4月1日，北京市住建委召集50家开发商开座谈会，传达限价等调控政策将在2014年持续的精神。谈及会议精神，一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，住建委强调2014年限价等政策和以前没有区别，限价等调控政策仍会继续，要求大家不要捂盘，不要互相攀比。

近日，北京刚需房降价跑量的现象受到广泛关注。然而开发商的“让步”，显然没有被购房者接受。 记者采访东亚·印象台湖珠江·四季悦城、保利熙悦春天等多个项目均被告知，刚需客、销售情况不尽如人意。

对此业内人士表示，自住商品房作为定向供应给夹心层的住房类型，由于面向所有符合购房资格的群体，因此有着巨大的市场需求，必然会对普通商品房构成较大冲击。未来北京商品房将进入批量入市期，一位不愿透露项目名称的刚需项目总监告诉记者，如果自住型商品房持续入市，刚需项目将会更难销售，部分项目已经调整销售节奏，加快入市。

政府调控加“新码”

价格引导取代价格控制

北京某房企区域总经理作为代表参加了4月1日住建委召集的会议。据他介绍：“距离去年11月住建委召集会议也就5个多月时间，住建委再次召集会议。我的理解是，今年肯定是要管控的，对于价格这块，政府没有任何要放松的迹象。”

据了解，去年11月住建委召集会议的大致意思是叫大家配合一下，高价的项目暂时不要推出，等到2014年会相对放松一些，所以当时的开发商对今年都抱有一定幻想。

另一位与会代表告诉记者：“今年4月1日会议的意思是叫大家不要抱有任何幻想和侥幸心理了。”这次会议住建委的提法也较以前有点区别，不再是控制价格，而是引导市场价格，“你要是想报价8万，那你报你的，住建委理都不会理你。”

一位开发商也坦言，今年高价楼盘的压力会非常大，“根据我们的统计，去年入市的高价地有十几块，这些地块项目如果下半年入市，会对市场和政府造成很大压力。住建委正是预料到这种压力，所以先给大家打一个预防针。

据上述房企人士透露，这次会议还有一些新的提法，大致是控制推盘节奏。

他告诉记者：“虽然政府的意思是大家拿到项目之后不要捂盘，但是有一种提法，是说不要太快推盘，通过市场慢慢消化价格。往上涨的预期还是有的，但是涨幅和增长速度不要太快，等到市场上涨到预期空间时再推盘，这是政府的一个调控思路。”

他举例说：“如果是2年多涨到8万元/平米的水平，这个压力会比较小一些。政府是希望达到放慢推盘速度的目的。”

市场层面受“夹板气”

自住房抢戏刚需客资格被锁定

值得注意的是，记者近日来走访市场发现，除了来自政府调控的压力外，自住型商品房也对普通商品房构成了不小的冲击。甚至在某种程度上可以说，面向刚需的普通商品房将不得不与自住房一起争夺客户。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示，北京郊区刚需楼盘确实面临非常尴尬的问题。

如果定价超出自住型商品房较多，购房人就会抛弃刚需商品房，转身去自住房那里排队，项目就将面临滞销的困境。

如果定价与自住型商品房相近，势必大幅牺牲项目利润。今年房地产市场充满太多不确定性，建议开发商还是出货为上，尽快回笼资金。

对此，万通地产北京区域总经理宋永飞在接受记者采访时表示，现在自住房和商品房的矛盾在于，不是自住房解决了多少人的住房问题，而是锁定了很多人的购房资格，这是对于开发商是致命的。

他告诉记者：“目前，网上申请的人数已接近100万人，这么多人的购房资格被锁定，虽然自住房只能解决几万人的住房问题，但却是捆住了几十倍人的购房需求。这些人心里有预期、有盼头。”

房企应对多有无奈

平价跑量刚需房陷入“滞销”

自住房排号人头涌涌，商品房为躲其锋芒平价跑量。然而事与愿违，新入市的刚需项目多陷入“滞销”。

上周末，通州东亚·印象台湖将新一期房源的价格定为22000元/平米，比预期售价低了3000元以上。随后开盘的鑫苑·鑫都汇、中国水电·云立方两个项目均以2.1万元/平米的单价入市，此前项目透露的预期价格均为2.4万元/平米左右。

同样，位于通州台湖的首开万科·公园里在4月1日首次开盘，毛坯房均价29500元/，当日出售9号和11号两栋楼，共140人参与摇号选购134套房源。

不过，据记者从内部人士处了解，首开[简介 最新动态]万科·公园里本次共获准9、10、11号三栋楼的预售，共计202套房源，然而此次开盘却只推了134套房源，并且价格远远低于预期精装修交房标准、每平米34000元的售价。

“之前报价的时候是精装楼盘，住建委不批精装售价，所以我们只好改毛坯销售了。”该内部人士如是解释“降价”的原因。

近日，大兴天宫院区域刚需项目熙悦春天二期入市，在3月29日开盘当天，500余套房源最终仅有391组意向客户参与摇号选房。

保去化商品房房价向自住房看齐

值得关注的是，商品房价格似乎在“挑战”自住房价格并向其看齐，以应对自住房对刚性需求客群的分流。

据了解，从首开万科·公园里上京津高速转五环路，车行约9.5公里即到北京市第一个自住型商品房项目——恒大御景湾，而其销售限价为2.2万元/平米。

而同位于通州台湖区域的东亚·印象台湖，2013年3月，住宅一期最高售价为1.59万元/平米。该项目二期的预期售价为2.6万元/平米，为毛坯交房。但是从当天开盘情况来看，项目精装为23000元/、毛坯为22000元/，每平米低于预期售价3000余元，在剔除精装修费用之后，价格与去年售价基本持平。

相比商品房成交下滑，自住房一经推出就吸引了大量购房人的目光。虽然目前仅推出7000余套房源，申请人却接近100万人次。

对此，21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，自住型商品房作为定向供应给夹心层的住房类型， 由于面向所有符合购房资格的群体，因此有着巨大的市场需求。自从恒大御景湾去年底启动申购工作以来，供求比屡创新高。

后市预测

自住房迎来生产季

刚需房日子不好过

位于北京大兴孙村B19地块的自住型商品房项目首创·悦都汇，3月26日启动网上购房申请登记，共约540套房源，单套面积为80-120平米，单价13000元。

此前的3月24日，同样位于大兴的当代采育满庭春MOMA也启动了网上申购。该自住房项目户型为80-130平米，房源约1482套，是目前北京自住型商品房中单价最低的项目，售价9500元/平米。同天还有通州的富力惠兰美居约3300套房源启动网上申购。

近日，北京市公布2014年国有建设用地供应计划，其中明确加大自住型商品住宅用地供应，确保完成5万套建设任务的用地供应。言下之意，未来北京商品房将进入批量入市期。

还要看到的是，自住型商品房未来将纳入商品房房价统计序列，对于北京的房价会产生结构性影响。北京房价出现结构性下调，将会影响到买房群体对市场走势的预期，进而也会抑制楼盘价格涨幅。

2014年现有自住房项目一览表

竞拍日期地块名称房企金额(亿元) 限价(元/m2) 开发阶段

1月7日顺义赵全营镇中心区万安汇鑫和锦富翔鸿21.75 14000 拍卖结束

1月7日顺义赵全营镇地块和裕30.71 14000 拍卖结束

1月9日朝阳东坝单店地块金隅嘉业43.35 22000 已启动网上申购

1月9日朝阳百子湾地块北京建工6.005 22000 已公布项目户型

1月9日朝阳崔各庄地块首农集团30.0088 22000 已公布项目户型

1月13日昌平区北七家镇(南区) 绿地远洋联合体23.5 19000 已公布项目户型

1月13日昌平区沙河七里渠南北村万科祥业联合体36.077 21000 投标结束

1月15日丰台南苑地块鲁能42.4 22000 拍卖结束

1月16日平谷大兴庄地块首创7.2 11000 拍卖结束

1月16日顺义区新城第19街区地块金地21.6 19000 拍卖结束