近日，业内对房价上涨的讨论声越来越高。万达集团董事长王健林表示，城镇化、土地成本和上涨预期三大核心因素导致房价仍将上涨10-15年。而其中，城镇化成为当前影响房价走势的时代背景。在“城镇化”这个词语出现频率越来越高的市场中，它究竟能够给房地产企业带来哪些机遇？对房地产市场布局带来什么样的影响？房产企业如何把握机遇？特邀请我省的地产大腕为您解读。

河北城镇化的机遇在哪里？

近期，中央多次表态城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。城镇化也成为房地产又一个发展机遇的试金石。如何认知城市发展机遇？在机遇到来时，迅速抓住机遇，避免错失良机，同时也避免盲目发展？河北省在城镇化的进程中，哪些城市有机遇呢？“城镇化给城市发展带来的机会是不均等的，大城市周边的地区或者有特色有资源的地方会率先发展起来，开发企业要抓住机遇，否则可能错失良机。”刘江涛说道。

省会城市作为政治经济中心，未来发展前景自然显而易见，全省人口向省会城市的流动，周边郊县对住房的刚性需求，均支撑着省会石家庄房地产发展的动力。在省会城市以外，大城市周边的地区和城市以及县级城市或许能搭上城镇化的顺风车。

“依托京津冀经济圈的地理优势，大城市周边的地区或小城市将首先获得城镇化的利好影响。”刘江涛分析。

随着首都超级城市的不断发展，城市人口外溢效应逐渐显现出来，北京周边廊坊、涿州等地，依托距离北京较近的地理优势，房地产和产业发展迅猛。尤其是环首都房地产市场加快提升速度，凸显出了环首都区域“价值洼地”的属性，“燕郊、固安等城市位于大城市周边，固安产业园、廊坊开发区等均有了较成熟的发展。同时，伴随着交通轨道的铺设，这些地区房地产市场发展潜力非常大。

目前，我国房地产发展并不平衡，三四线城市需求趋于饱和，供给量有过剩危险。在业内人士看来，三四线城市并不适合摊大饼发展成超大城市，反而三四线以下甚至是县级市场有发展前景。

“我省邯郸、邢台、廊坊等中小城市，目前100-200万的人口发展规模比较合适，没有必要每个城市都发展到500-600万的人口规模。同时，随着品牌开发企业不断进驻省会城市，本地房地产企业客观上受到市场的挤压，寻找另外一条适合中小开发企业发展的道路，是开发企业转换发展战略的一个重要思路”在刘江涛看来，目前我省邯郸、邢台等中小城市发展已趋于饱和，城镇化的过程中，县级发展有更大的空间，在竞争激烈的房地产市场中，适合中小房地产企业的发展。

“从目前了解的购房习惯来看，县城购买力呈现逐渐上升的趋势，农村年轻人结婚大都在县城购买住房，这不但是消费理念的改变，同时也成为新形势下，结婚的必需品。”当然，由于受教育程度消费习惯与一二线城市的差别，发展县级城镇时，需要根据不同的消费习惯，因地制宜，根据开发企业的实力，寻找更适合本土习惯的产品。

机遇面前要理性把握

虽然越来越多的业内人士与开发企业认识到，城镇化对房地产业来说，利好是毋庸置疑的，但城镇化发展也要理性对待，不能一哄而上。“中国企业的发展容易一哄而上，这种态度在城镇化的进程中是比较危险的。”河北冀兴房地产总经理刘江涛说道。

同策咨询研究中心总监张宏伟也分析道，在城镇化大趋势的市场背景下，各地虽然热衷于新区、新城的报批，一些新区、城市副中心规划大批量出台，各城市的“并区”动作也频频出现，不少县级行政单位欲升级为“县级市”，预计在这样的行政区划调整的市场背景下，未来将会有大规模新城涌现，以此推动新型城镇化建设。在这样的市场背景下，大量楼市供应随之来临，尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下，不少城市出台新的产业发展规划，以此为基础开发产业新城。但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”所谓城镇化进程。

这样，“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会助推这些城市面临崩盘的风险，这是值得我们思考和面临处理的问题。

我们需要什么样的城镇化？

“新型城镇化，与过去粗放型的、追求数量和规模以建筑为主的城镇化不同，要着重在于提高城镇化的质量，而提高城镇化质量的核心即是人的城镇化。”秦虹认为，新型城镇化的发展，并不是建筑的城镇化，“有数据可以清晰显示，1990年，中国城镇人口为3亿人，城市建成区面积为1.2万平方公里，而到了2008年，城镇人口达到6亿，城市建成区面积达到了3.6万平方公里。

过去的城镇化进程中，虽然城镇人口扩大了一倍，而城市面积却扩大了两倍。”秦虹认为，过去土地城镇化要远远快于人口的速度，而这，并不是新型城镇化的发展之路，过去城镇化的经验也并不适用于未来新型城镇化的发展。

“不要摊大饼打造大城市。从国外经验以及将来发展来看，集中力量发展大城市会带来包括环境、生活品质以及各种社会问题，应当以中小城镇为主，完善城市布局。”刘江涛在新型城镇化的发展浪潮中，有着冷静的思考。

当然，不管是哪个城市的发展，都需要有产业的支撑，避免出现空城、睡城。但是在机会出现时，产业和地产谁先行呢？“哪个机会先到，就发展什么。”这是刘江涛的观念，他认为，产业与地产是互相支撑发展，在机遇出现时，不要拘泥于先发展产业的模式。而同策咨询研究中心总监张宏伟认为，产业新城的发展要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，首先要产业先行，在产业发展基础上，再逐步推进产业新城，从而使实现城镇化。

新型城镇化要实现人的城镇化

秦虹 住房和城乡建设部政策研究中心主任

新型城镇化要实现人的城镇化，如何实现人的城镇化？需要解决2亿多长期在城市工作却没有户口的市民化的问题。秦虹认为，外地务工人员体现城镇化的待遇主要有四个方面内容，第一是：要享受到城市低保的保障；第二是：其子女能够享受到城市公立的教育；第三是：其医疗水平能够享受到和居民一样的医疗保险制度；第四是：其在城市里的住房需求能够享受到城市住房保障的保障范围。这样才能真正地解决，没有户口但是常年在城市里工作生活的这部分人落户城市的问题。

城镇化对房地产的发展是利好，我们不可将过去房地产发展十年复制到未来，过去只是建设的城镇化，城市的机遇不同，有些城市可能边缘化，与过去城市发展都较大不同。

城镇化要做到“产城融合”

张宏伟 同策咨询研究中心总监

众所周知，产业新城是指以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和大都市距离稍远。

一方面，产业先行导致的产业的聚集必然带来土地城镇化，此时，地方政府自然会拿出更多的地来为城市运行、城市发展、为城市的人口服务。另外一方面，从产业新城发展的角度来讲，产业新城的发展过程就是高端要素的集聚过程，需要投入资金、高端规划、科学招商，进而实现了工业化与城市化的快速推进。产业新城建设的成功要求开发主体的专业化开发能力作为保障，从而实现前瞻性的规划、高水平开发、持续性发展。

因此，产业新城的发展要实现产城融合。产业新城作为产业发展的载体，仅仅靠园区发展产业很难做好，因为缺乏居住、生活等配套。如果说仅仅搞城市化，只是做房地产市场开发建一些住宅来吸引人住，在没有产业支撑的市场环境下也是不可行的。如果产业和新城之间不能够实现城市、资本、产业与人口的协调发展，不仅仅或造成城市交通负荷加重，也可能最终导致“空城”的现象发生。因此，城镇化和工业化要同步推进，也就是城镇化过程中要切实实现“产城融合”，依靠产业的发展支持城市的建设，同时城市的基础设施配套反过来促进产业结构的升级，这样相互的互动与推进，才是新型城镇化过程中防止产业新城泛滥的最有效的方法。

开发企业要顺势而为

刘江涛 河北冀兴房地产开发有限公司总经理

开发企业在应对城镇化的进程中，要顺势而为，在条件成熟的情况下往前走，并且寻找多种形式，找到适合本地的发展之路。城镇化发展过程中，房地产开发未必是一个模式，应该发展多种形式，寻找适合当地发展现状模式。