楼市新政连鸣“三枪” 新房、二手房市场蓄势待发
扫描到手机 二手房资讯 来源:乐山日报 发布日期:2015-04-02 09:08 字号:T|T
摘要:在2015年的政府工作报告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”,同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。的确,再没有了“抑制”、“投机”、“调控”等词汇,取而代之的是“稳定”、“支持”和“促进”,这份报告中有关房地产的定调是相对平稳和积极的。住建部新闻发言人倪虹亦表示,自住和改善性需求将是2015年楼市政策的重要导向。
在2015年的政府工作报告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”,同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。的确,再没有了“抑制”、“投机”、“调控”等词汇,取而代之的是“稳定”、“支持”和“促进”,这份报告中有关房地产的定调是相对平稳和积极的。住建部新闻发言人倪虹亦表示,自住和改善性需求将是2015年楼市政策的重要导向。
楼市的走向会如何呢?就在大家“等风来”之际,政策层面近期则是连鸣“三枪”:“公积金最低首付两成、二套房贷款最低首付四成、个人卖房营业税免征年限‘5改2’”。面对多个尺度空前的房地产利好政策,乐山市房地产商会会长王树云表示,“在前期公积金政策的基础上,本周一新鲜出炉的‘二套房’、‘营业税’的松绑政策,意味着楼市在政策层面进入全面调整阶段。”
“第一枪”
乐山公积金政策最低首付两成
此前,就有业内人士预测,“住房公积金改革的内容之一,首付比例下调至两成可能性很大”,而目前也已经有地区先行出台了相关试行政策。
果不其然,3月份济南、广州、北京等地陆续调整公积金政策。其中,济南重新认定“首套房”标准;济南、广州均降低首套房首付,购买90平方米以下房屋首付比例为两成,90平方米以上房屋首付则为三成。同日,北京的国管公积金贷款账户余额划定线将由2万元调高至5万元,贷款额度最低额相应升高。
此外,福建省住建厅、财政厅、金融办等三部门联合制定了《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》,提出放宽全省首套房、首改房认定标准,首次申请公积金贷款的首付比例降至20%等政策,新政策即日起正式执行。该政策的实施还是个例,但是“此招”的作用已经被无数人关注。
政策直击:在得知数个城市在“两会”后相继调整公积金政策之后,记者也来到乐山市住房公积金管理中心了解情况。该中心副主任罗庆告诉记者,根据乐山市场及广大职工的购房需求,乐山公积金政策已经在年前率先调整,也与最新的政策精神相符。据记者了解,乐山市住房公积金管理委员会在2014年下半年发出了《关于贯彻执行国家三部委、市政府有关住房公积金贷款新政的通知》。该《通知》明确,职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可以申请住房公积金个人住房贷款。在乐山市行政区域内购买商品住房的,单职工购房贷款最高申请金额由30万元提高到35万元;乐山市职工首次购房最长贷款年限由20年调整为30年,但实际贷款年限不得超过法定退休年龄。
对于不少购房者关心的另一个问题——首付比例是否最低为两成,罗庆表示,只要是购买90平方米以下且为首套房,即可享受该政策。不过,乐山市房地产商会会长王树云也提醒道:“应该看到,住房公积金主要是保障职工刚需,由于公积金贷款额度有限,对于中高端需求的购房者而言,就算公积金首付降至两成,意义并不大。乐山有住房公积金的家庭最高贷款限额为35万元,简单来算,假设购买60万元的房子,首付两成即12万元,但贷款额度最多35万元,导致事实上首付必须四成左右。”此外,这个政策的影响范围也仅限于缴了住房公积金的购房者,对于没有缴纳公积金的购房者来说,这样的政策对他们买房没有任何实际的帮助。
“第二枪”
二套房贷款最低首付四成
如果说公积金政策仅仅是楼市的“局部动作”,那么,本周一出台的“二套房贷款最低首付比例降至四成”更是继“认房不认贷”之后,在业内激起的又一层波浪。
记者注意到,在央行、住建部、银监会联合下发通知中提到,为进一步完善个人住房信贷政策,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例降为40%。拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。
当然,通知中也明确提及,鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款,支持居民家庭购买普通自住房;但是二套房贷款具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。同时,也再次强调了,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%。
政策直击:2014年以来的房地产松绑政策,明显可以分为四轮。第一轮:各地的松绑限购政策。第二轮:央行的限贷政策调整及降息。第三轮:各地纷纷发布购房补贴及央行的再次降准。第四轮:今年3月份开始鼓励自住及改善需求的政策,主要在公积金政策、回购库存商品房做保障房等。而第四轮房地产松绑政策更是以二套房贷松绑为标志。
在公积金首付比例下调的情况下,房贷尤其是二套房贷款的首付比例是否下降确实牵动着整个市场的神经。王树云分析认为,此次信贷政策的“大松绑”,标志意义非常大。他说道:“二套房贷款政策是2013年楼市收紧的标志政策,如今松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整。早在2014年9月30日,央行发布的松绑限贷政策,事实上已经放松了改善需求入市,但主要针对的是卖一买一需求。此次对二套房松绑,意味着改善需求将全面被鼓励。信贷政策作为楼市政策的核心,随着二套信贷松绑,各地方政府很有可能会出台更积极、激进的松绑政策。”
“第三枪”
个人卖房营业税免征年限“5改2”
同在本周一,此前网络疯传的“二手房满两年即可免税”的说法终于被证实了。当天下午,财政部官网发布了“关于调整个人住房转让营业说政策的通知”,根据该公告显示,从2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
相比以前,将二手房转让免征营业税年限由原来五年的要求改为了两年。而记者在翻阅往年政策时也注意到此项政策并非“首发”,在财政部2011年的12号文之前,个人住房转让免征营业税的年限就是两年,现在是政策回归到2011年前的政策。
政策直击:对此,王树云认为,营业税免征门槛5年变2年,从二手房市场角度来看,符合这样条件的房源比例将大幅增加,尤其是对于改善型需求来讲,由于营业税的免征,降低了交易成本,这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换,从政策的市场效果来看,有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低,这对于置换型需求、改善型需求来讲,势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。但是,他也强调“此政策出台后房价不会出现大涨的趋势”。“原来是五年之上免税,现在两年之上,等于现在从税收上支持房地产业,尤其是二手房的交易。对于一手房的交易并没有那么大的支持,长远来看,政策促进了二手房交易市场的拉升,对于新房短期并不是很好。目前的很多宏观政策对于房地产商都是利好的消息,相比这几年,对于房地产市场的政策约束在减少。”他说道。
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