许多国家或地区的政府都把房地产业作为政府支持或者有意识培育的支柱产业来发展，以获得政府所期待的GDP增长、就业和财政收入增加。一些国家或地区短期内房地产业高速发展、房价快速上涨带来了很大的负作用有些是当期的，有些是滞后的。政府真的能通过房地产价格上涨而增加财政收入吗？地方政府会因为本地区房价上涨而带来本地区整体经济更快、更好和持续增长吗？政府的收入与房地产的发展之间到底如何相关？中国的地方政府收入与房地产发展如何相关？

“租税替代”原理的基本思想是：在土地资源给定的前提下，政府要获得高房价、从而推动房地产发展所产生的“租”，就必须相应地牺牲来自于其他行业的“税”，形成“租税替代”机制。租税替代关系，在量上可能有差异，在一定条件下是“租税等价替代”，这时的“租税替代”原理也可以称为“租税等价”原理；而在另一些条件下，租税替代的部分不一定完全等价，即“租”的增加部分不一定等于“税”的减少部分。所以，我们在表述时，为了区分不同情况，会分别表述为“租税等价”和“租税替代”，其实“替代”的基本机制是一样的。另外，为了研究方便，我们还把政府的财政收入来源分为两部门：来自房地产的各种财政收入统称为“租”（无非是房租、地租或者其变种），来自房地产以外行业的收入统称为“税”。

理论研究表明，在静态框架下，如果土地资源给定，政府通过土地租金融资和通过企业税收融资是等价的，其总收入水平只取决于土地资源总量，与融资方式无关。在动态框架下，如果土地资源给定，政府通过土地租金融资和通过企业税收融资在长期内是等价的，其长期总收入水平只取决于土地资源总量，与融资方式无关。在短期内，政府土地租金和企业税收之间存在“租税替代”关系，政府土地租金收入越高，企业利润越低，政府来自企业的税收越低，但短期替代关系不一定等价。

土地租金和企业税收在长期内满足“租税等价”原理，在短期内满足“租税替代”关系。基于1998—2008年工业企业调查数据对“租税替代”关系进行检验，结果强有力地支持了“租税替代”假说：房地产价格提高，企业上缴的税收越低，房地产价格上升一倍，企业总税收占工业总资产比重下降5个百分点，企业增值税、所得税、主营业务税金及附加占工业总资产比重分别下降3.1、1和0.8个百分点。换而言之，如果政府通过推高房价获取更高的土地租金收入，这必然导致企业税收收入的下降，这种“租税替代”机制意味着房地产价格上涨并不能导致政府租税总收入上升。

进一步的实证研究发现“租税替代”的影响机制在于，房地产价格上涨将降低企业利润率，企业利润率下降将导致政府来自企业的各类税收（包括企业增值税、所得税和主营业务税金及附加等）收入下降。也就是说，高房价在给政府带来更多房地租金收入的同时，降低了政府来自企业的税收。“租税替代”机制的存在意味着高房价对政府税收收入存在不可忽视的负面影响。需要指出的是，本文只定量研究了住房价格上涨对工业部门的影响，在现实中，房价上升还将影响服务业，导致政府来自服务业的税收收入下降，这将进一步放大“租税替代”机制的作用。

以上分析中，“政府”是被假定为一个整体，我们现在放宽理论假设，分析在中央政府与地方政府存在财政分权关系的情况下，地方政府财政收入是否存在“租税替代”关系以及地方政府的房地产政策或战略选择。对于在现阶段与中央政府存在财政分权关系的中国地方政府而言，“租税替代”关系同样成立，房价上涨在长期内不会增加地方政府的财政收入。住房价格过快上涨还有很多地方政府及其官员没有充分认识到的其他弊端。地方政府为什么还要片面发展房地产，推高地价和房价？这主要归因于现行财政体制与房地产相关的租金收入大比例地归地方政府所有以及“地租”的预算外性质。地租收入的一次性和短期性与政府官员短期行为的契合以及官员政绩考核体系不合理等也是重要原因。

鉴于此，我们提出以下几点建议：

第一，所有负责任的政府都不要幻想通过刺激地价房价上涨、刺激房地产片面发展获得更多的财政收入和拉动经济增长。因为“租”和“税”在长期内是等价的，即使在短期内也是相互替代的，而且，政府和整个国民经济可能会付出超出财政收入的代价。日本曾经的高房价和房地产片面发展带给了日本什么呢？美国政府想依靠金融手段刺激房地产业发展（表现为需求增加、房价不断上涨），从而刺激经济发展和政府财政收入增加，最后也付出金融危机的代价。其实中国20世纪90年代也有过房地产泡沫的教训。

第二，改革财政体制，调整中央与地方政府的财政分权关系，在科学研究的基础上，寻求中央地方财政收入的分配比例和税源结构，同时改变财政支出的软预算状况并相应调整财政职能，改变地方财政对房地产的高度依赖状况。

第三，对于现阶段中国地方政府及其官员而言，有必要让他们充分认识到“租税替代”关系以及高地价、高房价和房地产片面发展给本地区经济发展带来的副作用，但是，更重要的是优化政绩考核体系，依靠制度约束其短期行为。