“有没有人抛售二手房，能不能拣个便宜？”3月第一周，苏州华美世居不动产经纪有限公司负责人王强不断接到熟人的类似来电，同时，该公司的最新周报显示，房东委托售房量明显增长，“这些都是新现象”。

2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施；同一天，央行降息，5年以上贷款利率降至5.9%，为10年来最低。两项政策同时落地，虽然在交易层面的显现还需时日，但是作为多年从事二手房交易的中介商，王强已经敏锐地嗅到房地产市场变化的气息：苏州二手房市场的买方市场是不是又来了？

《暂行条例》落地，卖房买房都“蠢蠢欲动”

《不动产登记暂行条例》的影响从去年已开始，用王强的话说，该《条例》要出台的消息从放出风声到落地，已有一年多，业内对此关注度非常高，同行之间都在讨论。“这一年多缓冲期中，有一大批房源已经去化，许多是几套房置换成一套更优质资产”，王强说。

搜房网房天下苏州二手房市场总监柏鹏介绍，该网站的监测数据显示，从2014年11月开始，可售房源持续增长。尤其去年12月22日《不动产登记暂行条例》出台后，二手房房源明显增加，今年以来在售房源量比去年同期高出10%，“想卖房子的人多了”。

买房者的热情也不低。以外来人口在苏置业的“热门”——苏州工业园区为例，今年1月，园区地税局共受理二手房业务1031套，比去年同期增长19.39%；总成交面积为11.25万平方米，同比上升24.63%；价格呈现稳中微扬态势。这是20个月以来园区二手房交易首次单月破千套，与2009年3月至2010年1月交易高峰期的月均成交量基本持平。

从市区情况来看，同比增长势头更猛。据搜房网房天下数据，1月份苏州市区二手房的成交量为3591套，其中住宅3351套，相对于2014年12月成交量虽然有所回落，但仍然高于2014年除12月以外所有月份的成交量，且比去年1月增长55.43%。业内视之为“一个较高起点的开局”。

央行降息，刺激购房力度不大

相对于《不动产登记暂行条例》的实施，央行此次降息的影响力较小。存贷款利率包括公积金贷款利率的全面下调，固然会直接刺激潜在购房需求的释放，但是在业内人士看来，其力度不如想象得大。

市住房公积金管理中心相关处室负责人算了一笔账：目前，苏州职工公积金平均贷款额度约35万元，平均贷款年限为20年，以此推算，3月1日以后，所付利息从原先的170156.96元降至159023.47元，可以节约11133.49元。该负责人说，降息客观上为职工买房降低了融资成本，但是20年降1万多元的利息，这点利好还不足以刺激去买房，对购房直接影响不大。

商业贷款的利好更是要打折扣。柏鹏介绍，此次降息政策是2009年以来降息幅度最大的一次。但是业界称之为“抄底狂潮”的2009年市场，虽然贷款基准利率为5.94%，按揭购房可以打到七五折，商业贷款的利率一度甚至低于公积金的贷款利率。现在的贷款基准利率为5.9%，但是折扣只有九五折，所以不会对房地产市场带来很大影响。

倒是去年9月起苏州购房限贷、限购政策的放开，对购房者热情的刺激更明显。以公积金贷款发放为例，去年第四季度贷款申请量达到9000笔，而前3个季度平均每个季度为6000笔，上升幅度达50%。今年1月延续了这一申请量。

交易量同比下降两成，购房者可货比多家

作为市场跷跷板的一头，即房源的增加，引发的现象是，“购房者今年在市场交易的博奕中将趋向主动”，柏鹏说。

王强说，华美世居在园区布设了24个门店，从3月第一周的周报来看，几个关键性指标，如前来委托售房量、客户看房量等明显增加，来电咨询的也明显增多，可以看出买方还是挺有热情的。

不过，这些热情眼下显然还“止于观望”。每年3月是楼市的回暖复苏期，根据搜房网房天下的数据，今年3月第一周苏州的二手房交易量为586套，与去年同比下降了21.34%。

就当下的二手房市场情况来看，房源充足，挑选余地比较大，柏鹏建议买方可以货比多家，按需购买，挑选称心如意的房子。而卖方则应避免盲目涨价。柏鹏说，每年3月，存量房大多会涨一下价，一般100万元的总价会涨个五六万，今年也是如此。但是，今年的情况不同于往年，由于房源的增长，客户的挑选余地较往年要多，如果卖方还是照惯例涨价，可能会遇到卖不出去的情况。

改善型房源将是买卖双方最契合的点，从2014年搜房网房天下关于二手房的监测数据来看，苏州市网友搜索“3居室”的比例达45.40%，排在第一，市场反馈多为从“2房改善为3房”。而网上在售二手房房源苏州大市近7万套，其中110平方米以上的房子，去年从原先在所有房源中占比14%提高到了20%，可见改善型房源也在增加。

与此相对应，业内人士建议，优质物业仍然具有保值增值作用，对原有物业进行置换比较可行。在价格上，预计全年不会有大的波动，而是会出现一个缓慢抬升的趋势。

值得关注的是，苏州每个区域的供求关系并不相同。“园区仍然是外来人口置业的热点区域，增量房消化时间约为9个月，而相城区的存量房最多，消化时间约要2年”，柏鹏说。