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张敬伟：楼市迷局与真相

扫描到手机业界观点来源：每日经济新闻发布日期：2014-06-17 09:08 字号：T|T

摘要：楼市悲观论的理论基础在于数据分析。浅尝辄止的书斋论者，或以公开的宏观经济数据，以逻辑反推的方式预测楼市的兴衰；或以抽象的兴极必衰认为楼市该有拐点了。

部分城市房价止涨甚至下跌，被认为是楼市分化、降温的标志。国家统计局数据显示，4月份70个大中城市住宅销售价格环比下降的城市继续增加，且首次出现区域性价格回调。中国指数研究院的数据也显示，今年5月全国100个城市新建住宅平均价格环比下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次下跌。

从拉拉杂杂的数据看楼市，的确令人不乐观。但拐点论和崩盘论并非始自今日，各路专家乃至诺贝尔经济学奖获得者都曾预测中国楼市要崩盘。那些破灭的预言，成了谁都看不懂的寓言。

究竟为何？只追求楼市的热闹，没有看清楼市的门道。

楼市悲观论的理论基础在于数据分析。浅尝辄止的书斋论者，或以公开的宏观经济数据，以逻辑反推的方式预测楼市的兴衰；或以抽象的兴极必衰认为楼市该有拐点了。而楼市数据，很难精确，空置房和空置率，这一数据均有诸多版本。

在楼市数据不透明，各类数据打架的前提下，每个人都会有自己的结论。外国机构和经济学者信奉技术主义的数据分析。他们的问题在于，一方面对中国宏观经济“好数据”存疑，另一方面笃信楼市“坏数据”，他们的楼市评价不是“旁观者清”而是“雾中看花，迷上加迷”。

楼市的悲观论，就建立在这种专业人士不专业的懵懂逻辑之上。看清楼市的真面目，要有宏观大视野。

从以往情形看，楼市经过多轮宏观调控，从行政命令的限购限价到信贷财税措施的跟进，过程一波三折。但宏观调控，事实上起到对楼市点刹和缓释泡沫的作用。决策层的目标很明确，确保楼市风险可控的软着陆，避免断崖式的硬着陆。

从当前情景看，多年的宏观调控为楼市去行政化提供了条件。今年的深化改革，重点有二：一是金融，二是楼市，且以前者为主。当前货币政策维持稳健，至多是辅以定向降准的“微刺激”。这决定了中央要将有限资金，流向实体小微企业，缓解其多年来融资难的饥渴与高成本。小微企业蓬勃发展有助于激活基层创新创业意识，推进产业转型升级。紧缩的货币政策，就是拧紧流向非金融、过剩产业和房地产业资金的节流阀。

为了遏止各地的大投资和地产业冲动，中央也给地方决策者释放了足够的压力与焦虑。改变政绩考核方式，祛除唯GDP增长论英雄，引导地方政府压缩地方债规模等。

今年楼市的不景气，既是多年宏观调控的必然，也是改革调整的结果。决策层不仅刹住了流向楼市的资金，也控制住了各地以楼市宽松刺激经济增长的冲动。但几个开发商跑路跳楼，绝非美式次贷危机，也不是日本式楼市崩盘。

要纠正的是，楼市拐点绝非是专家们所谓的价格跳水，而是剔除种种不当利益附加后的真正市场化配置。健康的、市场化的楼市，价格波动很正常。以偏颇的拐点论，制造市场观望氛围，不可理喻。◎张敬伟

责任编辑：王彤关键字：张敬伟业界观点楼市迷局