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房屋消防安全检查未通过不影响租赁合同效力

扫描到手机业界观点来源：搜狐资讯发布日期：2013-05-29 07:43 字号：T|T

摘要：某商城在所建房屋未经过消防安全检验的情况下将商铺出租。合同签订后，商户王某即按照合同约定支付了第一期租金、履约保证金及市场管理费，并按商城要求对所承租的商铺进行了装修后试营业。

某商城在所建房屋未经过消防安全检验的情况下将商铺出租。合同签订后，商户王某即按照合同约定支付了第一期租金、履约保证金及市场管理费，并按商城要求对所承租的商铺进行了装修后试营业。由于该商城未能通过消防安全检查，违反了《消防法》的规定，被当地公安消防大队两次作出责令商城停业处罚，并处罚款。目前，商城已无法正常运营，王某起诉至法院。那么，消防安全检查未通过，商城与承租商户签订的租赁合同是否有效？

[析案]合同无效与合同解除，责任的承担有所不同，对案件审理至关重要。合同因当事人故意违法导致合同无效的，应追缴当事人所获得的非法财产，而合同解除不存在追缴财产问题；合同无效不存在合同履行问题，能恢复的应恢复原状，而合同解除，只对解除后的产生效力，解除前的合同仍有效。我国《合同法》规定，违反法律强制性规定的合同为无效合同。本案的争议焦点是房屋未经消防验收合格是否违反《消防法》的强制性规定。

商城的集中商铺属于《消防法》第15条规定的“公共聚集场所”，必须经公安消防机构进行消防验收；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。“不得使用”是否包括“不得出租”？本案是毛坯房进行出租，从出租到营业要经历装修、装饰等过程，装修装饰不算房屋使用，那么毛坯房出租行为本身并不算使用，只是该房屋出租后，未经消防验收合格，承租人不得进行使用、营业，等验收合格了照样可以营业，仅存在承租商户因不能营业导致亏损的问题。故本案租赁合同没有违反《消防法》的强制性规定。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定，如果因为租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。解除合同的基础是有效的合同，由此可见，房屋无法使用并不影响租赁合同效力。商户拿到承租商铺后，由于消防安检未通过，不能投入营业，商户可以根据上述第8条规定请求解除该租赁合同，并要求出租人赔偿损失。

责任编辑：牛萌萌关键字：邯郸房产邯郸置家网