专家：如能避免30%灰色成本 房价可以打对折（3）

扫描到手机 房产资讯 来源：中国青年报 发布日期：2012-10-26 14:54 字号：T|T

摘要：10月22日，陕西省住建厅及物价局出台楼市新政，要求各城市“确定(开发商)合理利润率并控制在10%左右。”超出价格区间的商品房，将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

 在李战军看来，房地产的成本构成比较清晰，“内行只要知道土地价格和销售价格，就可以算出成本和利润，没有秘密可言。”

但北京才良律师事务所主任、知名房地产领域专家王才亮和吕随启副主任均提示，上述说法回避了成本中的“灰色支出”部分。

“这部分支出，据我估算约占真实成本的30%，土地出让金、建筑成本及税费，合计只占70%。”吕随启副主任表示，“灰色支出”大部分被用作公关费用，与“权钱交易”等地产腐败密切相关。“这部分成本，最终会反映到房价上，但基本上很难暴露在阳光下。因此，商品房成本报表的真实性，就要打折扣。”

王才亮也证实，房地产界远非“有钱就能进入”，需要协调各方面的关系。“像土地成本、销售税金、施工造价等数字，相对容易核算，但其余的开发成本、管理费用、销售费用，则弹性很大，也是房地产业腐败的‘高发区’。”他说，“这部分信息若不透明，就很难说成本数字准确。”

专家分析，真实成本难以截获的另一原因，在于“相当一部分成本流向了政府”。

据媒体报道，2009年全国“两会”期间，全国工商联向全国政协递交的《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》称，全国九城市“房地产企业开发费用”调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%。

李战军也向中国青年报记者分析，拿地成本和税费合计起来，已约占总成本的60%-70%。因此，整个房地产企业的利润“其实不高”，“比医药行业和石油行业低。”

抑制房价，政府应带头“晒”成本

如何破解上述成本之谜？首都经贸大学法律系副教授、房地产法专家周序中认为，这关系到陕西“限利令”的成败。

“如能借‘限利令’，做到精确地核算房地产成本，是一件难得的事，但须首先破除‘政商利益共同体’。”他告诉中国青年报记者。

有评论指出，“限利令”若出台细则，需注意两方面：一是政府部门所掌握的房价构成元素应该公开；二是对开发商的开发成本、管理费用、销售费用等，引入第三方独立评估机制。吕随启副主任对此表示赞同。

责任编辑：赵清涵 关键字：房价上涨陕西住宅陕西限购邯郸房产

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