尽管中国房地产市场，放开限购的城市名单不断扩大，银行贷款利率下调的预期也甚嚣尘上，但是可以肯定的是，房地产行业已经从一个区域性的机会，到结构性的机会转变。而这必然加剧行业企业的分化，作为地产行业的分食者，地产基金也不能逃脱此项宿命。

从2013年下半年开始，长富汇银组建没多久，便遭遇了行业的调整期。他们为何从传统PE行业转型到做地产基金？与其他更多知名地产基金相比，这一地产基金新兵有更新颖的模式和核心竞争对手，对于房地产和房地产基金市场又有哪些预判？

长富汇银投资基金管理有限公司总裁张保国告诉记者，“房地产基金未来的竞争力，不是说你能募多少钱，或你能找到多少开发商，而是你的资产管理能力和运营能力。在结构性的市场，团队管理运营能力更加凸显，运营能力差的一些基金管理人或将被淘汰出局。”

PE转型地产基金

《21世纪》：为什么从传统的PE行业转做地产基金？

张保国：2010-

2011年，全民PE热，表现非常明显，所有人往PE行业涌。在2009-2010年，我们企业往前走，开始转到VC阶段，延伸产业链。我们的股东有做房地产的，有做金融的，经常在一起讨论，当时在看房地产基金的市场机会，这个市场才刚刚开始，还是一片蓝海，只要你也有想法，有资源，有管理能力，有好的规划，有好的执行力，能匹配好的资源，这个行业你能占领比较好的市场份额。它比传统PE还要简单，从管理规模上很容易出成绩。

目前，全国性的具备良好投资能力的房地产基金数量还很少，更多是依赖于自身资源、团队。2012年底，长富汇银开始组建，我们的团队成员：财务部门、开发部门负责人都来自大型房企和金融机构，团队本身具备相应的资源和操作能力。我们的股东有苏州、河南等地的城商行，资源非常充足。我们前期做的事和实践经验，足以支撑开展地产金融业务。此外，我们的关联方有银行，有财富管理公司等，融资渠道比较通畅。

更关键的是，市场机会非常明显，未来中国房地产基金公司管理资金规模达到并超过千亿用不了多久，可能是五年时间。在传统PE行业做到这样的成绩，几乎没有可能。在PE市场，跟其他对手竞争你不具备优势，但在房地产基金行业，可以用两年时间做到行业前几名。

现在，真正市场化的基金，做到百亿规模的不多。百亿是市场化地产基金的一个门槛，这两年会有一部分过百亿的地产基金，不跨进这个门槛，风险管理能力、募资能力、整体运营能力等不能体现，这个基金不能代表成熟。未来，中国房地产基金做到一千亿甚至更高都完全能够实现。但是传统PE做不到，做VC更累。当然，做地产基金也并不轻松。

《21世纪》：长富汇银的风险控制是怎么做的？

张保国：风控的核心是什么？尽调、交易结构设计、运营管理等说起来大同小异。怎样比别人更尽责？我们对风险把控有一整套流程，对项目的选择是最根本的风控。不是在事后出现风险怎么处理，更多是事先把握正确方向，看交易对手项目业态，项目开发管理、运营能力等。除非哪天全球性的金融危机爆发了，或者地产行业发生风险，谁都没有办法躲避。

《21世纪》：公司如何看待优质资产的并购？

张保国：今年，房地产行业进入分化阶段，就一定有部分开发商不管是因为自身的错误决策，还是开发运营能力，或者产品设计能力等等因素做不下去，有很好的并购机会。我们也在积极关注。不要等到市场火爆时，我们发现自己手上没东西，我们要适应市场。

目前，房地产市场有一定危险，但我们朝安全系数比较高的方向去做。核心城市核心区域的核心物业价格在提升，不一定像高和模式，我们买了以后还会持有，但前提是根据判断市场是向上的，这个资产是增值的。我们掌握着现金，怎样用好现金，让现金实现保值增值。

当然,我们不会成立一只并购基金专门来做烂尾项目的并购。业务范围也不会锁定在一个细分领域。另外，我们基于优秀的伙伴，优秀的项目增值的机会点来跟开发商合作。我们希望能够让所有LP的资金，在我们的平台上稳健同时，保证增值。我们不是一味追求超额回报，而是每年都能实现一个稳定的回报，而冷静下来的回报率绝对是高的。

《21世纪》：这些转变需要运营能力，我们的运营能力怎样体现？

张保国：对开发项目，我们通过选取好的交易对手，寻找在全国排名靠前的地产企业，跟他们合作，他们的经营能力是公认的。房地产基金要明白自己的位置，如果这个项目银行能干，人家为什么要找我们？没有必要。所以我们要非常清楚，地产基金的市场在哪。

我们要了解我们能做什么？我做的是资金管理，真正做事情需要找专业的人。物业管理、商业运营，找最好的，而不是我们自己来做。我们的能力在于，对整个基金的调查，要保证保值和稳定的增值，围绕这来展开我们的工作，而不会做太多的产业延伸。

与龙头共舞

《21世纪》：地产基金各有各的生存法则：有些关注一级开发，有些在桥接主流金融与大房企，有的甘愿做配角，做一些社区、物业方面的业务，长富汇银模式怎样？

张保国：开始时，我们跟一般小型基金一样，做简单的项目基金。去年地王频出，整个市场一线城市几乎没有机会，房地产企业拿地热情高涨，也有很多基金管理人抢着在一线城市拿地，要跟一线城市开发商合作。所以，我们当时选二三线城市的区域龙头性行业来进行合作。

现在，我跟团队说，要做就真正做一些有技术含量的项目。我们希望做一个优秀的资产管理集团，不管对客户、项目方，我们希望提供除了资金之外，更多的服务。对项目方，对合作伙伴，对投资人，除了资金我们做的更安全，收益做得更漂亮，希望能实现市场化。

我们的团队不是说有多全面，而是根据自身的特点，找出最适合我们的方式，这个方式在于我们能够去适应市场的变化。主要体现在团队对市场的把控能力上，根据未来区域性发展机会，来调整战略，体现在我们综合性资产管理能力，当然我们也很明确不做一级开发。

《21世纪》：市场在变化，公司的战略根据市场变化做了哪些调整？

张保国：去年，我们还会在三线城市找项目，今年的业务主要是在一二线城市的核心地带。我们要了解我们自己能做什么？我们要清楚我们会做什么。我们不做太多的产业延伸，比如工业地产我们不熟悉就不去碰，现在锁定的范围仍然很窄。

首先，这依据我们对周期的判断。长富汇银开始就建立自己的研究部门，我们判断，这次调整周期，肯定会超过一年时间。长期看，房地产市场的发展我们非常乐观。我们的产品要尽量避开调整的周期。如果这个周期是一年左右，我们尽量做两年或更长期的产品。

其次，是对市场产品类别的判断。我们通过建立数据模型，锁定一个方向，小型开发商单一拿地做传统住宅业务基本上不做了，单纯住宅结构产品可能对市场的适应能力越来越差，越来越薄弱。跟大型开发商合作项目，就有效控制了风险，真正的优势发挥出来了，它真正利用自己的资源。如果金地参与这个项目，这个项目能烂到哪里去？

我们今年战略调整的一个重点方向就是针对大型房企（产品研发能力、开发能力，还是管理能力等都非常扎实的企业），跟他们来做交易对手。我们前几天还在跟融创、世贸、湖北鳌山以及一些南方房企等百强谈合作。

《21世纪》：在目前的背景下， “去住宅”又成为新型城镇化的主要任务，我们又有哪些探索？

张保国：传统住宅的开发模式未来肯定要改变。今年，我们关注主题地产。以前大型房企主动去选择改变，像万科提出的城市运营商概念，龙湖在重庆提出一公里生活圈……他们都在主动去寻求转型。今年开始，不管你愿不愿意，市场来逼迫所有的参与者，必须要转型。

我们和武汉一个开发商合作，我们非常看重这个企业，在湖北省排在前三位的开发商，其开发规模肯定比万科、恒大要小很多，但它做的产品，它在湖北当地优势非常明显，它做的一个产品，把华山城和碧桂园的模式融合到一起，实际上就是主题地产。目前，有养老地产、医疗地产、文化地产等，配套相应的住宅，当然有其他商业。

《21世纪》：跟那些地区龙头、全国百强企业合作，我们话语权可能没那么大？

张保国：核心体现在利润的高低问题上，利润高的部分合作机构往往小，利润低的部分合作机构往往非常大。对于一家基金公司来说，基金管理人首先关注的是风险，风险永远都是第一位的，资金安全是根本，在安全的前提下，谈论收益的多少。去年，我们与一些区域龙头合作的项目，退出实现了25%的年化收益，这已经非常高了。

风险也是机会

《21世纪》：今年，所有人都感触比较深，房地产市场包括成交量、价格等数据非常低迷。您怎样判断行业的未来趋势？

张保国：今年上半年，整个地产行业稍微差一点，因为形势差。但单看数据，今年上半年的数据，比除了去年之外的任何一年都要好。这一波的调整，准确来说属于行业的自发调整。任何一个行业发展，按照自然规律，不可能长期一直向上。房地产行业本身周期性非常长，现在出现一些波动和调整属于正常现象。

从国际经验看，城镇化率低于70%以内，房地产都是支柱产业。统计数据显示，中国现在城镇化率是52.9%，城市的户籍人口才35%，离70%还很远。所以无论是从国际、国内经济形势还是从行业自身特点来看，行业进行一些自发调整是正常的。中国房地产连续这么多年快速的上涨之后，行业进入一个高基数、低增长的时代。各地房价都比较高，涨势开始缓慢下来。

2011年，房地产行业开发商数量是8万多家，2013年已经到6万多家，从行业自身特点来看，六万多家其实也多，美国10%的开发商市场占有率达30%，中国现在10%的开发商市场占有率也才不到30%。任何一个行业的发展，必然通过大量的兼并重组实现市场的良性发展。

现在市场不同了。谁都能赚钱的时代已经一去不复返了，市场已经步入相对规范、良性的空间，市场开始适者生存。真正有很强的开发能力，很强的团队管理能力，很强的现金管理能力的企业才能适应市场的发展，才能够进一步的占领市场，或对市场的推动力才更大。一些不具备管理能力的地产企业就可以淘汰出局。

《21世纪》：去年，地产基金非常火热，规模都做了两三千亿，可能今年上半年情况不太好，很多原来做地产的都在转型做定增或其他。您对地产金融行业如何判断？

张保国：地产基金在美国、欧洲都已经很成熟了，但因为时间太短，中国现在做得非常漂亮、成熟的基金毕竟还很少，中国地产金融这个概念提起来本身没有多久，以前地产商太好做了，开发商只要能拿到地就等于拿到钱了，因为不管利用哪些融资渠道，拿钱特别容易。当时根本就没有地产基金，不需要直接融资，间接融资非常简单、简便。

大家都说，2010年是中国房地产金融元年，房地产金融才刚刚开始，经过这几年发展，问题其实很多，但真正能找到自己准确的发展路径的毕竟还是很少，其中大部分地产基金还是在抓趋势性的机会：市场一直向上，产业链里谁都能赚钱。大部分地产基金不具有管理运营能力。一旦市场发生变化，行情不好、市场调整时，这个基金的表现就会比较差。

房地产是周期性非常强的行业，而现在的中国地产基金，大部分期限比较短。如果房地产调整期是两三年，你做一年期、两年期的产品，能不能及时退出，取决于地产项目的销售，除非是融资能力很强的企业。

几年前，地产企业不可能轻易去拿地产基金的钱，因为成本比银行、信托、资管都要高。房企前十强、二十强，拿银行资金还比较容易，他们融资就不需要以地产基金这种方式。在宏观调控以后，钱没那么容易拿，这就是地产金融的机会。

从2010年开始，很多人加入地产基金行业，不管有没有相应的管理能力，不管具不具备相应的素质，行业一下子就变了。今年地产金融市场必然跟房地产市场一样，从群雄割据往良性或规范市场来发展的趋势。

《21世纪》：对于房地产信托投资基金（REITs）推出时间等，有哪些看法？

张保国：证监会已经做了大量工作。我们的观点是,对一些优质物业可以大胆持有(三五年或更短)，因为根据目前我们对核心区域物业价格的判断，未来这些资产肯定有上升空间，而在我们持有期间，收益能够得到满足。

中国目前的金融环境对REITs的需求不会太浅。因为中国目前经济是往前走，金融改革不会倒退。REITs产品在发达国家市场已经非常成熟，我们没有理由不要。未来这是趋势，一定要引进，只是时间早晚问题。短的话可能两年之内，长的话可能更长时间。但这类产品不是唯一退出渠道。

现在，在国内有类似REITs的产品，中信、信达等已经在探索，所以未来退出渠道很多。比如，有一些房地产项目，可能盖了一半后停工了，而“招保万金”等大型的开发企业完全有实力把这些项目继续完成，再纳入他们上市公司的体系。