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陈炳才：如何看待我国利率政策与房地产泡沫（2）

扫描到手机业界观点来源：上海证券报发布日期：2012-10-09 09:02 字号：T|T

摘要：中国房地产市场衰退的宏观风险不是源自房地行业使用了金融高杠杆，而是房地产投资在国内投资中占很大比重，住宅开发占全部房地产开发的3/4。

其三，低利率导致房地产泡沫——刺激房地产投资开发，居民把房产作为家庭首选资产。拉迪认为，低利率对投资的影响在房地产领域尤为明显，房地产投资占GDP的比重2003年以后明显提高，1996-1999年占比为2.4%，2000-2003年4.1%，储蓄的实际回报下跌到负值以后，房地产投资急剧增加，2010年占GDP的比重达到6.8%，2011年上半年达到9.1%。

拉迪认为，中国房地产投资的增长既不是城市住宅拥有率快速增长的结果，也不是城市化迅速推进的结果。1998年住宅私有化接近尾声时，城市住宅的拥有率达到80%，2002年为82.1%，2008年为87.8%，2010年为89.3%，住宅的拥有率提高是渐进的，达到了非常高的程度；城市化进程也不能解释房地产投资占比提高。

2000-2003年，中国城市人口年均增加2400万，平均占GDP比重4.1%的房地产投资为这些人提供了容身之地，住宅面积从2000年的2.4亿平方米增加到2003年的4.4亿平方米。2003年后，城市人口年均增加只有1900万，但平均占GDP的比重6.8% 的房地产投资却多出了2/3，住房面积从2004年的4.9亿平方米增加到2010年的12.9亿，所以，过去10年中国房地产投资的增长不是住宅拥有率快速增长和城市化进程加快的结果。

笔者认为，房地产成为城市首选的资产类型，不仅反映为房地产投资占GDP比重迅速提高，还体现在拥有多套住房的家庭比例高。北京市2010年斯季度问卷调查拥有2套及以上的家庭达到18.3%，其中的原因在于：房价上涨的回报远超过了存款的回报；个人抵押贷款的利率优惠，贷款利率只有基准利率的85%或70%；没有房产税；人民币不能兑换为更高收益的用外币结算的金融资产；证券（股票）市场的价格波动大、管理弱，导致投资人缺乏信心。

其四，房地产的风险在于其投资占比太高，在于价格下跌，负面影响时间长。中国房地产的风险不是贷款者在房价回落时缺乏偿还能力，而是在某个时候家庭不再认为房产是首选，这意味着房地产投资的剧烈萎缩，它将导致经济增长明显放缓。

房地产可能因为几个原因丧失作为家庭资产类型首选的地位：利率大幅度提高；证券组合资本向家庭开放；证券交易所加强管理，投资者相信证券是可靠的长期投资类型；出现另一类资产，从房地产领域吸走资金；价格下跌，导致房地产投资实际回报为负。此外下列因素也很重要：对房地产采取更加广泛税率、更高的征税措施，提高房地产的持有成本；家庭可能希望资产配置多元化；限制家庭审慎使用金融杠杆的程度。