微博出现后，在二手房市场也开始频造热点。从3月至今，北京二手房市场已被网友挖出多个“宇宙中心”，继五道口出现报价接近10万元/平米、总价达350万元的“学区房”后，金融街一套二手房报价18万/平米，随之景山东街又爆出上亿元学区房……这些不断刷新的“宇宙中心”，加剧了购房人的恐慌心理。得到的一致回答是：这些天价房源属于无效房源，对真实市场成交几乎不构成影响。

报价上下浮动两成内较合理

通州区九棵树中原地产门店中介小刘在网上看到天价房源的信息时，第一反应是“太不靠谱了。”他说，在通州市场，绝大多数房源的报价是在成交总价的基础上上下浮动20万元以内。

“同一小区的房源，由于户型、朝向不同，价格相差20万元到30万元也是有的。但品质类似的房源，报价不会差距太大。”他说，附近小区一套两居室，假设成交总价平均在180万元左右。业主如着急出手，报170万元很快就能成交。如果报180万元，按照现在的市场，一个月之内成交也不成问题。报190万元如果还不降价，就得碰运气，耗时两三个月也未必能成交。

链家地产位于西城区金融街附近的真武庙店经理宋先生告诉记者，他所在的区域，二手房报价如果高出正常价格20%，成交就非常难了。“客户买房也不会只看一套房，看十几套、几十套是很正常的事。多数业主的报价会在正常价格上浮10%，这样既可以争取更大的利润空间，也不会吓跑看房人，还可以留下讨价还价的空间。”

业内称无效房源搅局作用有限

链家地产市场研究部分析师张旭认为，报价过高的房源，其实对市场成交不构成影响。“这种不靠谱的报价，其实过去一直都有。因为这些属于无效房源，业内也没有人关注。可能是因为这几年的网络和微博，把特殊案例放大了。”

有中介门店经纪人表示，“这种房源确实对中介也没什么帮助，大家知道过去虚假房源多，但虚假房源也都是虚构一个便宜的房子来吸引客户，天价房只能吓跑客户。”

郑海燕是以高端二手住宅业务为主业的丽兹行市场分析师，她表示，高端二手住宅由于差异化更大，报价的区间也更广，但肯定也是有一个正常报价区间的。“据我了解，北京尊府的成交价格大约在10万元/平米左右，报价十三四万元/平米的情况是有的，但这套天价房18.5万元/平米，唯一合理的解释是业主不想卖。”

分析师孔丹则表示，这种天价房源属于极端个案，和二手房市场情况无关，因此从市场的角度来看，是完全没有价值的。

■ 案例

金融街二手房报价18万/平米

实际：附近二手住宅成交均价不超过8万元/平米

近日，有网友通过微博爆料：西城区一套学区房单价达18万元/平米。所发图片显示，这套天价二手房位于西城区金融街，是一套面积184平米的三居，报价达18.1万元/平米，总价高达3300万元，距北京西城区某小学只有一千多米的距离。

6月26日，该天价房源的展示已被撤销。一位门店负责人表示，这套房源所属学区并非著名的北京市实验二小，对应的只是普通小学。报价高是因为该房源处于金融街黄金地段，属于豪宅，此外业主并不着急出售，才会出现18.1万元/平米的天价。不过该中介也表示，该房源从挂出至今尚无人看房，链家近期也将对这套房源进行核销。

目前，金融街附近的学区房报价普遍在7万-8万元/平米，一些位置较好的两居及三居，即使不是学区房报价也在9万-10万元/平米不等。上述中介人员表示，目前金融街附近的二手住宅成交均价不超过8万元/平米，报价也以6万-8万元/平米为主流。

景山东街四合院“学区房之王”

实际：该四合院和实验二小无关，已被移至线下管理

景山东街近日爆出上亿学区房。这套被热议的学区房紧邻故宫和景山公园，户型为5室2厅，面积400平米，总价1.3亿元，单价约32.5万元/平米。网络消息称，购买这套位于景山东街的四合院可上“北京最牛小学”。这套四合院也因而被网友冠以“学区房之王”称号。

链家地产一门店经纪人表示，实验二小对应的是文昌胡同、文化胡同，和这套四合院无关，区域内的二手四合院价格大多在10万元/平米。该经纪人说，完整的四合院稀少，业主对房源条件有信心，价格预期高，才报出“天价”，与学区房没多大关系。这套天价四合院在链家地产挂牌两个多月，目前已被移至线下管理，房源信息网站和门店系统内，已无法查到这套四合院的相关信息。

2012年度全市职工平均工资为62677元，以此计算要想买这套房需要一个双职工家庭奋斗1000年，还没算中介费、交易税。

链家地产市场研究部分析师张旭认为，这些“天价房”只是个案，对市场的影响不大。

■ 考察

中关村学区房报价达13.28万

数据显示，2012年城六区学区房成交均价比非学区房高出约6.8%，而2013年截至目前，学区与非学区房的价格差达11.2%，差距逐渐拉大。

北五环外的非学区二手住宅成交均价在3万元/平米左右，而位于五环外的上地东里小区目前报价已超过6万元/平米。据媒体报道，该小区是北京中等水平的学区房小区，建筑老旧、环境脏乱，但由于该小区为上地实验小区学区房，并能直升101中学，小区内住宅单价已达6万元/平米，一套58平米的小两居，售价370万元，折合单价6.4万元/平米，加上个税等税费，均价已近7万元/平米。

这还不是海淀区的核心区域，在链家在线的二手房信息中可看到，目前海淀核心区中关村周边的学区房最高报价已升至13.28万元/平米。

链家地产市场研究部张旭分析称，天价房一般多集中出现在黄金地段或占据学区房的优势，而今年入学适龄儿童增加，学区房吃紧，也使得一部分业主不顾市场主流，报价攀高。

■ 贴士

看真实成交价格才不会以偏概全

针对近期二手房市场出现的“天价房”搅局现象，链家地产董事长左晖表示，看真实成交价格，才不会以偏概全。以华清嘉园那套天价房为例，一套37平米的学区房，业主报价350万元，接近10万元/平米。2013年以来，华清嘉园的成交均价应该在6万元/平米左右。当然，学区房有其自身特点，购房人主要看总价，有的人甚至都不住购买的房子，只要这个上学的名额。因此学区房面积越小，单价越高。即便如此，这套房也远远超出了市场的正常价位。二手房市场上的买卖双方，真正应参考的是实际成交价。

我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。

昨天，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

将“养老问题”分解到多部委

我国正面临严峻的“老龄化”问题。今年年底或明年年初，我国60岁以上的老年人将突破两个亿;2025年，这个数字会突破3亿。“如何养老”是每一个普通中国人都要思考和担心的问题。

《意见》将“如何养老”问题分解到民政部、国家发改委、财政部、国土资源部等多部委，要求新建居民小区按人均0.1平方米配建养老服务设施;要求医药结合，社区养老服务覆盖所有居家老人;要求全国社会养老床位数达到每千名老人35-40张，公办养老院必须先保障失能、失智、高龄或“三无”、低收入老人入住。

无论是居家养老、社区养老还是去住养老院，针对普通群众最关注的“靠什么养老”问题，《意见》称，“鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务”;同时，要求保监会牵头，会同民政部等部门，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

“以房养老”曾有试点不成功

“老年人住房反向抵押养老保险”，又称“以房养老”，是指老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，可定期获取一定的养老金直到去世。前几年，“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。

此次，国务院《意见》首提发展“以房养老”试点，意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展;“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案有望于明年一季度拿出。

■新政

1“以房养老”或解决养老金短缺

“以房养老”是国际上成熟、普遍养老方式之一，国内初起步

随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。“老年人住房反向抵押养老保险”是国际上成熟、普遍的金融养老、以房养老方式之一，在国内却初起步。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付说，这次《意见》以试点形式写了进来，对于老年人、对于保险公司都是利好消息，若试点成功，对于解决老年人的养老资金“短缺”问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。

【北京情况】“租房置换”房屋产权不变更

《首都加快推进养老服务业发展的意见》即将出台。北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵表示，对于“以房养老”的相关政策，将通过推进“租房置换”的方式来进行。“租房置换”是指通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来入住养老院。

2007年10月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”业务。该项目规定：60岁以上老人只要向养老机构提出养老需求，公司将原住房进行出租，老人入住养老服务中心，租金用于抵扣老人在养老中心的费用，房屋产权不变更。不过，由于老人对这种模式信任度较低，业务没有扩大。

2医疗机构“入驻”养老机构

各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭

《意见》提出，各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭。卫生管理部门要支持有条件的养老机构设置医疗机构。二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢病防治和康复护理。

詹成付表示，按照国务院部署，我国探索医疗机构与养老机构合作新模式，医疗机构、社区卫生服务机构应当为老年人建立健康档案，建立社区医院与老年人家庭医疗契约服务关系，开展上门诊视、健康查体、保健咨询等服务，加快推进面向养老机构的远程医疗服务试点。

【北京情况】30余家养老院内可看病报销

目前北京市400多家养老机构中，有30余家养老院内设“医保定点”医疗机构，老人看病可享医保报销。李红兵认为，“医养结合”的核心还体现在，社区养老的内涵，从“托老床”、“老年餐桌”扩大至老年人的健康管理和便捷的医疗护理服务。

记者了解到，在海淀区公共委的政策支持下，部分社区卫生服务中心同时承担着社区老人日间照料和慢病康复任务，相当于医学专业的“社区托老所”。

3新建社区须配建养老设施

按照人均用地不少于0.1平方米标准配套建设

《意见》提出，凡新建城区和新建居住(小)区，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、建设、验收和交付使用;老城区和已建成的居住(小)区，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。

詹成付介绍，国务院要求，国土资源部等相关部门，要在今年年底前出台具体政策，将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划;各地各单位可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。

《意见》明确，民办非营利性养老机构与政府开办的养老机构享有相同的土地使用政策，对营利性养老机构建设用地优先保障供应。同时，詹成付称，民政部将会同国土部等部门制定政策，严防以兴办养老机构之名，行经营房地产之实。

【北京情况】新老社区都将建“托老所”

北京市老龄办相关负责人介绍，今年，将全面落实《北京市居住公共服务设施规划设计指标》的规定，新建小区配置的养老服务设施，采取无偿使用或通过建设支持、租金补贴等方式，统一移交到民政部门，用于社区养老服务。老旧小区按照规定，将改造中扩建、腾退的设施改建成社区托老所。

据统计，北京市城乡已先后建设社区托老(残)所4397个。但李红兵坦言，目前，部分托老所闲置，多数托老所混同于社区活动站。他透露，今年将着力引入社会资本和专业化的社会组织服务，充实到已搭起骨架的社区养老机构。同时，细分社区养老服务，日间照料、24小时照护、与家庭养老对接的“喘息式”老人照料服务，将分别出台不同支持优惠政策。　　

“钱荒”来袭，会否成为土地市场的分水岭？

市场研究院统计数据显示，2013年1～6月份全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，与去年同期相比大幅增长60%；其中，4～6月份全国土地交易共计7564宗，土地出让金5366亿元，与去年同期相比增长39%。

“下半年土地市场难以继续大幅升温，整体市场形势将出现变化，”中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，相比6月前，资金面出现变化，“钱荒”虽还未直接影响实体行业，但对房地产市场的心理影响不容小视。“一旦资金收紧，房地产的涨幅肯定被抑制”。

首宗地块成交降温

6月27日，福州泰禾房地产开发有限公司和北京华澜恒泰房地产开发有限公司联合体以14.3亿元的价格，竞得石景山银河商务区C2商业金融用地，成交楼面价13573元/平方米。而该宗地块的成交，也是“钱荒”来袭之后，北京土地市场首宗出让的经营类地块。

值得注意的是，就在今年4月9日，石景山区鲁谷路C2商业金融用地被新能国际房地产开发有限公司以11.65亿元竞得，楼面价为2.13万元/平方米，溢价率高达174%。

6月27日，上海绿地联合福建泰坤贸易有限公司耗资47亿元，摘得青浦区徐泾镇会展中心3地块，刷新上海总价地王，该地块楼板价8539元/平方米，溢价率6.74%。

6月27日当日，北京市共计出让了4宗经营性地块，除过泰禾竞得的石景山地块之外，绿地集团北京京永置业有限公司以4.24亿元竞得北京市房山区长阳地块；北京绿地京城置业有限公司和北京绿地京华置业有限公司联合体以4.965亿元、保利房地产开发有限公司以4.8亿元竞得北京市通州区运河核心区地两宗地块。

但相比之下，大部分地块的溢价率相比之前都有所降低。

“从6月成交的4块经营性地块看，溢价率及成交量都未继续5月份的热度。这种接近零溢价的土地出让结果在5月份是不可能出现的。”张大伟表示，预计在整体宏观面有所收紧的情况下，不太可能再延续之前土地市场疯狂出价现象。

但其补充道，因为6月份这几块土地位置及属性并不是热门地块，7月依然有多宗热门地块出让，“整体市场还有可能出现超高溢价，但热度肯定会比之前有所降低。”

土地市场或迎拐点

一季度，房企业绩一片飘红，房企的资金状况处于最近几年最宽裕的时机，也使得各大房企在全国拿地的积极性明显上涨。

2013年1～6月，万科、保利、龙湖、恒大等全国标杆企业共计获取108宗土地，出让金747亿元，与去年同期相比增加135%，其中万科、龙湖、保利三企业拿地金额同比翻番；在北京，2013年1～6月首开、万科、绿地、首创、中海等企业均有不同程度斩获。

区域角度而言，由于一线城市楼市供需矛盾突出，加上年初政府推地积极性较高，上半年土地交易地块514宗，土地出让金高达1829亿元，比去年同期上涨315%，同比翻两番。

一线城市中，2013上半年北京土地市场表现尤其抢眼，据市场研究院统计数据显示，2013年1～6月北京土地交易100宗，土地出让金664亿元，与去年同期相比上涨357%。

土地交易量上涨的同时，土地交易价格溢价水平也居于高位。2013年1～6月成交的15493宗土地中，平均溢价率为14.8%，去年上半年土地交易平均溢价率仅为5.1%。

7月份入市的热门地块较多，不仅有夏家胡同地块、孙河地块，也有台湖等郊区热点区域。“整体北京市场目前来看，商品房住宅地块的高价难以避免，整体土地市场应该加快限房价竞地价地块的出让。”张大伟表示，整体市场还有可能出现超高溢价，但热度肯定会比之前有所降低。

对此，美联物业全国研究中心杜俊丹告诉记者，流动资金紧张终将影响房企拿地热情，“拿地溢价率有望降低。”

“其次，提高房企融资成本，市场无风险利率提高，作为房企融资工具的银行贷款、债券、股票和信托等各项金融产品的必要回报率将会随之提高，比如，京城多家大行的房贷按揭利率都取消了优惠，按照基准利率执行，深圳一家银行甚至将消费贷款利率也上浮了30%，”杜俊丹表示，银行内部的审核将会更加严格，对贷款用途上的附加条件也增多，出款周期拉长、额度更小，并且只有资信较高的房企才会获得资金，小型、资信状况不佳的房企面临风险加大。