●与购房者在一起

在房屋产权继承、赠与或转让过程中，有些人往往为了眼前的一点利益而不及时办理房产过户手续，这种做法看起来没什么，但却有可能隐藏着一定的法律风险。一旦出现房价上涨、毁约、拖沓过户等情况，都会给购房者带来一定的麻烦，轻则费时费力，重则带来经济损失。房管部门提醒市民，在房屋交易过程中，应及时办理房屋产权过户手续，切勿抱有侥幸心理而因小失大。

一、申请办理二手房过户手续所需资料的相关规定：

1、关于证件、证明：自然人身份证明原则上为：合法、有效的公民身份证、户籍证明、护照、军（警）官证等；婚姻状况证明为：《结婚证》、《离婚证》等。相关证件、证明丢失或出现不相符情况的原则上由负责管理该项事务的机关或机构补发或出具证明（如：户籍证明由户籍管理部门出具、婚姻关系证明和无婚姻记录证明由婚姻登记管理部门出具等）；

2、关于房屋所有权人婚姻关系存续期间取得的房屋所有权，登记在一方名下的，其配偶为该房屋法定所有权共有人（有其他约定并提供有效证明的从其约定）；婚前、离异或丧偶后取得房屋所有权，申请房屋所有权转移登记，须向房屋登记机构提供相关证件、证明并就有关事项做出声明（须公证）；

3、关于房屋所有权人在婚姻关系存续期间取得的房屋所有权，由人民法院裁定（调解）离异并明确房屋所有权归属，提交生效法律文书，由申请人直接申请。

4、房屋所有权人[含证载和法定共有人（下同）]因故不能到场申请的须提交由公证机关公证的委托书，委托人身份证（复印件），由受托人持身份证代为申请；（委托人在境外的委托公证事项须中国驻外使馆、领事馆出具的认证书）；房屋所有权转移登记受让方（买受人、受赠人、受益人）因故不能到场申请的须提交由公证机关公证的相关事项委托书，委托人身份证（复印件），由受托人持身份证代为申请；

5、房屋所有权人为未成年人的，其法定监护人须提交监护人公证和声明不侵害被监护人利益的书面保证（须公证），代被监护人申请；成年房屋所有权人因病无民事行为能力或因其他原因限制民事行为能力的由人民法院裁定，人民法院指定或经公证确定的监护人代被监护人申请。

6、房屋所有权人因故去世的，应由相关人先行申请办理房屋产权转移登记手续（继承）；房屋所有权人因婚姻状况发生变化的应由相关人先行申请办理房屋所有权转移登记手续（离婚析产）。

7、购买二手住宅须符合限购政策，出具相关准购证明；

8、境外人员、法人组织在本市购买房屋须出具相关机构安全事项审核证明；

9、申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件；

10、申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本；

11、法人或者其他组织分立、合并、以房屋出资入股、以房屋抵债等，导致房屋所有权发生转移的，需提供证明房屋所有权发生转移的资料，由申请人按相关规定申请受理；

12、法人或者其他组织主体资质证明为：企业营业执照、组织机构代码证等（依据法人所有制性质提供），其提供资料须符合相关规定；

13、关于法人或者其他组织申请转让房屋所有权需依据单位所有制性质提供能够依法处置房产的相关文件等资料：

（1）法人性质为机关、事业单位、国有企业等，申请转让房屋所有权，须依法向有权处置房产的机关（机构）请示房产转移事项，待批复后，按相关规定申请受理；

（2）法人性质为民营有限责任公司、股份制企业、民营独资企业、合资企业等，申请转让房屋所有权，需提供依法有权处置房产的该企业权利机构（股东会或董事会）关于处置房产的决议，并提供其他资料（企业章程、企业登记情况备案表、股东会或董事会组成名单），按相关规定申请受理；

（3）法人性质为集体所有制企业，申请转让房屋所有权，须依法向有权处置房产的机关（机构），一般为上级主管单位请示房产转移事项，待批复后，并提供该企业职代会或职工大会关于处置房产的决议（附企业章程、职代会组成名单），按相关规定申请受理；

14、法人或者其他组织申请转让房屋所有权需先行报纸通告，通告期满（15天），无人提出异议，按相关规定申请受理；

二、房屋所有权转让方式及所需资料：

1、自然人之间房屋转移登记：（买卖交易类）

甲方（转让方）所需资料：

（1）房屋所有权证（原件）；

（2）房屋所有权人[含证载和法定共有人（下同）]身份证、婚姻状况证明（见原件留用复印件）；

（3）私章（用于填表）；

（4）房屋产权交易权属登记信息查询证明（核挡证明）、房屋分层分户平面图。

（5）房屋所有权人存在其他情况的参照前章相关规定补充资料。

乙方（受让方）所需资料：

（1）房屋产权购买申请人的身份证。（见原件留用复印件）；

（2）私章（用于填表）。

（3）房屋产权购买申请人存在其他情况的参照前章相关规定补充资料。

甲、乙双方（房屋转让方、受让方）共同填写提交资料；

（1）房地产买卖契约（制式表格）；

（2）西安市房屋所有权转移登记申请书（制式表格）；

（3）房屋转移登记询问记录。

2、自然人之间房屋转移登记：（赠与转让类）

房屋所有权申请赠与人（转让方）、受赠人（受让方）所需资料：

（1）房屋所有权证（原件）；

（2）房屋所有权人提交经公证机关公证的房屋赠与合同及《公证书》；

（3）房屋赠与人、受赠人身份证、私章；

（4）房屋价格评估报告；

（5）房屋产权交易权属登记信息查询证明（核挡证明）、房屋分层分户平面图；

（6）房屋所有权人申请将房屋分割赠与，须符合房屋登记办法的相关规定，并先行办理房屋分户测量图、配图说明、房屋四至墙界表等资料；

（7）房屋所有权转移登记申请书；

（8）房屋所有权赠与人、受赠人存在其他情况的参照前章相关规定补充资料。

3、自然人之间房屋所有权转移登记：（互换类）

房屋所有权申请互换申请人双方所需资料：

（1）房屋所有权申请互换人双方房屋所有权证（原件）；

（2）申请房屋所有权互换人“房屋互换协议”原件；

（3）申请房屋所有权互换人双方婚姻状况证明、身份证（见原件留用复印件）；

（4）房屋产权交易权属登记信息查询证明（核挡证明）、房屋分层分户平面图。

（5）房屋所有权转移登记申请书。（存在其他情况的参照前章相关规定补充资料）。

4、经人民法院判决（裁定）将房屋所有权转移给法人或者其他组织或自然人

经人民法院判决（裁定）将房屋所有权转移给法人或者其他组织或自然人，其司法文书（判决书、协助执行通知书）通过规定送达途径转至房屋登记机构，房屋产权申请人可经咨询后提供以下资料申请受理：

（1）房屋所有权证（原件）；

（2）法院判决（裁定）书、协助执行通知书（原件）；

（3）房屋产权申请人身份证明（自然人），法人或者其他组织主体资质证明（法人或者其他组织）；

（4）法人委托书（制式表格）、法定代表人与受托人身份证（法人或者其他组织）；

（5）协助执行过户证明（核挡证明）、房屋分层分户平面图；

（6）房屋产权转移通过拍卖程序的，申请人需提供相关资料；

（7）房屋所有权转移登记申请书；

（8）房屋产权申请人存在其他情况的参照前章相关规定补充资料。

以案说事

吕某于2005年8月购买了一套拆迁安置房，被拆迁人胡某交付给吕某拆迁安置协议书及相关结算票据，2009年5月该安置小区建设单位将该套房屋的房屋所有权证书按规定办理到了被拆迁人胡某名下。

为了办理房屋过户手续，吕某前往房屋登记机构咨询该套房屋的过户事宜，房屋登记机构工作人员告知吕某，二手房转移登记须买卖双方当事人共同申请，房屋出售方若在婚姻关系存续期间取得房屋所有权，其配偶为法定共有人也要签字认可，离异的也需先行由离异双方办理共同财产的分割析产手续，同时购房人吕某也要办理二手房购房资格手续。由于胡某卖房后不久就移居外地，吕某费尽周折找寻到胡某后，说明情况，请求配合其办理房屋过户手续，胡某答应了吕某的请求，但说自己卖房后已离婚，前配偶去向不明，最终靠婚生子女线索联系到前配偶，在征得同意的前提下，准备了相关资料、证明，约定时间，一起到房屋登记机构申请办结了房屋过户手续。

这个业务案例看似比较复杂，但涉及到的法律、政策问题是明确的。房屋买卖是当事人之间的民事行为，是否登记是以自愿申请为原则；而房屋转移登记是行政公示行为，需符合相关法规、政策的规定方可受理。

1、二手房在没有依法取得房屋所有权证书之前是不符合上市交易条件的。购房合同、安置协议、住房分配证等对于二手房转移登记只是临时、过渡性证明，不能作为有效的房屋权属证明。

2、申请办理二手房转移登记，须由买卖双方当事人持相关资料共同申请。（生效的法律文书明确裁定或判决房屋归属的可由当事人单方申请）。

3、婚姻关系存续期间取得的房屋所有权，即使登记在其中一方名下，也视为夫妻共同财产（有特别约定的从其约定）。

4、当事人在民政部门签订的协议是民间协议，不具有强制力，也无法向法院申请执行。因而，当事人在民政部门办理的离婚手续，如果涉及房屋产权变动的，任何一方都不能单方来办理产权转移登记，如果当事人对协议内容反悔的，可通过诉讼程序解决。

以上申请房屋过户中发生的问题，在房屋登记机构实际受理业务工作时或多或少出现，也给申请人带来了不同程度的困扰。所以提请房屋买卖双方当事人，尽量全面了解房屋过户的相关规定，少走弯路，顺利办好这件事情。