春节后价格涨幅接近5%，笋盘难找

南山区自春节后成交最为引人注目。受益于前海、自贸区等效应，在前海、南山中心、后海等片区的助力下，南山是春节后迅速涨价的典型片区，成交活跃度也处于领先。综合走访的多家中介机构反馈，春节后成交的盘源普遍价格涨幅已接近甚至超过5%，前来看房的购房者非常多。多位经纪人表示，其手头有7-8位排队的客户，但是业主心态极好，“提及要谈价格都拒绝到场”。

中原地产、美联物业、家家顺等研究机构提供的数据显示，自2月25日春节假期结束以来至3月16日为止，南山区共成交686套二手房，与去年同期相比上涨38%，而中原地产该片区的实际成交均价则环比上浮4 .5%，涨至43209元/平方米。除蛇口、后海、前海等片区受政策利好之外，华侨城120平方米左右的豪宅成交稳定，而育才、南山外国语和南山实验的学位也助推南山房价进一步攀升。

踩盘亮点

宝能太古城个盘反价30万仍可迅速成交

据区域内各家中介介绍，目前按市场价挂牌的盘源迅速成交，放盘量完全跟不上成交量，笋盘更是难找。随着业主和购房者的心理预期都有所提高，房源屡屡出现高价抢购的情况。

中原地产南油新一佳分行经纪人小柯介绍，近期宝能太古城（资料、团购、论坛）有一套75平方米房源，原本挂牌4 2 0万元，春节后反价至450万元依然顺利卖出。“原本有客户愿意出448万元仍未达到业主要求，后来被另一组客户以455万元抢下，前一组客户重新出价458万但需筹措首付款，业主还是与后一组客户成交了。”在这样的对比之下，新街口的两房自170万元涨至175万元、新一代公寓一房一厅自145万元涨至155万元都显得颇为平淡。

龙岗片区

刚需抢置业促龙岗成交最多，价格小涨

随着地铁等交通条件的改善和生活配套的日渐成熟，龙岗也逐渐成为刚需选择二手房的重要目标。春节后，随着楼市利好政策不断释放，成交势头在二月中旬达到去年最高水平。以布吉、坂田为代表的龙岗，适合刚需置业的片区都呈现活跃状态。据中联地产监测，上周首次、改善占比分别环比增加6.6、3.1个百分点，而60-90平方米、90-144平方米的成交量增幅均超过10%。

中原地产数据显示，春节假期之后至3月16日，龙岗以布吉、坂田和龙岗中心城为热点，共成交了818套房源，为全市最高，同比增加16.2%，价格也小幅上涨至19504元/平方米，其中已经突破25000元/平方米的坂田为价格拉动贡献良多。

踩盘亮点

振业城一期成交765万元大单

据家家顺介绍，3月10日有客户在其平台上成交了一套龙岗中心城的振业城（资料、团购、论坛）一期，成交总价765万，成交均价约3万元/平方米。由于紧靠地铁3号线六约站，附近医院、商场、学校等配套设施健全，2006年开发完毕的振业城一期属于成交热门楼盘之一。家家顺成交数据显示，2月份全市每个楼盘平均成交5套，而振业城一期2月份市场成交了14套。

龙岗布吉片片区还能找到不少价格在“1字头”的二手房源，比如龙珠花园小区虽然是1997年所建，但周围生活方便，小区门口有大型商业综合体，距离布吉地铁站步行5分钟，可谓标准的地铁物业，并位于龙岗主干道龙岗大道上，目前一套60平方米的两室一厅价格在110万左右，均价在1.8万上下。

想买较新一点的二手房，龙岗中心城是个比较不错的选择，还有中海康城、盛龙花园等，另外龙岗大运周围也颇具发展潜力，中粮集团爱联社区旧改已经融资12亿，星河集团打造的星河CO CO PA R K也成为休闲、娱乐的好去处。地铁龙岗线大运站距离星河CO CO PA RK步行5分钟。同时龙岗大学城的落成，也给该片区带来不少商机。目前星河时代花园（资料、团购、论坛）的二手房均价1.8万-2万元/平方米。缺点在于周边没有十分优秀的教育资源，距福田需要1个小时左右车程。

福田片区

沿线小区基本售罄，地铁助长福田南二手房价

福田区二手房热度较高区域主要集中在福田南的地铁沿线，如地处福田南路的皇御苑（资料、团购、论坛），由于7号线皇岗口岸站有望于年底开通，其量价较春节前均有所上升。据南都记者之前踩盘发现，皇御苑小区的二手房基本售罄，多家中介的置业经理也表示，70-110平方米户型的房源特别抢手，不愁卖。廊桥国际（资料、团购、论坛）、金港豪庭等地铁物业也呈现量价齐升的市场景象。除此之外，目前福田南区热销二手楼盘金港豪庭、骏皇名居、金地名津等，一至两房的户型单位较受热捧，价格也较福田的其他片区稍低，亦有价格在3字头的房源出售。福田南区的学位房紧缺问题也是其成为价格洼地的主要原因。

据中介介绍，整个福田南区的二手房，在成交量方面，较春节前上涨10%-20%，价格小幅增长5%-10%。预计市场将保持平稳增长的态势。福田南路片区二手房近来持续火爆。地铁7号线即将开通的消息，成为该片区近来二手房价上涨的一个助涨器，给本来就不错的福田区二手市场更添活力。

据中原数据，福田片区的二手住宅自2月23日至3月16日成交均价为3.8万元/平方米，而一手新房的成交均价为4.4万元/平方米，两者价格相差仅6000元。

踩盘亮点

金港豪庭价格“3字头”

金港豪庭位于福田区金田路与福强路交会处，交通便利，步行5分钟可达福田口岸。距离同一地铁线路的福民地铁站也不远，为双地铁口物业。

周边还配套多个公交站台，可谓出行无忧，四通八达。周边教育资源丰富，配套建设有幼儿园、小学、中学、大学，但属于重点院校的单位不多。

周边生活配套也完善，邮局、银行、餐厅、购物商场一应俱全。若购物需求仍得不到满足，可经福田口岸过关至香港。

在选择方面，金港豪庭的户型单位多样，主力户型为45平方米-113平方米一至两房。价格约为3.5万元/平方米，虽与周边小区的房价相比处于中等位置，但金港豪庭的楼龄较新，为2002年入市项目，附近的其他楼盘入市时间大致在2009年。

宝安片区

二手房价超罗湖，租金尚有优势

南山的产业布局，前海的定位升级，是目前宝安二手房租售市场的有力支撑，而地铁1号线的开通，以及多区域中心生活配套的日渐成熟，也令宝安真正成为深圳西部白领愿意选择的宜居片区。

“2013年宝安成交11500多套，2014年只成交了7000多套，应该说很多购买需求还是被抑制了，即便2015年回归到前年的正常水准，宝安的成交量也面临一个较大反弹。”中原地产宝安区营业总监张建华对今年宝安的二手房后市表示乐观。张建华认为，随着片区中心生活配套成熟，如今宝安区的置业范围正在从之前的宝中和西乡，向南继续延展。沙井的翡丽郡、华盛西荟城，到航空新城的领航城，以及去年开售的福永怀德公元、松岗的联投东方、公明的宏发嘉域，这些体量庞大的综合体，不仅为区域提供了更高品质的住宅，也为周边居民提供了商业配套的升级产品，优化了居住环境。

回顾今年一月、二月可以看到，Q房网数据显示，宝安区的二手房分别有1989套和1053套成交，相对比较活跃。宝安区二手房成交均价为26883元/平方米，仅次于南山和福田，已经超过罗湖的24346元/平方米。但是对于租房者来说，宝安依然是不错的选择，2月份深圳各区租金排名中，宝安的租金成交均价约为45元/平方米·月，低过全市平均租金约60元/平方米·月，与南山的深圳最高价约79元/平方米·月相比，更有巨大吸引力。

对于未来，鉴于宏观经济的不景气、近期降息以及“两会”定调等综合因素考虑，二手房市场回暖迹象明显，宝安业主让步概率也几乎为零。南都记者近日也曾尝试和两位小户型业主讨价还价，基本没有效果。

踩盘亮点

宝田雅苑　有70万的小户型

项目位于西乡大道与共和工业路交会处附近，与中粮鸿云只是一墙之隔，距离地铁一号线西乡站步行约需15分钟，旁边有公交车站台，多路公交经过，是南都记者踩盘中遇到的为数不多的带社区的小户型。尽管社区很小，但是在架空层以及一楼的院子里，依然有不少人带着孩子晒太阳，社区氛围不错。看房时可以感受到物管要求中介登记，管理比较严格，安全性不错。一墙之隔便是中粮鸿云，附近有好又多超市、沃尔玛、华润万家，生活氛围比较成熟。

南都记者所看为一套31平方米的单房，却带有宽敞的阳台，位于中间楼层，可能是因为下午房间有西晒的原因，看上去光线非常充足。户型结构也比较合理，卫生间和厨房并不显得十分局促。总价约70万，在宝安西乡片区也属门槛较低的置业选择。

罗湖片区

教育资源丰富，学位房紧俏

罗湖区的热销楼盘以学位房为主，主要集中在百花、鸿翔、翠竹片区。以鸿翔花园为代表，其周边配套建设有红岭小学、园岭小学、红岭中学、桂园中学等学校，教育资源丰富。

南都记者在踩盘时发现，鸿翔花园的价格基本破四，楼龄已超十年。但一线中介人员向南都记者反映，因学位之利，其成为众多购房者手中的香饽饽。百花片区的学位也是众多购房者的关注点。美联销售人员介绍，百花片区成交活跃楼盘主要为98- 100平方米三房，成交价多在500万元，其次是成交价为300万元的40平方米的一房户型，而翠竹的成交活跃楼盘为300多万元成交价的100平方米三房户型为主的学位房。据南都记者了解，130多平方米的户型单位以9000多元每月的价格出租，亦引得众多购房者争夺。

因投资回报率高受到购房者青睐的楼盘则位于火车站、东门和京基一带，往往业主放盘后，短时间内就有买家上门。

据中原数据，2月23日至3月16日，罗湖区二 手 住 宅 成 交 套 数 为5 6 3套 ， 同 比 增 长12 .2%；均价为3万元/平方米，环比增长3.4%，同比增长11.8%。在这三周时间内，罗湖区小业主放盘量逐周递增，最近一周(3月9日-3月15日)的放盘量为722套。

踩盘亮点

百仕达花园三期比一期便宜95万

百仕达片区是由众多高尚住宅小区组成的一个综合性大社区。在该片区，共有五期百仕达项目。

在交通方面，百仕达花园毗邻太安地铁站，多路公交车可直达小区。小区周边的生活配套成熟完善，医院、银行、学校、超市一应俱全。居住环境宜人，小区绿化率较高。周边公园众多，如东湖公园、围岭公园等，满足各年龄层人士的休闲、娱乐需求。

在价格方面，由于百仕达花园3期距离整个百仕达片区较远，价格方面比较便宜。如百仕达一期100平方米三房的售价为420万元，三期的91平方米三房报价325万元，均价在3.5万元/平方米左右，百仕达4期的均价为5万-6万元/平方米。

百仕达片区的二手业主放盘量大，楼盘户型齐全，购房者的选择余地广。记者了解到，百仕达花园的二手房月成交量可达10余套，用于自住和投资两相宜。

龙华片区

今年稳定3字头，二手房上涨空间大

去年10月份龙华就已经迈入住宅房价3时代，俨然已经成为除宝安区之外，深圳原关外涨势最猛的，跻身房价最高区域行列。

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，以前龙华片区的住宅均价2万-2.4万元/平方米，虽然一直有涨，但比较稳定。从去年年底开始，龙华新区甩开龙岗中心区等同样热门区域，开始领涨，原因在于福田中心区的首站龙华自地铁等基础设施出现后，成为置业的热门选择。其次，深圳北站的总部基地落户龙华，作为深圳五大总部基地之一，吸引大批企业入驻，给当地的经济带来发展，地区价值也自然水涨船高。另外，如中海、星河等诸多品牌开发商开发的高品质楼盘，纷纷定价3字头，拉动了该片区的整体房价。该片区的二手市场住宅价格也因此大幅攀升，加之龙光拍得地王，面粉贵过面包，去年第四季度甚至出现二手业主反价潮。

之前有消息称龙华新区的房价将会突破4万元，美联全国研究中心经理何倩茹认为，龙华新区的一手房房价在涨，二手房房价自然跟涨，这很正常，但是龙华新区房价超过4万元，她认为可能性不大。今年的一、二手房价均价应该在3万-3.5万元/平方米。南都记者踩盘发现，龙华新区二手房房价自今年涨幅有5%-10%，靠近福田中心区的地带，如民治等片区，仍然是今年二手房的热门区域，多家中介一线销售人员认为，龙华新区的二手房上涨空间还很大。

踩盘亮点

二手房距离福田中心区越近越贵，越好卖

依中原数据看，从2月23日开始，龙华新区近3周的小业主放盘量持续增加，从201套已经增加至504套。而根据中介的一线销售人员反馈，该片区房价自开年至今涨幅有5%-10%。由于福田中心区持续外扩，龙华新区作为其第一站，加之大品牌开发商开发了多个高品质楼盘，直接托高该片区楼价，加上大型商超等城市生活设施不断完善，龙华新区还是普遍被人看好。中介销售人员也称，目前放盘的二手房卖得不错。

南都记者踩盘发现，龙华新区靠近福田中心区的区域仍然是二手房销售的紧俏区域，价格较高。根据多家中介推荐总结，该片区的几个大盘，比如莱蒙水榭春天、绿景公馆、绿景香颂等，销售情况很好，价格也一涨再涨。以绿景香颂为例，中联地铺一线销售人员表示，绿景香颂89平方米的四房去年卖260万元，现在已经涨到了280万元。另外，根据中联销售人员推荐，上河坊、锦绣御园楼盘，也是不错的选择。

专家看市

开发商将依然以走量为主　彻底取消限购可能性小

林家乐Q房网深圳董事总经理

按以往规律，如果2月份过年，3月底甚至4月份开发商才会有推盘动作，今年的推盘节奏明显前置，开发商的推盘积极性明显高过以往，市场也较为配合，元宵节之后客户看盘情况有明显好转，租售市场平分秋色，主流成交集中在总价200万-350万元之间。同时，开发商策略依然以走量为主，因此价格方面没有出现过多调整，部分开发商保持了低开高走的营销策略。对于后续市场，一线城市彻底取消限购的可能性很小，但李克强总理在今年的《政府工作报告》也提到2015年要支持居民自住和改善型住房需求，现下市场刚需及改善型物业的需求旺盛，改善型需求或也有望获得政策倾斜。

由于房价已经进入高位，购房者入场也更为理性，不仅根据自己的实际资金能力进行选购，随着目前租房投资回报率的逐步提升，及未来房价上涨的明显预期，从短线投资转为长线投资，尤其是中心区核心地段小户型业主。而1-2年之内购买力依然不够的客户，则会转向租赁市场。

成交方面，2014年深圳共成交66725套，第四季度月成交7135套，预计2015年成交量较去年会有25%的上涨。深圳市场最易消化的是总价原关内500万元以下、原关外350万元以下的物业，未来两三年，各区域学区房的需求量依然很大，豪宅市场会保持平稳的发展态势。近期开发商的新房开价也是贴近市场的，预计一、二手的高端市场今年成交量会有5%增长。

刚需+入学引热潮　深圳对高房价更加宽容

肖小平 中联地产二手研究院总经理

周二本是地产销售中较为平淡的时段，但本周二中联的营收便超过200万，而中原地产本月以来已成交400单以上。从近期的二手成交数据判断，3月深圳的实际成交量有望追上甚至超过因“新国五条”落地而成交量疯狂暴涨的2013年3月，而价格环比上涨幅度也可能追上1月份超过4%的增幅。

从成交结构上分析，这一波成交中，300万以下的低总价房源占比明显提高，说明刚需非常着急入市，此外，因临近学校报名引发的讨论不断提醒家长未雨绸缪，学位房也继续保持高峰状态。全市同质可比的楼盘本月上涨幅度都比较夸张，相对而言，二手豪宅价格不占优势，被供应充足的新房市场分流明显。

目前，相对宽松的政策走向在深圳释放利好效果最明显，未来政策进一步放松或收紧都会有一段“观察期”，因此深圳二手成交量价持续上涨的态势可能将持续2-3个月。整体而言，今年市场不会差过去年，20%的涨幅是很正常的，而且深圳市民对于房价的接受程度更加宽容。值得一提的是，随着深圳在创业者当中的竞争力展露，中国的有钱人正往深圳来，中国的有钱人正在深圳产生，这将对房价产生更多支撑。

就片区而言，去年年底随地王和诸多新盘而火热的龙华势头仍在延续，政策和规划利好最明显的片区则是蛇口，今年取得5%-10%的涨幅是大概率事件。另外，如宝安新安等片区，地处热点片区周边，带有学位且配套完善，但因为缺乏名盘带动而被忽略，若有品质较高的楼盘，未来可能受“溢出效应”影响出现大幅上涨。

放盘量回归 “两会”发言打开二手售、租通道

何倩茹　美联物业全国研究中心高级主任

现下，二手放盘量已回归到1月中旬水平，对月中以后的成交形成支持。盘源主要集中于关外的龙中、布吉、西乡、民治，关内的翠竹、黄贝、百花、南山中心、科技园等区域。

我们认为二手市场的量、价后市走势乐观，3月成交量有望在2月的基础上回归2～3成，而价格涨幅虽有所放缓，但报价维持坚挺，均价将保持平稳涨势。

区域上看，二手成交分布均衡，其中最为活跃的应还是福田和龙岗两区，而南山、宝安将紧随其后。其中福田区因配套优势显著，在去年第三季度的连续利好叠加下，改善房、学区房等表现活跃，成交量一直领先，而龙岗则是受益于盘源大、价格低，存有大量对等需求，成交将保持出色。另外城市中心西移，南山的价值正得到更多认可，将持续保持热度，而“大前海”效应和龙华效应作用下，宝中、西乡、民治这几个片区会继续得到关注。

根据调控的适度性，因央行政策利好持续显现，深圳市场短期内难以得到进一步的地方性政策鼓励，但从“两会”发言来看，打开二手市场的售、租通道将是长期方向，因此，我们对短期及中长期市场都表示看好，成交量有望在去年的基础上上涨10%，而价格的涨幅也将在8%-10%之间。