二手房楼市“抢戏” 要做地产市场主角

扫描到手机 二手房资讯 来源:北青网-北京青年报 发布日期:2015-01-23 09:29 字号:T|T

摘要:有业内人士指出,豪宅的集中入市和普通商品房迎来6万元时代将反向刺激北京楼市二手房,尤其是中高端二手房的销售。

单价10万元以上的豪宅在2015年预期的集中上市,让业内对于其销售产生担忧。另一方面,有业内人士指出,豪宅的集中入市和普通商品房迎来6万元时代将反向刺激北京楼市二手房,尤其是中高端二手房的销售。多方数据统计显示,2014年已经是北京二手房成交量连续第四年超越新建商品房,而业内预计,今年二者之间的差距还将拉大。不过,业内人士称,众多高端项目的入市并不会显著带动周边二手房价格上涨,成交量也难以出现大幅度波动。

改善盘总价多在千万

核心区二手房比新房优势多。作为一个资深“码农”,张先生拿到去年18个月工资的年终奖之后准备开启他的换房计划,他为自己准备的预算是首付250万元,他找了自己房地产业内的同学帮助推荐一些适合的楼盘。同学为他列出了一张单子,可他一个个咨询过去后发现,这些盘大多都在五环外,而且总价动辄就在千万元左右。

张先生告诉记者,以他看的北五环一个项目为例,总价将近1000万元的四居,户型虽然不错,但是超出他的预算。而且他对于楼盘的位置也不太满意,“这次换房还是想尽量靠近市区,至少也得在四环附近”。但从他找房的经历看,四环附近的新盘很少,零星的几个,价格他也承受不了。

新房市场频频碰壁之后,他转向了二手房市场,在多方比较后他最终选择了位于甜水园的公园五号。这套房子总价760万元,单价不到5万元,距地铁14号线也很近,社区物业管理很好,各项设施保养也不错。“我有个朋友就住在这里,多方面考虑这个房子都很适合我。”张先生表示,在他找房过程中发现,以他的预算和要求,在新房市场上几乎找不到房源,但二手房的选择却不少,一些四环附近的次新房在他看来性价比很高。

二手房超新房是市场成熟表现 高端二手市场难对新房形成压力

张先生的经历并不是个案,很多购房人,尤其是改善型产品的购房人发现,在置换房屋时,新盘能提供的选择并不多,尤其是在区位上,很多购房人置换房屋的首要要求就是尽量靠近核心区,而新开的改善盘大多位于五环以外。

市场的数据也同样证明了这一点,根据某地产市场研究部统计数据显示,2014年北京二手房住宅网签套数约10.51万套,虽然是自2008年下半年全面网签以来最低的一年,但依然高于新房的9.9万套的成交量。而这9.9万套中,剔除自住型商品房后,纯商品住宅签约仅49969套。

对此,亚豪机构市场总监郭毅表示,二手成交量超过新房是房地产市场趋于成熟的特征,在北京这种现象还将延续,城市规模不会无限扩张,购房需求也不会无限扩张,在土地和新房供应量达到天花板的时候,二手房自然迎来了发展的春天。万科北京区域首席执行官毛大庆在接受采访时预测,今年北京纯商品住宅销售依然难突破五万套,而新房价格的抬高将继续反向刺激二手房,尤其是中高端二手房的成交。

不过,虽然二手房市场更加活跃是市场的趋势所在,但其对于高端新房市场的影响并不明朗。链家地产市场研究部张月表示,从二手房交易历史看,由于交易周期长等原因,高端二手房交易量非常少,对高端新房市场基本无压力。丽兹行豪宅研究院数据也显示,2014年全年高端二手房成交中,3000万以上的项目仅有两个。

豪宅周边二手房价格难大涨 新老项目所受影响区别大

虽然从以往经验看,高端二手房在市场中占比很低,但也有业内人士表示,今年高端二手房借顶豪集中入市之机,成交量或将有大幅度提升。“购买豪宅的人群相对较窄,以往二手房与新房差价较小的时候,因为装修、税费等原因,高端人群大都倾向购买新房,但当顶豪的门槛提升到一定水平时,这部分人中的一部分只能被挤到二手房市场。”

成交量有望提升的同时,顶豪周边区域内的二手房价格是否会借机迎来新一轮大幅度上涨呢?郭毅指出,顶豪周边的二手房主要分成两类,一类是普通住宅、一类是高端项目。顶豪对普通住宅的影响,基本上在拍地时已经透支了。而且这部分产品品质与顶级豪宅差距很大。即是顶豪进入推售阶段,价格定得再高,周边普通住宅也不具备涨价的动力。在顶豪周边的高端项目上,目前它的定价还没有被完全透支,新老豪宅产品间的差距相对小一些,顶豪的入市对同类型产品的价值驱动也比较强。这些因素可以支撑老豪宅在拿地及入市时的价格提升。例如朝阳公园南侧的老牌豪宅棕榈泉国际公寓,二手房单价在12万元/平方米至5万元/平方米不等,除了少数顶层复式外,大部分房源售价在5万-7万元/平方米,这个价格相比2015年即将入市的多个顶级豪宅项目优势很明显。

不过,郭毅也提到,相比新入市的顶级豪宅项目,二手豪宅在产品、服务等方面要落后一些,如果老豪宅业主盲目提价,涨价幅度过快,还是会造成出手困难。

责任编辑:霍艳霞 关键字:北京二手房新房二手房市场
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