6月12日，成都市国土局拍卖主城区的6宗地块，重庆新鸥鹏集团以18.39亿元一口气拿下4宗地。在楼市下行压力中逆市拿地，新鸥鹏集团被推到聚光灯下，迅速引发了市场关注。

此前，一场职场跳槽事件，事实上早令新鸥鹏集团成为了全国舆论焦点。金科集团副总裁、首席战略执行官李战洪高调宣布“转会”新鸥鹏集团，出任副总裁。

而龙湖地产成都公司原总经理张雪樵、华宇集团原总裁张为耕、东原地产原总经理魏锂、光华集团原总裁秦晓东以及碧桂园集团的一位资深高管，亦已先后加盟了这家对外界而言默默无闻的企业。

“3年左右在香港上市，3-5年进入全国房企20强之列，重庆两强有其一，快速完成全国布局。”最近，李战洪接受时代周报记者采访时亮出了新鸥鹏集团未来在地产板块的目标。据新鸥鹏集团官网信息，该集团在全国百强房地产企业中排名65位，今年地产板块销售额只有41亿元。问题是，今年初CRIC研究中心发布的报告显示，2013年全国房企销售金额20强的门槛为329亿元，销售面积20强门槛为298万平方米。显然，现实的差距尚远，要抵达目标亟需高速增长。

当房地产走入下半场时，李战洪为何离开金科而选择一家看似名不见经传的房企？新鸥鹏公司到底是一家怎样的企业？它又将凭什么秘笈争夺地产江湖的位置？

此外，当地地产业人士认为，随着几位地产大佬的空降，新鸥鹏内部接下来可能存在新旧营销理念和方式的碰撞和磨合。如何把这些为了财富梦想而加盟的大腕们整合到一起形成合力，成为企业发展的正能量，这将考验新鸥鹏老板的格局和驾驭能力。

“校办企业”变身民营企业

据新鸥鹏集团官方网站，该集团全称“NEWOPEN（中国）企业集团”，“拥有在职员工3000余人、年创利税10亿元，是市、区政府明星企业”。

该集团旗下已拥有教育、地产、金融、农业、产业园区等五大产业板块。其中，新鸥鹏教育板块投资举办有重庆市巴川中学、重庆房地产职业学院、重庆工商大学融智学院、巴川中学国际幼儿园，形成了学前教育、基础教育、高等教育的完整教育体系，在校学生3万人。新鸥鹏地产集团则是国家一级房地产开发资质企业，位列重庆地产开发企业第六强，先后开发了鸥鹏花园、鸥鹏花卉园、鸥鹏万州百安花园、鸥鹏电子商务大厦、回龙湾等项目，开发面积逾300万平方米，推崇的开发模式为“国际化教育+生态文化+精品地产+五星配套”的立体开发模式。

目前，新鸥鹏地产在重庆大学城、巴南区、万州区、璧山、铜梁等地储地6000亩，并在成都、西安、济南等地设立有分公司。

据时代周报记者调查，新鸥鹏系所属企业多达几十家，但从工商档案资料检索，它们和NEWOPEN（中国）企业集团在股权上没有任何交集。对此新鸥鹏集团一高层亦坦承，“无关联，只是一个名字！”

时代周报目前尚未查到有关NEWOPEN（中国）企业集团的任何工商资料。是否注册，是否离岸公司，该集团相关高管至今未给予时代周报记者明确的答复。

“新鸥鹏系”血脉，其实可以追溯至1993年3月成立的重庆鸥鹏计算机软件有限公司。在1990年代全民经商的气氛中，高校掀起大办校企的热潮。重庆建筑工程学院（后升级为重庆建筑大学）联合香港金南股份公司，分别出资180万元、120万元建立鸥鹏计算机软件公司。创办人为时任重庆建筑大学副校长赖明，1999年调任建设部科技司司长，现为九三学社第十三届中央委员会副主席，第十二届全国政协常委、提案委员会副主任。

同年7月，鸥鹏计算机软件公司更名为重庆鸥鹏物业开发有限公司（以下简称“鸥鹏物业”），业务范围由计算机软件开发转到了房地产开发、工程建设等领域。外资股东随后也先后变更为香港兴明国际有限公司、香港迅晖发展有限公司。

1997年6月18日，重庆直辖市挂牌当天，鸥鹏物业、重庆建筑大学另一校办企业万县市鸿鸥发展公司、建设部科技发展促进中心和93名自然人筹资1400万元，创立重庆鸥鹏科技股份有限公司（以下简称“鸥鹏科技”）。鸥鹏物业是第一大股东，持股42.86%。

1998年2月，重庆市体改委批复组建重庆鸥鹏集团。重庆鸥鹏集团以投资、控股、参股、联合的方式，由核心企业、紧密层、半紧密层、松散层企业共12家组成。其中鸥鹏科技为核心企业，紧密层企业则包括鸥鹏科技控股的重庆鸥鹏高科技公司、鸥鹏广告公司、鸥鹏建筑工程公司等。

2000年，重庆建筑大学并入重庆大学，重庆鸥鹏集团系列企业随之变成重庆大学控股、参股的校办企业。据时代周报调查，重庆鸥鹏集团事实上一直未在工商部门注册登记。

2006年，新鸥鹏集团就是在鸥鹏集团的基础上而来。此前，鸥鹏科技、鸥鹏物业等企业均已完成改制，由校办企业变身为民营企业。

周永勇一步步控制新鸥鹏

重庆大学“鸥鹏系”企业是如何被民营化的？这得从新鸥鹏集团掌门人周永勇的经历说起。

1972年出生的周永勇，原名周旭，重庆铜梁县人。1990年至1995年，他在河北煤炭建设工程学院水文地质与工程地质专业学习，获学士学位；1995年至1999年，在重庆建筑大学土木工程学院攻读硕士学位；2002年9月考入重庆大学电气工程学院，师从中国工程院院士、重庆大学时任副校长孙才新读博。

1999年，周永勇硕士研究生毕业后留校，在重庆建筑大学产业办公室从事企业管理工作。2000年，他开始出任重庆大学欧鹏岩土工程公司董事长兼总经理，从此跻身商海；2000年11月，任重庆大学兴城工程总承包公司常务副经理；2001年，任重庆大学房地产开发有限公司常务副总经理。

此时全国大学校办企业开始大规模衰落。 2001年8月起，北京大学和清华大学进行校企改制试点，明晰学校与企业的关系，并最终使校、企完全分离。重庆大学也适时提出对“鸥鹏系”企业进行改制，甩掉“包袱”。

周永勇看到了其间商机。2001年10月，周永勇和妻子汪萍在老家铜梁县巴川镇成立重庆吉旭建筑有限责任公司（以下简称“吉旭建筑”），注册资本1500万元。

2002年1月，吉旭建筑以1120万元收购鸥鹏物业持有的鸥鹏科技80%股份，周永勇出任鸥鹏科技董事长。

2002年2月，鸥鹏科技与铜梁县政府签订《投资、重组铜梁县巴川中学合作协议》，投资3000余万元选址修建新的巴川中学，开始投身教育产业。

2003年6月，鸥鹏科技出资800万元通过增资扩股方式，控股鸥鹏物业（占股40%），周永勇、汪萍夫妇首次进入鸥鹏物业董事会，周被推举为董事长。

2003年9月，周永勇同时出任董事长的三家公司—鸥鹏科技、鸥鹏物业和重庆瀚宇置业，共同成立重庆鸥鹏实业有限公司（简称“鸥鹏实业”）。

2004年4月，周永勇更是和4名亲朋好友牢牢控制了鸥鹏科技90%的股权，其中自己持股40%，两月后达到60.7%，成为控股股东。

这4名亲朋好友包括何水源、吕忠品、谢咏宏、袁源。何水源为周永勇在重庆建筑大学就读硕士研究生时的师兄，此时刚从重庆市移民局规划处副处长任上辞职，就投入280万元进入鸥鹏科技，占股20%。袁源为周永勇一直重用的财务总监；吕忠品、谢咏宏从履历表上看均为周的铜梁老家人，具体关系不明。

周氏“合伙人团队”成员多达十几人，甚至包括周永勇的岳父岳母（一对来自重庆市铜梁县南城街道办事处马山村的农民夫妇），他们的身影曾多次隐现于“鸥鹏系”多家企业的股权结构中。2004年6月，周永勇、汪萍夫妇又带领“合伙人团队”中的吕忠品、谢咏宏、何水源收购了鸥鹏实业80%股权，其中汪萍占35%成为第一大股东。

2005年6月，鸥鹏科技和鸥鹏实业联手出资300万元，注册成立重庆新鸥鹏物业管理有限公司，与此同时出资690万元收购重庆鸥鹏物业管理有限公司。

2006年2月，鸥鹏科技收购重庆大学持有的所有鸥鹏物业股权。至此鸥鹏物业改制完成，成为一家中外合资的纯民营企业。2010年2月，鸥鹏物业更名为重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司。

多名地产大佬“角色”到位

在对重庆大学“鸥鹏系”企业改制的同时，周永勇还以手中掌控的平台，不断扩张新鸥鹏的领域。

2005年6月和2007年6月，鸥鹏科技先后多次投资教育，开办房地产职业教育专门的大学和多家幼儿园。2010年3月，“新鸥鹏幼儿教育”和周永勇的“合伙人团队”成员杜积西、曹文益合资成立重庆新鸥鹏教育投资（集团）有限公司（下称“新鸥鹏教育集团”）。其中杜积西是周永勇引进的职业经理人，出任新鸥鹏教育集团董事长；曹文益为周永勇的岳母。

与此同时，周永勇和他的“合伙人团队”，开始搭建新鸥鹏“金融板块”，其中包括重庆汇鸥股权投资基金管理有限公司和重庆市江北区汇金小额贷款有限公司。

汇鸥股权基金注册资本100万元，鸥鹏科技占股70%。汇金小额注册资本2亿元，周永勇之妻汪萍出资6000万元，占股30%为第一大股东；目前被周永勇岳父岳母控制九成股权的吉旭建筑占股7.5%；其他股东为周氏“合伙人团队”的8名成员。

此外，周永勇还独资拥有重庆润圆资产经营管理有限公司，该公司出资5600多万元自2012年5月起进入新鸥鹏地产集团，一直拥有后者股权高达90.71%。

新鸥鹏集团的内部发展规划称，“各产业实体公司、学校均已发展形成相当规模，初具扩张态势”。

李战洪目前身份为新鸥鹏企业集团副总裁，主要负责企业发展战略、集团品牌、产业整合，以及地产集团的异地拓展以及商业物业服务管理。

据李战洪透露，加盟的其他几位地产大佬亦已“角色”到位：张为耕担任鸥鹏集团设计院院长，秦晓东出任山东区域负责人，魏锂将担任陕西区域负责人，张雪樵就任新鸥鹏地产集团CEO，碧桂园原田姓高管将负责新鸥鹏地产集团运营。

李战洪说，他选择新鸥鹏的最大因素在于他对未来中国房地产业的判断，“我认为未来开发商最大的竞争力在于产业结构，这才是第一位的。”在他看来，2012年之前行业是周期性调整，有“大小年”之分，一年一个周期，企业的对策是踩准节奏。2013年，房地产业开始进入结构性调整阶段，企业单纯靠盖房子卖房子已无法持续，房地产行业在向复合型地产转型，地产与金融，地产与产业结合，商业、文化、旅游、养老、教育等，地产也从卖房子转向卖服务和综合配套，社区商业、社区服务，通过互联网、智能家居、物联网的引入，为居民提供持续不断的服务，把一次性卖房赚钱转变为持续不断地通过服务赚钱。

“从产业结构上来说，新鸥鹏更符合行业转型的方向。新鸥鹏企业集团下面有五个产业集团，除了地产之外，还有教育、产业园区、建设、金融等几大集团已经发展很多年，已经具备了未来房地产行业发展的趋势。”李战洪说，新鸥鹏最大的竞争力就在于产业复合下的多业态拓展和跨行业扩张。

多个领域拥有独特优势

“新鸥鹏的老板是博士学位，学院派，具备很深远的战略性思维，而不是简单的机会性地做某个行业的思路。在其他企业学万科的时候，他已经办起了房地产学院和融智学院。”李战洪对新鸥鹏掌门人周永勇也充满了钦佩，认为其有很强的创新意识，善于把握商机，已完成顶层设计，目前关键是战略保障和战略执行。

“这一次新鸥鹏找来重庆地产界几大龙头企业的重量级人物组成团队，就是要抓住行业发展的新方向，弯道超车，是一次战略性的投入。”李战洪同时认为，新鸥鹏不但在万科之前就推行了事业合伙人制，完成了“政治体制改革”，为快速发展建立了激励人才的机制，“在整个企业机制中，管理人员都是老板。”

但他拒绝透露新鸥鹏事业合伙人制的具体设置情况。

在房地产的下半场中，社区及社区商业似乎成了开发商的主要战场。对此，李战洪认为，未来中国住宅社区发展方向是功能性社区，包括教育、医疗、商业配套、交通等在内的复合型“OPEN社区”，将是新鸥鹏地产最重要的品牌。

“新鸥鹏在教育、医疗、农业等方面拥有其他开发商难以具备的独特优势，这也是我加入新鸥鹏的重要原因。”李战洪说，目前很多城市在土地出让时都将兴建幼儿园或学校作为条件，因此，即使是品牌开发商一般也采取引进当地知名学校的方式，新鸥鹏则可以利用自己的学校资源为业主提供教育服务。

医疗方面，社区将配备健康诊所，推出健康绿卡服务，搭建全国一流医院、当地三甲医院、社区医院三级复合诊疗服务体系，提升项目价值。此外，对于社会高度关注的食品安全问题，新鸥鹏将依托集团旗下现代农业板块为业主提供直供配菜和就餐服务。

收入不足8亿债务利息超10亿

毋须讳言，新鸥鹏面对未来激烈挑战，能否顺利争夺地产江湖的位置尚需时间检验。比如首先急需破解的是资金难题。

一位接近新鸥鹏高层的知情人士向时代周报记者透露，目前新鸥鹏拥有18个左右的开发项目，已负债约60亿元。6月12日在成都拿地用了近20亿元，在重庆主城区的五里店、江北嘴的两个项目预计也将投入20多亿元。

“目前其旗下中学、大学以及幼儿园体系，加起来年收入不会超过8亿元，新鸥鹏的资金链还是面临很大风险的。每年光还债务利息都需要10亿元以上，光靠学校收入远远不够。”这位知情人士称，新鸥鹏老板周永勇的压力非常大，一方面想办法融资，另一方面将会采取小股操盘方式运作地产项目。

以上数据尚未得到新鸥鹏集团官方的回应。工商档案资料显示，重庆新鸥鹏幼儿教育公司自2007年成立后，已投资开办了多家幼儿园，但已连续6年收入为零。截至2007年12月31日，鸥鹏科技账面反映对重庆市巴川中学的负债为4300多万元，均反映在其他应付款科目上，2008年5月鸥鹏科技只得申请增加注册资本4300万元，由巴川中学以拥有的对其债权通过“债转股”方式认缴。

李战洪对时代周报记者有关新鸥鹏在全国扩张面临的资金压力问题也避而不谈。但他亦肯定地表示，新鸥鹏将会推出小股操盘模式。这种模式是万科学习美国铁狮门而引入的，强调在多个财务投资人的情况下，不管项目是否存在控股股东，其他投资人无论是否控股，都不得干预操盘者对项目的具体经营管理。其特点在于，可提高操盘一方的资金利用效率，通过输出品牌和管理，来放大自有资金投资回报率。