小产权房清理或是改革突破口

要从根本上解决小产权房的问题，首当其冲的是农村土地制度应当有一次改革，以求解决并保证农村、农民、农业的利益，在这三个利益得到保证之下，再考虑一个突破，就是集体和国有土地市场的统一化。

王珏林认为，简而言之，中国住房制度改革涉及两大方面，其一是土地，其二是住房本身，这两者纠缠在一起，让问题更为复杂，改革难度也陡增。

“以小产权为例，就涉及农村土地改革问题。”王珏林指出，要从根本上解决小产权房的问题，首当其冲的是农村土地制度应当有一次改革，以求能够解决并保证农村、农民、农业的利益，在这三个利益得到保证之下，再考虑一个突破，就是集体和国有土地市场的统一化。

全国工商联房地产商会旗下REICO工作室的报告显示，“十一五”期间(1995-2010)，全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。而业内有人士猜测，目前全国小产权房面积可能高达60亿平方米，其体量之大，远超想象。如何破解此痼疾，绝非易事。

小产权房已经是一个“老大难”问题，在每年全国两会上，也是“常论常新”的话题，其成为二次房改突破口，也是当务之急，又可与二次土地改革相应前行。

事实上，在2012年初，国土资源部、住房和城乡建设部等14部委就已经联合草拟了小产权房初步清理整治政策方案并上报国务院，但从现实来看，进展缓慢，足见改革之难度和阻力之大。

但是，此项改革或许已从地方试点拉开序幕。年前，北京市国土资源局有关负责人在一次讨论会上透露，今年北京将选择部分区域试点治理小产权房。该负责人表示，北京市已对已售的小产权房进行查处，同时确保在售的房屋中不能再出现小产权房。小产权房的清理问题，要坚持两个原则，既不能伤害农村和农民的利益，同时也不能对土地市场和土地秩序产生不良影响。

据透露，目前北京市小产权房的治理政策正处研究阶段，一旦结果公布，将按照国土部要求，选择部分区域做治理试点。

王珏林直言，小产权房的出现和泛滥，实际上是制度和管理滞后造成的，也说明土地改革和房改同样重要。

“你一个板子打在谁身上都有不合理性，而且小产权还不能一拆了之。小产权房实际上也是钱，不管是谁的钱，都是国家的钱，人民的血汗。我的观点是，第一，针对小产权抓紧制订制度法规；第二，小产权房不能再发展了；第三，能不拆的就不要拆；第四，一旦允许小产权房上市，利益要收到农民手中。”

王珏林表示，购买和居住小产权房属于钻政府的空子，有很多人还带有投资性，因此在制度设计上绝不能出现“谁先破坏原则谁就占大便宜”的导向。

保障房建设仍须强化制度安排

中国保障房缺乏体系建设，政府应当承担的责任都不清楚，导致地方政府都不主动地配合做好这项工作，而是你推一步我就走一步，这个必须改；我国亟需建立真正体现社会公平和效率的新住房保障制度。

十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。保障房建设首次列入党代会报告，为住房制度发展指明了方向。

“中国保障房缺乏体系建设，政府应当承担的责任都不清楚，导致地方政府都不主动地配合做好这项工作，而是你推一步我就走一步，这个必须改。”王珏林说。

著名经济学家、国家行政学院决策咨询部王小广也认为，我国亟需建立真正体现社会公平和效率的新住房保障制度。“我认为，我们需要这样的新住房制度：以市场化为基础、政府提供最基本的住房保障、只鼓励一户一套住房的住房制度，并相应的建立政府宏观调节与市场基础性作用相结合的房地产宏观调控政策体系。”他说。

王小广认为，政府提供最基本的住房保障有以下四层含义。其一是，基本制度和政策定位。住房保障的基本功能是“托底”，满足居民最低的住房需求，是保“基本”，不是保“改善”。

其二是要确定“最基本”的标准。“最基本”也就是“最低”标准，追求的是“低标准、广覆盖”的政策目标。不仅户型要小，而且要相对同质，不能有的大、有的小，由于位置的差异，单位价值肯定不一样，但总价值量应相当，不能出现户型价值量的明显差异。

“我们建议，为了体现公平，同时也有利于政府节约投资，在大城市保障性住房户型选择上应学习香港，户型面积控制在30～40平方米，不能超过50平方米；中小城市可适当放宽，但也不能超过60平方米。”他说。

其三是要防止一些过渡性制度安排或保障长期化。住房制度保障是“保底的”，是长期保障，而许多政策性保障一般是过渡性的、灵活的，对此要严格区别，避免一些过渡性保障长期化，带来严重不公平问题。另外，王小广认为，政府提供的保障形式应以实物为主，货币补贴为辅。

王小广还认为，只鼓励一户一套住房，体现的是公平原则，应将其写入未来出台的《住房法》或《住房保障法》中。其含义是对一户购买或租赁一套住房在金融、税收等政策上永远都给予优惠，而对第二套以上的住房采取显著性差异化政策。他直言，现在的差异化信贷政策的“差异性”不明显。

“在房地产业暴利情况下，用基准利率上加10%的所谓差异化政策不可能起到抑制投机需求的目的。对第二套住房要采取高利率和税收政策，抑制这部分需求(高利率、高税收意味着购房的成本高，只要购房者愿意承受就不限制其购买)而不是禁止它。你可以购买第二套住房、第三套住房，但你必须付出比第一套住房高得多的利率，按比第一套住房高得多的税率交税，因此既要征收高税率的保有环节税，也要开征高比例的投资收益所得税(50%以上)。”他说。