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信托收益探秘：地产信托支撑高回报股权质押类杀价

扫描到手机热点话题来源：21世纪经济报道发布日期：2013-05-24 09:13 字号：T|T

摘要：由于行业内“刚性兑付”潜规则的一度盛行，不少信托投资人仅对收益率趋之若鹜，而对每只信托背后的真实情况置若罔闻，即便如此，不同信托产品之间的收益率差异仍然较大。

由于行业内“刚性兑付”潜规则的一度盛行，不少信托投资人仅对收益率趋之若鹜，而对每只信托背后的真实情况置若罔闻，即便如此，不同信托产品之间的收益率差异仍然较大。

在本期统计的信托产品中，最高收益率与最低收益率的差额可达4.5%，超过同期一年定期存款利率的50%，然而，不同信托之间预期收益差别的背后，却有着各自的秘密。

“决定信托收益率的是每组信托背后的项目情况，风险以及增信措施，而这在某种程度上体现了市场利率。”北京地区某信托经理表示“不排除为了竞争而提高预期收益的现象，但是目前看仍然属个别现象，毕竟整体上看信托是比较好发的。”

为了便于分析，我们在当期产品的平均预期最高收益率的基础上累加50BP，作为高收益信托线，与此同时减去50BP，作为低收益信托线。

而根据整理计算，近两周内发行及在售信托的平均预期最高收益率为9.51%，换而言之，两周内的高收益信托线即为10.01%，而低收益信托线则为9.01%。当期有21只信托进入高收益线，而亦有28只信托处于低收益信托线下方。

值得一提的是，当期产品的收益率中位数为9.50%，与平均收益相差仅为1个BP，可见近期信托产品收益率的整体分布较为均衡。

受年初以来的地产市场回暖影响，在当期高收益信托中，房地产信托表现较为突出，在高收益信托线以上的21只信托计划中，其中9只投向房地产行业，为最主要投向。

而在预期高收益率排名前十的信托产品中，投向为房地产业的便占据4席，基础产业则紧随其后占据3席。“房地产信托的收益率本身就比较高”，北京地区某信托经理表示“这与地产行业的利润率和融资成本有关，开发商肯于高价融资，最终收益率就会体现在信托上。”

需要注意的是，部分标注投向科教文卫、艺术等领域的信托计划，实际所从事的投资仍与房地产有关。

如四川信托的“北京后海文化创意工坊项目集合资金信托计划”，表面看似投向文化艺术产业，但其交易结构处显示，融资方将信托资金用于后海文化创意工坊项目投资建设。同时，该信托的还款来源处仍然注明为“后海项目销售”以及“天地凤凰城四、五期可售金额”等，而土地及在建工程的抵押也成为其增信措施中较为重要的部分

值得一提的是，8只基础产业信托数量在高收益信托中紧随地产，位列第二。由于年初463号文（《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》）下发，重点要求各级政府不得在信托融资中出具担保函或其他变相担保协议，导致政信合作类的基础产业信托受到了较大冲击，而其增信亦向资产抵质押、反担保模式转型。

低收益信托的集中领域主要为工商企业，位于低收益信托线下方的22只信托中，投向工商企业的信托共15只，超过一半，而其中表现较为明显的，是以新时代信托为代表的非上市金融股权质押类信托。

统计发现，该类信托数量达到8只，其中7只为新时代信托发行，1只为中铁信托发行，收益率则集中在8.5%-9%之间。而股权质押类信托之所以能够长期维持中偏低的收益率，或许与其“质押性质”的风控结构不无关联。

“和土地、担保相比，股权质押类的项目风险是比较低的。”上述信托投资经理表示“特别是金融机构的股权质押，这种增信措施能压低融资成本。”

事实上，非上市公司股权质押的症结在于流动性较差，但其优势是不存在二级市场反复交易所带来的高溢价问题，因此能够降低股价出现高估的概率，如此一方面满足了质押标的资产稳健，另一方面也能拉升质押率，提高融资额。

责任编辑：赵清涵关键字：地产信托房价上涨邯郸房产

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