近几年，投资性需求被挤出住宅市场后，更多投资者转向了商业地产。开发企业也在应对市场变化中，为了寻求多元化利润点而投身商业地产开发。

一边是商业投资者的热情高涨，一边是开发企业乐此不疲地投身商业地产，业内人士早已对商业过剩的形势显现出担忧之情，全省商业地产是否饱和？如何才能实现商业的可持续发展？本报特邀请专家解读，如何在商业竞争中，寻找属于自己的商业地产特色？

商业投资火热人群普及范围扩大

“开年以来，我们的商铺一个月即销售几十套，比年前还要火热。”2012年即掀起商铺购买狂潮的一个综合体街铺项目负责人介绍，在他看来，年后投资者热情不减，并超过了去年的势头。

“石家庄商业地产的投资者在由资金雄厚阶层向普通大众普及。”紫晶悦城商业营销总监张磊多年从事商业地产的推广销售工作，从十几年的经验中，发现了商业地产投资者构成阶层的这样一个变化。商业投资者大军的不断扩大，也是商业地产不断火热的原因所在。在他分析，2005年-2006年，投资商铺的多为生意人，将其多余的闲置资金用于商业地产投资，是这群生意人的共同特征。而从2008年-2010年开始，张磊发现，购买商铺的普通人越来越多。“随着其他投资渠道受阻，更多资金转入商业地产。100万、200万的商铺需求旺盛。投资者手中资金充裕，促进了商业地产的向上发展。”

商铺这种传统商业投资业态得到投资者青睐之余，公寓写字楼等商业类型也随着社会经济发展和投资回报率的显现，逐渐获得更多投资者的认可。在石家庄华强广场营销总监吴剑涛看来，今年的商业投资保持了理性稳定的态势，随着华强和万达公寓在市场上接受度越来越高，尤其是万达公寓在投入使用之后，租金收益率直线上升，投资者对公寓的认知度也越来越高。

而对于写字楼来说，虽然定位于成长型企业的中型写字楼得到了市场认可，但高位以上的写字楼观望情绪仍然较重。“万达的高端写字楼尚未投入使用，企业尚未从高端写字楼中得到红利，所以对写字楼这一‘面子工程’带给企业的巨大收益，尚没有直观的体验。”吴剑涛认为，在一线城市，高端写字楼能给企业带来较高附加值。但是在石家庄，一些实力雄厚的公司并没有意识到这些好处。随着石家庄高端写字楼的投入使用，这种附加值也将逐渐体现出来，石家庄企业对于高端写字楼的需求也将越来越高。

商业地产是否饱和要用动态眼光来看待

商业地产发展的过程中，城市综合体的集中出现，是全省商业地产的一大亮点。据河北省商业联合会对《2012年度全省市场运行分析及2013年预测预警》中提到，全省城市商业综合体建设步入黄金期。2012年全省商业综合体建设项目共62个，累计投资总额达1409.1亿元，单位平均投资22.7亿元，分布范围在全省11个社区市。其中，石家庄数量最多，规模最大，在建项目达到21个，投资额811.8亿元。石家庄万达广场、勒泰广场、华强广场、邢台天一广场、承德宜佳旺国际广场、沧州新华北商厦等一大批城市综合体建成运营。

遍地开花的城市综合体自带大量商铺、写字楼和公寓产品，这些产品在受到投资者追捧的同时，也饱受质疑，在石家庄这样一个二三线城市，究竟能否承载如此大体量的商业业态，商业是否会达到饱和呢？

“饱和，是一个静态的概念，是相对的。我们可以这样说，在一个时段内，商业是饱和的，但是随着社会和城市的发展过程来看，又是不饱和的，商业在不断升级和优化。”河北省商业联合会秘书长曹润亭分析道。在他看来，商业地产的市场承载量，需要用动态和发展的眼光来看待。

曹润亭还从供求关系的多与少的角度对目前的商业地产进行分析，“供求平衡，对于商业地产来说，是每个时期每个时段发展的目标。供给超出需求时，我们说商业地产是多了，而供小于求时，就少了，实际上，这种供求关系也在发生变化，”曹润亭认为，正是在商业不断升级变化和调整的过程中，才能达到商业的平衡状态，而在这个过程中，需要商业地产的开发运营商，找准自己的市场定位，来赢取市场。

商业竞争日益激烈产品需要对位

地段和后期运营，这是商业地产区别于房地产的最大特点。即使在相同的地段，一条马路之隔，也可能出现冰火两重天的经营状态，这就对开发企业的定位和经营能力提出了很高的要求。开发企业在激烈的市场竞争中，应当保持一种什么样的心态，才能避免更大的商业风险？如何才能避免商业在运营过程中出现“对面死”？

“对于商业地产的产品来说，市场上永远不会拒绝好产品，只有对位与不对位的区别。”紫晶悦城商业营销总监张磊认为，商业地产产品的出生和生长，需要适合区域需求、市场环境，并在恰当的时间出现在市场中。只有适应当下区域的需求，才算得上好产品，而好产品并不等于高端产品。“商业地产并不绝对地与高端和低端挂钩，而是需要适合一个区域和市场未来两到三年内，商业和商务人群的需求。”

张磊认为，目前商务和商业人士相对于购买住宅的需求者来说，更加理性和专业，所以商业地产开发企业需要有更加专业和前瞻的商业计划，才能得到市场认可。

同质化环境中寻找商业特色化

在众多以城市综合体形式出现的商业地产进入市场时，同质化经营成了市场发展的诟病。如何寻找一条差异化之路？业内人士认为，差异化不如特色化。

“如今整个商业商品同质化很高，业态是雷同化的，品牌是相似化的，在这种前提下如何搞差异化？其实差异化并不好做，同时差异化也不能代替特色化。”曹润亭认为，商业地产需要做出自己的特色。

蔡莉同样认为，一个商圈业态形成之后，很长时间不会改变，打造商业时，则需要根据商业圈的特色，了解消费者的各种需求。“差异化，并不是追求所有业态的求新求异，相反，一些大众需求是相通的，并且应该在商业中保留下来。我们所追求的差异化，则是应该在了解区域商业格局和商业业态的基础上，了解商业圈的各种特色，形成商业互补，而不是追求面对面的竞争。”蔡莉认为，商业地产最好的状态应当是达到区域内各种业态的互补，消费者的需求不断升级变化，商业则是要达到不断去寻找并适应最新需求的升级过程。

专家观点

城市商圈应该主要发展区域商圈和社区商圈

目前商业布局已经发生了翻天覆地的变化，从过去的零售业到单渠道、多渠道，发展到跨渠道，又从跨渠道发展到现在的全渠道。全渠道是根据社交活动、互联网、智能手机、二维码、线上线下活动，虚拟与实体相结合的立体式商业渠道。商业能够跟上时代浪潮，就需要研究经营模式。而商业布局能否符合购买力的需求，则要适应他们的消费习惯和消费心理，这是未来商业发展的趋势。

对于综合体来说，需要研究的是能不能满足市民新兴需求，能否吸纳顾客，寻找购买力。今后，城市商圈应该主要发展区域商圈和社区商圈，并且以社区商圈为主，因为城中村改造之后需要配套，而消费者购物需要解决两个成本，即时间成本和购物成本，在商业商品同质化率很高的现状下，发展社区商圈，体现配套的便利和人性化，是商业未来的发展方向。这种配套是一种大概念，并不等同于现在小区底商的概念，未来社区商圈的发展，应当在满足“出门七件事”等温饱问题之余，同时满足购物、锻炼、养生、美容等精神层面的需求，提供更加生态文明的商业氛围。

曹润亭河北商业联合会秘书长

开发企业应该适应人们文化消费水平和习惯的改变

近几年商业地产的发展过程中，客户投资越来越理性，对于开发者和经营者来说，也站在城市运营的角度，更加理性。虽然区域需求是不断扩张的，但有的项目盲目求大求高，只能让自己很辛苦，需要考虑市场的需求，而不是从开发角度说我想开发什么。

许多开发企业是从开发住宅过渡来的，随着行业和市场的发展，固有形态必须紧跟时代发展，从消费者的需求角度，转变思路和观念。比如，以前消费者购物去商场和便利店，但随着消费习惯的改变，下班之后不仅是逛街购物，还要满足包括电影、餐饮、文化、娱乐等需求，开发企业应该适应人们文化消费水平和习惯的改变，同时，目前划卡消费和网购的兴起，新兴商业也应该满足这些习惯。

蔡莉河北金恒基地产公司营销总监

投资者选对产品很重要

商业地产与住宅产品有很大不同。住宅产品在竞争不是特别激烈时，去化并不是很有难度，然而商业可能出现“对面死”的现象。商业地产今年将高密度上市，并于明年达到井喷状态。不过，商业市场比较微妙，不怕供求关系失衡，消费者选对产品很重要。

张磊紫晶悦城商业营销总监

石家庄商业地产尚有很大发展空间

石家庄商业地产刚刚成熟，有很大的发展空间，许多大卖场并未进驻石家庄，这对提升石家庄商业氛围带来了机遇，开发企业紧抓市场空间，需要打造较高的投资回报率，将商业变成对投资者来说有利可循的商业形态，商场火热，配套成熟，并具有较高的前瞻性。