在北京柏悦酒店，凤凰财经邀请正在参加APEC会议的政治、经济、学界及企业界代表共聚一堂，以“商业新格局”为主题，围绕亚太地区经贸合作、新经济发展机遇展开讨论交流，为推进亚太地区合作与共同发展主题碰撞出智慧和思想的火花。

时间进入11月，“金九银十”后各线住宅地产销售情况渐渐得出。作为数据支撑，在2014的年尾佐证这中国地产行业风云莫测的一年。在北京首创集团董事长刘晓光的观察中，数字得出的结果，映射着从暴利回归常态的现实。“房地产销售的总量肯定没有减少，但是增幅已经大幅下降，中国地产行业在向着回暖方向发展。”经过一年的调整，房地产市场整体趋稳，部分回调已经成为行业观察者共识。而在部分体量有限的房企，尤其民营企业一片哀嚎中，行业内部的分化趋势似乎越发明显。

在刘晓光看来，分化的趋势主要体现在城市与价格中，“各线城市依据住宅的价值，出现更大的落差，这种落差将直接体现在房价上，地租的作用越来越明显。”

很多人买的金融产品还是回流到房地产

对于许多地产商在2014所经历的风暴看来，竞争与生存之间的分化在于融资能力。房地产作为资金密集型行业，当金融机构收紧信贷时，打击可以是致命的。这也是不久前，在采访中坤集团董事长黄怒波时，他认为中国大多数地产商都躲不过这次清盘的直接依据。“如果一些房企现在还光靠银行和自有资金维持的话，就会被对手拉开更大的差距。”刘晓光谈及这个节点看起来胸有成竹，“下一步中国地产，资金需求肯定还是第一位的。房地产本质上一个金融问题，银行贷款来源的比重必须向低比率走，更多通道来自资本市场。对于我们来说，针对国内国外两个市场增发股权融资和一些债券融资，包括未来的证券资产化办法，都是融资多样化的途径。”

话题进入金融领域，引出了现在的刘晓光对房产属性新的认知。“现在很多人不是买房子了，他投一些金融投资品，这些金融投资品的资金流向是投房地产。这是因为房地产的金融属性肯定加强了。从国外的情况来看，很多的中国投资者都希望通过一种投资的形式，有一些大的地产公司带着他们所融的资金，去投资那些好的出租型物业，出租型商业，以期待一个长期稳定的回报。”

中国缺好房子地产商不会大面积倒掉

而对于市场需求的认知，刘晓光这一代的地产商，始终对中国城镇化进程给予厚望。从发达国家的城镇化进程看来，不同阶段对于地产与基础设施建设的需求大为不同。刘晓光把今天中国城镇化进程与七十年代的日本相等价。“中国不会出现大面积地产商倒掉的情况，中国之大，好房子之缺，未来购买阶段的人口依然很大，只是在价格上一二线城市的房子会平稳中略微上升。”

8、9月份开始，各地政府陆续出台一系列针对二套房认定标准，限购政策解禁，房贷利率下调的措施，也成为地产行业整体止跌回暖的推手之一。“我觉得这实际上就是各地政府在救房地产市场。”刘晓光说。在影响房价因素的考虑中，这次政府的行政干预已经很难像过去那样有立竿见影的效果，站在刘晓光等地产商的角度来说，时刻紧盯的仍旧是银行的钱兜子。

“对房价的影响最关键的是开发贷和消费贷的问题，对于购房者购买力和房企举足轻重。另外房价不能只区分是否一二三线城市，还要看城市本身的价值品质，我刚从一些大省会城市回来，有些都已经卖到五千块钱。相反一些三四线城市价格确很高，还是城市价值决定了城市房产的价格。”

谈《不动产条例》：不会很快出台原因复杂

当然，影响房价的因素之复杂，一定不是一两个变量可以起决定作用的，尤其当这种综合影响的结果发生在中国。而供需关系作为主导价值链条的基本规律不会改变。在这个问题上，全社会的眼光都会顾及，反腐、房产税，以及《不动产条例》带来的变数上。对于始终悬而未决的政策酝酿，刘晓光的判断是，“首先这些方案肯定已经在做。第二，可能还要做一些试点。第三，它们的出台不会很快。因为非常复杂，比如说老百姓依旧没能有买一个永久性的房子，只是一个70年使用权。包含不同价格的房子，它的税收比重怎么定，对于持有房屋套数如何区别对待，都是问题。”

做地产实际上也是中国梦的一部分

三十多年以来从事地产行业的商业情节，让年近六旬的刘晓光依然难以割舍，尤其当他看到自己的同辈大佬任志强、冯仑等都已退居二线。“不是打不打算退的问题，这个年龄应该是到了退休的时候了。”回顾一路走来的商业人生，作为第一代的中国地产商，刘晓光们见证并参与了中国房地产行业从市场化改革，到极速甚至非理性膨胀的峥嵘年代，非议与推崇永远会以不同的角度去解读，从而在这段楼市商业史中留下注脚。“等我们这代落幕了，历史定位会有那么几条，一条我们都是先行者。我们做地产实际上也是中国梦的一部分。可以说某种意义上也改变了中国的一部分。第二我们是市场经济的践行者，从房地产市场从无到有，从有到解放再到今天，我们做了大量的探索。第三我们在不断提升自己，从一开始卖了房就跑，再到管好房子，而现在我们不光盖房子，还把产业和房子聚集在一起，可以给老百姓提供一个传宗接代好的投资品。”刘晓光如是说。