2012年，是房地产调控政策常态化的一年，是既不放松，又不加码的一年。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，邯郸房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。

2012年12月，邯郸住宅样本项目均价为4652元/平米，同比2010年房地产住宅样本价格4400元/平米相比，两年上涨252元/平米，年均上涨不足3%，远远低于国家统计的国内大中城市2012年上涨8%的幅度。

据调查，2012年邯郸主城区在售及在建楼盘多达172个，其中住宅项目144个，商业项目28个，在售及预售面积高达3480万平米，从统计结果来看，2012年邯郸房地产开发规模及在售项目个数均创历史新高，3480万平米的在售商品房及商业面积，即使按全国城镇人均住宅面积31.6平米及人均商业1.5平米来计算，人均建筑面积为33.1平米，那么2012年邯郸在售及预售楼盘至少可以容纳105万人，而邯郸非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而邯郸2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，2012年邯郸在建与在售楼盘至少需要消化10年。

邯郸商品房的天量库存，使邯郸房地产的泡沫已膨胀到极限，一些房地产学者把邯郸划为房地产高危地区，所以导致邯郸的房地产开发商借钱及高利贷度日已成家常便饭，即使是邯郸的某些大型房地产公司，所谓不差钱的实力雄厚的开发企业也打破了不拿预售证不销售的惯例，也开始象一些小企业一样没拿预售证偷偷销售。2012年在国家宏观调控及天量的商品房的库存压力下，邯郸的房地产开发商遇到了前所末有的寒冬，邯郸虽然没有象鄂尔多斯那样出现大面积的停工，但项目缓建、推迟上市及大举借贷以度过难关则是邯郸开发商的共同现象。

土地供需方面：邯郸和其它城市一样，政府财政收入始终无法摆脱脱严重依赖土地出让的事实，2012年前十一个月邯郸财政收入300.2亿元，但仅土地出让金收入就高达38.6亿元，加上房地产开发建设相关税收环节，估计房地产相关收入占其财政收入的40%左右。截止到2012年12月，邯郸政府出让商品房用地约1533318平米，实际成交843288平米，土地成交面积仅占全面土地供应量的55%，虽然邯郸政府相关部门大力推荐相关地块，但土地成交率还是创下邯郸十余年的新低，值的一提的是，在2012年所有的地块出让中，仅有一块土地溢价成交，其它均以起拍价成交，由此可见邯郸土地市场的冷清。

据统计，2012年邯郸土地实际成交均价在291万元/亩，折合楼面地价为1455元/平米，这也意味着邯郸楼盘开发综合成本全面进入4000元/平米的时代，而2012年底邯郸商品房在售均价为4760元/平米，其平均利润不高于19%，2012年，意味着邯郸房地产开发暴利的结束。

住宅需求方面：虽然现在还没有政府相关数据的出台，但走访多个售楼部相关管理人员，一致的看法是2012年市场需求整体非常平淡，虽然下半年国内一线城市出现了商品房成交量价上升的势头，但邯郸市场需求并没有在下半年出现明显的回升，主要原因与邯郸项目众多、商品房相对饱和、市场竞争激烈及与市场需求预期没有明显上升有关。

住宅价格方面：总体来看，2012年邯郸的住宅价格并没有明显上升，市场中出现多个楼盘成本价销售甚至底于成本价销售的现象，也有一些楼盘采用三年返利及多种民间非法融资手段来获取企业的生存空间。

关于商业地产：和住宅市场一样，市场供应严重的供大于求，2012年28个商业项目的推出，其数目几乎是邯郸2006年-2011年五年市场供应的总和，市场需求表现整体比较疲软，但地段较好、性价比较高的一些商业项目还是获得不错的市场业绩，相对于住宅市场的一片惨淡，商业地产因项目的不同出现冰火两重天的极端局面。

2013年邯郸房地产市场展望：从2012年末建设部发表的言论来看，2013年房地产调控仍不会松懈，但也没有出台房地产新调控政策的意愿；前段时间任志强发表言论，说2013年3月份中国的一线城市商品房价格将出现新一轮的暴涨，其主要依据是一线城市的土地供应正在减少，商品房库存面积达到新底，市场供需关系将会出现反转，所以一线城市商品房价格会出现暴涨。从国内的政策角度及供需角度来分析，国内一线城市房价的上涨成为2013年大概率事件。但邯郸与一线城市最大的区别在于，2008年---2011年的河北省的三年大变样的政策实施，使邯郸土地一级开发可以用海量来形容，从而在2012年邯郸房地产市场形成巨大的市场泡沫，邯郸房地产市场的供大于求的局势虽然会在2013年有所缓解，但供需局势不会扭转，2013年邯郸的房地产开发商最重要的任务仍是去库存，而不是追求高利润，所以邯郸商品房价格不会象一线城市那样出现明显的上涨。

综合市场供求两方面影响因素，在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将呈现稳中有升态势。