换房需求已经占二手房成交六七成

扫描到手机 二手房资讯 来源:京华时报 发布日期:2015-01-23 09:06 字号:T|T

摘要:记者在调查中发现,换房需求已经占到二手房成交的六七成,近期,更是频频出现卖一买一的“连环单”。为了迎合换房需求,有中介公司还专门推出了针对连环单的服务业务,免费垫资帮助购房者实现升级换代。

以首次置业的刚需为主的自住房正在改变楼市结构。

继2014年入市2.2万套自住房之后,2015年,北京预计有3.3万套自住房上市销售。显然,2015年,首次置业的刚需人群将继续被大量入市的自住型商品房“截和”,二手房市场与纯商品房新房市场,更主要的目标客户群则是以换房为主的改善型人群。

新年伊始,记者在调查中发现,换房需求已经占到二手房成交的六七成,近期,更是频频出现卖一买一的“连环单”。为了迎合换房需求,有中介公司还专门推出了针对连环单的服务业务,免费垫资帮助购房者实现升级换代。

京华时报记者 鲁欢 桂瑰潘秀林京华时报制图吴尚楠

□案例

一切为了孩子

经过长达3个月的看房,郭女士终于初步敲定了自己的意向房源——一套顶层两居室。“其实我还是有很多方面不满意,比如面积小,客厅局促,户型不合理,没有电梯,房龄偏大,价格偏高,但经过这几个月的看房,我也明白完全符合预期的房源我们也买不起,更何况这个片区的房源太紧俏了。”为了这套并不满意的房子,郭女士一家需要拿出940万元,作为工薪阶层的他们只能通过卖房来实现换房的需求。

一个月前,郭女士卖掉了自己位于三环外的一套140平方米的大三居,“我们真的很喜欢那套房子,南北通透,两个卧室和客厅都朝南,离地铁走路5分钟,距离三环只有2分钟车程,但没办法,孩子已经三岁了,要上好点的小学,落户问题已经迫在眉睫,为了孩子,我们只能放弃这套房子。”

为了孩子的学区户口,不惜代价地卖大换小,是当前换房大军中最无奈的一群人。“我们还不算最糟的,我有同事为了给孩子落户,卖掉了100多平方米的大房子,现在一家三口挤在60平方米的小房子里,各种憋屈,可为了孩子,又能怎么办?”

买卖都是烦心事儿

王女士也在看房,在为房源焦虑的同时,还在为卖房焦虑。

王女士家刚添了小宝宝,原本两居室的房子明显住不开了,不得不把换房提上日程,为了资格与首付款,他们必须卖掉旧房,才能买新房,而且这套房还有贷款,他们还需要买家能支付更多的首付同时不能组合贷。可是房子挂出去几个月了,看房的人不少,但还是没有最终成交,“有些买家上来二话不说就划价,一划50万!还口口声声说都是工薪族,凑钱买房不容易。我也是工薪族,我卖房子买房子就容易吗?”

因为房子一直没卖出去,已经严重影响了王女士家的买房计划,“看上的好几套房子,都因为自己的房子还没卖掉,没敢下定,否则到时候交款交不上怎么办?现在一套差不多的房都五六百万,我们也凑不出来啊。”

“中介说最近市场没有几个月前热了,我们也在考虑要不要适当再降点,放低卖房的条件,毕竟真正合适的房源一旦错过就很难再遇到了。”

王女士的遭遇绝非个例,不少迫切需要换房的人都受困于卖房的难题,以至于影响到换房。

记者从西三环的某高端项目获悉,因为卖房不畅,无法及时履行认购协议,该项目一期二期300多套房源中,30多个客户被清退了认购资格。“有客户为此痛哭流涕,我们也很不落忍,可我们只能履行合同条款,毕竟公司年终回款的要求在那儿呢。”该项目销售人员表示。

□观察

三类换房群体较常见

事实上,换房者的需求是多元的,有纯粹改善居住条件的,有为了照顾父母的,有为孩子上学做准备的,有想节省上下班时间和精力的等等,想法各不相同,挑选的房屋也不尽相同。但据本报调查,换房过程中以下三种情况较为常见。

第一类是为了改善居住条件,从小房子换成大房子,或者从郊区的房子换成城区的房子。这类置业群体的年龄多在35岁以下,纯粹为了改善居住环境,减少通勤成本等。

第二类是为了孩子上学。此类购房者多在30至35岁之间。众所周知,北京的学区房对孩子的教育意义深远,强大的需求支撑也使得学区房的房价居高不下,且即使在淡市下依然一路高歌。学区房也被称为是另类“刚需”,在市场行情不好的时候,其成交量与普通住宅相比更具有稳定性。学区房尤其是重点学校的学区房作为与教育密切相关的产物,受其特殊性和稀缺性因素影响,一直具有稳定的需求群体和较高的投资价值。这也是重点小学学区房在淡市下成交占比小幅走高,价格抗跌性更强的主要原因。

第三类是终极置业者,这类置业者往往年龄偏大,在40岁以上,有相对雄厚的经济实力,且不用考虑孩子的教育,为了更好的居住环境,他们更愿意选择区位更好、产品品质更佳的改善产品。

□说法

换房需求占到六七成

“11天已经有33个连环单了,其中44笔是在本月完成的。”我爱我家换房需求管理组负责人张月向记者透露。

伟业我爱我家市场研究院经理孔丹也告诉记者,在市场交易中,换房的置业群体大概占到了六七成。

中介行业所谓的“连环单”,就是改善型置业者卖一套房再买一套房的业务。“事实上,换房对于消费者来说是一件非常头疼的事情”,张月告诉记者,很多客户属于由远换近,或者从南边换到北边。客户买房卖房同时进行,看房难度大,整个过程大事小事不断,是一个繁琐纠结、漫长的过程。

据张月介绍,在卖一买一的换房过程中,最容易出问题的环节就是资金不能及时到位的问题,而为了方便庞大的换房群体,伟业我爱我家还针对连环单客户推出一系列独有服务,“我爱我家针对连环单客户提供一站通服务,各环节都有免排队、优先办理的权利,这样将会大大加速办理时效,缩短周期。即便是因为银行放款等各个方面的原因,客户无法按时拿到房款,我爱我家推出的无优换房免费垫资服务也为客户解决了后顾之忧。此外,成交第一单后,经纪人将根据客户的需求,将推荐相关区域的资深经纪人为客户找房服务,确保客户在短期之内找到合适房源,尽快换房,对冲房价上涨的风险。一系列遵行服务确保客户能够实现换房各环节无缝对接,快速换房。”

□市场

加紧推盘

对以改善居住条件为主的置业人群而言,新房依然是主力目标,而今年年初以来,开发商的加紧推盘,也为满足这部分人群的需求提供了更多选择。

1月份是传统的楼市淡季,但2015年年初开发商却已开始加紧推盘入市。据亚豪机构统计,仅1月上旬北京就已有7个项目开盘,供应量达到3653套。而2014年同期仅有3盘入市,供应852套商品住宅。

统计显示,1月开盘的7个项目均为纯新盘,高端、刚需两类产品分化明显,其中,万柳书院、紫玉公馆、当代旭辉墅三个项目定位高端,而其他四个项目的定价则均未超过20000元/平方米。

亚豪机构市场总监郭毅认为,开发商在前几年激进拿地,背负着沉重的财务压力,因此不敢再“等”市场而是“抢”市场,在项目达到入市条件后抓紧推出,造成新年伊始北京纯新项目的集中开盘。

而成交方面,据伟业我爱我家市场研究院数据显示,1月上半月,北京全市住宅(含新建商品住宅和二手住宅)网签总量为9586套,与上月同期相比下跌了23%,比去年1月同期上涨21%。其中,新房网签量为4311套,与上月同期相比下跌了28.4%,比去年1月同期上涨17.2%。价格方面,1月上半月北京市纯商品住宅成交均价为19321元/平方米,比上月均价回落28.5%。

伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖表示,经过了12月网签量的大幅翘尾之后,受买卖双方心理、临近春节等因素的影响,北京楼市网签量比12月出现了较为显著的下滑,不过市场网签整体的水平已经好于去年同期,与此同时,在成交结构、开发商低价走量和供求双方博弈等因素的共同影响下,新房、二手房的实际成交均价也出现了一定幅度的回落,新房方面表现得尤其明显。

虽然2015年调控政策的放宽已经明确,但市场层面依然不容乐观,豪宅市场将迎来集中供应令竞争压力大增,刚需盘则依然受到自住房的冲击。郭毅认为,在这种状况下,豪宅尽早推出是为了抢占市场,而亲民刚需则要么是靠政策支持、要么是打出差异化之牌。

责任编辑:霍艳霞 关键字:换房二手房北京二手房
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