近年来，二手房买卖引发的消费纠纷不少，其中相当一部分是合同条款不明确引起的。27日，记者自市房管局和市工商局联合新闻发布会获悉，济南二手房合同示范文本27日起正式实施。根据不同需求，合同示范文本分为《济南市房地产经纪服务合同》(出售委托)、《济南市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《济南市存量房屋买卖合同》(自行成交版) 3 个组成部分。上述两部门负责人着重就关注度较高的经纪成交版合同 (以下简称《合同》)进行解读。

关键词 产权

先确定是独有还是共有正租住者可优先购买

明确买卖房屋的产权是购买二手房的第一步。房屋权利登记分为独有和共有，共有指两个以上权利人共同拥有同一房屋。《合同》明确，买卖房屋订立合同时，房屋所有权证内的共有人应在合同内签字盖章。已购公有住房上市出售的，参加房改的夫妻双方均应在合同中签字盖章。

买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订主体变更合同。

买卖已抵押房屋的，出卖人应当告知买受人房屋抵押的事实，并在办理房屋过户前解除房屋抵押。此外，集体所有土地上的房屋，只能在本集体组织内部转让。

关键词

房款

可先存入专用账户也可以自行支付

二手房买卖中，首付、尾款怎么交付最为关键也最容易出问题。为了规避买卖双方的资金风险，《合同》第二条设定了资金监管和自行交割房款两种方式，当事人可自行选择;当事人选择资金监管交割房款的，经纪机构有义务协助当事人办理资金监管有关事项。

合同中明确规定，买卖双方选择资金监管交割房款的，经纪机构协助买卖双方自本合同签订之日的有效期内(时间双方约定)与资金监管机构签订《存量房交易资金监管协议》。可选择市房管部门提供的资金监管服务代收代付交易资金(咨询电话：82077114)。

据了解，二手房交易资金监管是指买方将交易资金先存入专用账户，产权过户登记完成，确认买方可以领取房产证后，再从专用账户中将交易资金划入卖方账户。这就从根本上解决了二手房交易资金的安全问题。

关键词

收费

中介不能经手购房款佣金由三方商定

二手房交易的过程，经纪机构到底应该收哪些费用，哪些钱中介不应该经手?《合同》也有明确规定。

济南市住房保障和房产管理局负责人表示，原则上来说，中介不得经手房屋的交易资金。《合同》第六条设定了经纪方促成签订合同并分别完成与出售人、买受人双方签订的经纪服务委托的服务事项和约定的服务标准时，当事人可约定佣金的支付方式。经纪机构完成委托事项，出卖人和买受人应该按照房屋成交总价的一定比例支付佣金。具体比例合同中为空格，由签约三方约定。

除了房屋佣金外，经纪机构为买卖双方提供代办贷款等其他服务的，应当向买卖双方说明服务内容、收费标准等情况，经买卖双方同意后，另行签订合同。这也在一定程度上约束了中介的乱收费行为。

关键词

户口

可向卖方要“迁户押金”房子“养老钱”也要过户

实际交易的过程中，由于考虑不全面，不少购房人过户后才发现不少遗留问题。例如，买学区房为了孩子上学，却发现原房主的户口没有迁移等。

为了解决上述问题，《合同》有了一些提示性约定。《合同》第三条约定：为保障该房屋的交付、户籍迁出等事项的履行，买卖双方可以作出相关的约定。《合同》留出空格提示签约双方进行约定。济南市房管局产权市场处相关工作人

员表示，比如买方可以要求原房主拿出2万至3万元当作“户口迁移”的押金，如果在双方约定时间内把户口迁走，退还押金;如果达不到要求，买方可以把押金当作补偿用来办理户口迁移。这样可以有效维护买房者的利益。

住宅专项维修资金作为房子“养老钱”，也是经常被忽略的问题。《合同》中约定，买卖房屋若建立了房屋专项维修资金，其专项维修资金账户中结余的资金随房屋所有权同时转让，出卖人同意本房屋专项维修资金过户、变更至买受人名下。

关键词

违约

中介造成买卖方损失要赔偿买卖方单方违约要替对方付佣金

新版合同实施前，二手房买卖合同多是各家中介自行制定。在各种条款的设定上，购房者完全处于弱势被动地位。购房者多要无条件按照经纪机构合同来执行，比如办事流程、付款方式等，买卖双方的权益多得不到保障。

合同第七条“违约责任”中，明确了经纪机构的违约责任。经纪机构应为买卖双方提供诚信服务，若因经纪机构违法、违规行为或未尽义务造成买卖双方损失的，经纪机构应承担相应赔偿责任。

买卖双方单方违约导致本合同解除的，若经纪机构无过错，违约方应代守约方向经纪机构支付中介佣金，守约方已支付的，经纪机构应退还守约方支付的中介佣金。

上述负责人说，从过去处理一些信访投诉事件来看，因经纪机构在合同签订前未充分了解出售房屋信息、未及时告知可能影响交易的潜在因素、房屋交易相关法律规章知识及注意事项等产生纠纷的比例较高，新合同都进行了明确约定。