专家：如能避免30%灰色成本 房价可以打对折（2）

扫描到手机 房产资讯 来源：中国青年报 发布日期：2012-10-26 14:54 字号：T|T

摘要：10月22日，陕西省住建厅及物价局出台楼市新政，要求各城市“确定(开发商)合理利润率并控制在10%左右。”超出价格区间的商品房，将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

从10%到50%，差距为何如此之大？

“原因首先可能在于，不同项目间的利润率差距颇大，不具有统一性。”吕随启副主任向中国青年报记者分析，单就某个房地产项目的成本而言，从土地价格到设计、建安成本、销售及管理，都具有特殊性，物价也在随时间变动，“指望‘一刀切’不现实。”

另一种可能性的呼声更高。即有业内人士指出，在一些房地产管理部门和物价部门，基本上是以开发商报送的商品房建造成本数据为准，进行核算利润率，并不核查上述商品房成本数据“是否真实”。

在吕随启副主任看来，上述两点，已使“限利令”在起点上就成了一笔糊涂账。

而中国青年报记者进一步检索发现，房地产业的利润率从来都没有“标准答案”，从10%-55%皆有。且媒体与学界统计的数字，与地产界常相距甚远。

据2011年4月新华网报道，2009年，我国房地产业平均毛利率为55.72%。而房地产利润的合理区间，国际惯例通常是不超过5%。此外，据人民网[42.24 -2.99% 股吧 研报]报道，去年商务部专家梅新育称，他对北京地区房地产业利润率的估算是34.7%。全国政协委员刘明华也证实，我国房地产行业的利润率在30%以上。

另一个数字来自2011年4月证券业的统计，统计显示，主流房企如招保万金、首开、万通等，2008年至2010年的毛利率均在30%-40%之间，净利率则在15%-18%之间。

而地产商的“自我估计”，则保守得多。

中国青年报记者检索发现，2010年3月，媒体曾报道全国政协委员、广州富力地产[9.41 -1.16%]总裁张力自称，开发商的利润只有10%。SOHO中国[5.26 -1.13%]张欣也称，房地产的利润率只有营业额的10%。有网民质疑：“若这么算，即使是净利润，10%也很难称为‘暴利’了。情况真的如此吗？”

“灰色支出”致房价飚红，开发商仍嫌赚得不够

扑朔迷离的利润率，令老百姓弄清某批商品房的成本，都成了难事一桩，何谈“限利”？

针对为何学界与开发商会如此“各说各话”，吕随启副主任的答案是，除计算口径不同外，关键之一在于商品房成本中的一些“灰色支出”，既难以公开，又无法测量，以致房价虽一路高企，开发商却仍嫌赚得不够。

“房地产的成本构成，大致有以下几块：以1块钱的房价为例，其中30%-40%左右是政府收取的土地价格；20%-30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%-30%是建筑成本，包括水泥、设备、劳动等，一般10%-20%才是利润。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军向中国青年报记者详解。

责任编辑：赵清涵 关键字：房价上涨陕西住宅陕西限购邯郸房产

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