谢谢主办方，谢谢诸位来宾。

很高兴来到邯郸这个文化底蕴很深的城市。昨天晚上有朋友告诉我，说从邯郸出去的成语就达两千多条，我听了真是很震惊，邯郸确实文化底蕴非常深厚，我从小就听说几个成语，邯郸学步，五十步笑百步，黄粱一梦。我今天来了之后感觉到邯郸这个城市真好，比石家庄还好。

我第一故乡是浙江，土生土长。第二故乡是北京，在北京工作生活了20年左右，随着北京房地产的成长我成长，随着北京房地产业的发展我发展，随着到二三线城市去发展，我这个理念又在石家庄潜伏了5年，在河北潜伏了5年，又把河北当做我的第三故乡。所以我对河北有很深厚的感情，特别是像邯郸、保定这些二三线城市有自己的心得，今天愿意跟大家进行沟通和交流。

我今天讲的题目是“河北邯郸房地产行业发展的现状暨未来发展的趋势”。

陈俊先生在高峰论坛现场发表精彩演讲

河北邯郸正面临着千载难逢的发展机会，大家都知道北上广深是一线城市，发展非常好，城市化率特别好。我在北京20年真是看着北京一步一步发展起来，而我们国家绝大部分的城市都是二三线城市，像省会城市，三线城市像保定等等。我们国家要发展不仅紧紧依靠北上广深，特别是党的十八大提出来要四个化城镇化工业化信息化和农业现代化。十八大的报告第四章大家一定要学，我对这个学了18遍，这个四化我烂熟于心。这四化我个人认为主要在二线城市，北上广深城镇化、信息化不用说了，农业现代化北上广深谈不上，工业化更不用说了。所以我说，这四个化是针对二线城市的。针对河北，我个人体会发展比较慢，基础比较薄弱，但我始终认为，越是落后的地方，越是想发展的地方，商机就越大，这是毋庸置疑的。现在一般的开发商到北京做开发，没有几百个亿想都别想，拿地都拿不出来。在石家庄、邯郸等河北开发，可能就几十个亿，有些资金运作好的话，就用很好的钱就运作出来了。

恰恰对于我们广大的中小企业开发商来说二线城市确实是他们广阔的天地，特别是河北省委书记周本顺来了之后对河北的发展提出了很高很高的要求。最近大家有没有注意到河北省委召开常务会议，专门就讲发展。发展理念80%话语就是招商引资，对外招商引资就意味着要吸引外地优秀的企业、商人、企业家到河北发展。我都把自己当成新河北人，更何况我背后许多的企业家、商人。

在这个过程中，我们河北潜在着许多的商机，河北需要发展，太落后了，需要更大的发展，迎来的是千载难逢的时机。特别是河北的二三线和县里面的经济。要发展，要城市化，我们河北的城市化率很低，低于全国的平均水平，城市化率低肯定要提高，这届的省委肯定会大力度地抓发展，每提高一个城市化率百分点，对房地产这个行业来说隐藏着巨大的商机，每提高一个城市化率都离不开房地产这个行业。也就是说，城市化进程给力房地产，房地产返过来又大大促进城市发展。

对二三线城市老百姓来说要改善生活，要提高生活质量，要把自己的钱保值增值，最有效的途径我一直在讲就是房产，房产是资产保值增值最有效的途径。回顾这十几年来中国房地产发展的历史，老百姓这个投资有好几种渠道比如买股票，投资房产，买基金等等，就是房地产保值增值。

房地产同政治、经济密不可分，所以这十几年来，我们所谓的调控，国家的大方向是对的，遏制某些城市房价过快上涨，这个词语大家都要琢磨“过快上涨”。从十几年发展历史看，调控，每调一次房价反弹一次，每调一次，反击反弹一次，我经常在公开场合讲，在钓鱼台我也讲，每次调控都会促进房价上涨。

用我们浙江商人来说，没有政策就是好政策。我们要把眼界拓宽一些，不要老盯着住宅地产，可以把眼界延伸到商业地产、工业地产。有句俗语住宅地产是小学生做的，商业地产是中学，工业地产是大学。做住宅地产竞争很激烈，技术含量不是很高，我建议房地产商特别是二三线房地产商不要把眼光光盯着住宅，要向商业工业地产转移。

作为投资者来说，开发商统称为商人，商人我经常强调要学胡雪岩。我一直有三个偶像，第一从政要学曾国藩，他的为人之道，政治观念值得让我们学习；第二个是毛泽东，怎么带领衣衫蓝缕的队伍在前冲锋，我们作为一个老板也是在艰苦困境中摆脱困境，爬雪山，过草地把队伍带出来了。我们一个企业家、一个商人也是一样，碰到各种问题，也是要爬雪山过草地度过难关。还有一个商人是胡雪岩，他改过一句话贵出如粪土，贱取如珍珠。这句话很值得沉思，在高点的时候投出去，在低点的时候买进来。购房者买房是这样，开发商拿地也是这个道理。

陈俊先生深刻分析了河北放地产行业的发展现状

我现在回过头来讲河北房地产的现状，经过5年的调查和研究，我发现我们河北住宅地产面临很尴尬的局面。相对来说住宅地产我刚才讲过开发的技术含量相对低，进去的门槛比商业地产、工业地产更低一些，容易进去。开发商一拥而上，特别是在河北，河北和北京、浙江没法比，我再北京地惯了，他们的房子证件都很齐全，但是到了河北我很吃惊，开发商什么证件都没有就盖房。最后这几年政策比较规范了，资金对企业家来说要求更高了，开发的烂尾工程不多了。老百姓对政策、住宅楼市也就了解了，他就要挑挑了，他就会挑环境、物业、交通，结果优胜劣汰，到最后环境、交通、物业不是很好的就卖不出去，这对开发商是一个考验。所以住宅市场面临一个非常尴尬的局面。

拿石家庄来说，石家庄一拥而上，这几年开了多少的住宅啊，有些有证的，有些没证的，有些比较规范，有些不规范，正是对这个市场，我认为比较饱和了。卖的老百姓眼睛一年比一年亮起来了，所以比较尴尬。

第二，从整体来说，河北房地产商业地产的饱和和稀缺，怎么说饱和和稀缺？这本身就是一个矛盾体。又拿石家庄来说，石家庄的商业地产假如大家没有做好充分的准备，没有一定的资金量，没有一定的定位，没有一定的标新立异的东西，不要贸然进入石家庄商业地产。因为这个城市既没有资源，又不是旅游城市，人口有些人说280万，有些人说290万，再多说一些300万，流动人口不多，不像北京。好，它的现在的商业地产面积大大超过500万、600万，一个人平均2平米的商业地产，卖给谁，而且没有特色，清一色，太饱和了，没有一定的量不要进去，没有一定的特殊、新鲜的东西别进去。稀缺，缺的就是特色，太饱和了，又稀缺，缺特色。所以，我建议，在座的企业家们，假如你要杀到石家庄做商业地产，一定要慎重又慎重。

商业是如此，工业地产、旅游地产在整个河北都有很大的发挥潜力，我们该如何做呢？我认为区域经济的兴起会带动住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产、区域经济。我们河北绝大部分是区域经济，比如邯郸的区域经济，邯郸我个人认为可以以旅游带动，因为是历史上有名的古城，历史文化非常浓厚。所以可以利用旅游让大家来领略邯郸的古城风貌，旅游的人多了，又可以带动商业地产、工业地产，就能以区域经济的兴起带动地产发展。不要纯粹搞住宅地产，光盖住宅，邯郸的人口也不够。如果说建旅游，这对我们的开发商的资金、能力也是一个考验。

区域经济的发展，河北省现在是特别重视的，我刚才讲过，我们做开发，做房地产，必须要跟政府联合，要摸准政府的套路，政府现在的套路是重点发展区域经济，县域经济。结合这一块，我在5年前，在香港凤凰卫视做一个节目，这个节目我首先提出来说环首都经济圈。当时我在香港凤凰卫视针对这个主题阐述了自己的观点，比如河北怀着北京1000多公里的省际线，假如把这1000多公里拉直的话完全可以拉到浙江去。我提出了河北要“傍大款”，这个大款就是北京，傍大款走正道，发大财。这个观点提出来之后，旁边一个大姐就坐起来了说欢迎你到河北发展，我说这个大姐叫什么？她说叫张凤珠，她昨天也给我打电话了，说我要到邯郸来，好好给大家讲讲。我第一年到河北来，我是用自己的脚步丈量河北的土地，反复调查反复考察之后才会有自己的观点，我不是拿着所谓的数据发言。

大家有没有注意到北京六环、七环，960公里一圈，好长啊，把河北廊坊、涿州全部都圈进去了，高速路口、机场都建在河北了，把北京传统产业（比如家居行业、服装行业、机械行业）全部往河北迁移，这对于我们河北来说，发展是一个极好的机会，也是北京的人才往河北外流的机会，我们一定要抓住这个机遇。北京七环环过来之后，把河北的涿州、廊坊环进去了。这边中原经济圈又一环又把河北一部分环走了，所以没有被环进去的河北的地方一定要抓住机遇。所以我始终认为，离北京越近，北京的人才涌过来比较多，这是我个人的亲身体会，因为我最近在邢台柏乡搞了一个产业园区，我每个月都把北京的专家请过来，大家说如果在涿州搞就和了，也就是说离北京越近，发展越快，又有高速公路，又有高铁，北京的人才就会越集聚，企业的发展就会越好，这就看市场如何运作了。

当年我在北京的时候，北京15年前的情况和我们现在邯郸的情况很相似，在西南三环的时候，当时的现房4800元/平方米，没人要，开发商急的要死，找到我，让我帮帮他。我说这个产品非常好，你们缺乏的是市场运作。我把我的团队带进去，从过去的4800元/平方米涨到现在的38000元/平方米，所以很多北京人说我是浙江炒房团的团长，我不是炒房，我是搞运作。

以住宅为基础，以商业地产为先导，以工业地产为后盾，发展房地产，比如在邯郸发展房地产，一定要把邯郸的文化历史背景的元素最大化的糅进去，卖它一个好价格。比如在邢台柏乡打杂一个园区，运作半年有6家企业进驻进去。

政策与体会方面，我历来反对房产税，我说房产税是在普通老百姓身上再剥一次皮的事情。限购令何时取消？国家的每次调控都会促进房价的上涨，现在国家的电视电台都不讲调控了，李克强总理上来之后跟原来的执政风格就不一样了。二三线城市，现在极需要工业化、商业化，怎么能限购呢？比如我是北京人，我是外地人，我在邯郸要投资，但我不能买房子，我住哪呢？如果限购对二三线的负面影响太大了，吸引不了外地人到邯郸发展，肯定外地人在本地都有房子，但是我想到外地投资，如果没有房子住，我肯定不回来了，所以千万不要搞一刀切。

房地产的定位与城市定位是密不可分的，我刚才讲过，比如说在邯郸开发房地产，一定要把邯郸古文化古历史各种元素大力糅进去，不能一开发出来就是水泥加钢筋，房地产定位一定要定好，最大的目的就是提高价值，价值出来了，价格自然就出来了。城市定位也要定好，一届政府不能一下子把城市定位定位好，就会很乱。

大力开展招商引资，与外来的和尚念好经。一定要把外面的优秀企业、企业家吸引到河北、吸引到邯郸来发展，大力开展招商引资。现在我认为河北是重中之重的活动就是招商引资，特别是周本顺来了之后特别注重招商引资，对于一个企业、企业家来说就是上帝。我们邯郸也需要外来的品牌企业糅合进去。我一直认为就是陆地病和空降兵糅合起来才能加快发展。

改变推销推广方式，加大宣传力度，我觉得现在的推广模式很老套，吸引不了我的兴趣，所以一定要改善。如何改善，由于时间关系，不多讲了。6月4日我在柏乡各级领导干部专门听我讲了一套课就是“无中生有搞招商”，我们推广也是一样，一定要无中生有，有中创新。    着重品牌宣传，本土化与舶来品，本土化一定要拓宽眼界，否则品牌做不出来。

在各大电台做节目，经常被人发问。有一次在凤凰卫视做节目，有人提问我说，你对全世界的观众讲一句话，我说“先下手为强，后下手遭殃”，我说开发商如果不趁这个低但拿地，后来你就拿不起了，购房者如果不早买房，你工资的增长幅度是赶不上房价上涨的幅度的，所以会遭殃。

所以，这几年，我在房地产界铁打滚爬，一路走下来，有自己的心得，我的心得体会是作为开发商要瞄准国家的形势，眼界不仅要顶住住宅地产，还要扩宽到商业地产、工业地产、旅游地产，凡是跟地产打交道的都可以。作为投资者买房来说，先下手为强，后下手遭殃，房价是会越来越高的。作为政府来说，一个城市的定位要定好，我们的开发商要学会市场推广，不要墨守陈规，市场推广好了，你的价值和价值都上去了，你的品牌也就出来了。

由于时间关系，今天就讲到这里，有什么需要互动的，下来我们再互动。