端午小长假，二手房交易再创新低。长达半年的二手房低迷行情，首先冲击到的就是新房市场的改善性产品。

由于二套房贷首付款比例提升以及房子总价水涨船高，不少改善型购房者不得不先卖掉旧房子才能凑足换房所需资金。然而，今年以来，随着二手房市场活跃度下降，卖房周期拉长以及贷款政策收紧，面对普通购房者的改善型产品销售明显受阻。为此，一些改善型楼盘通过分期付首付、差异化推盘等营销方式，应对当前的销售难题。

□二手市场

郊区小房挂牌两月无人问津

“我的房子已经在中介那挂了两个月了，绝对是市场低价，并且我还承诺给经纪人更多的佣金，但这么久了，至今没有任何音讯。”

张小姐（化名）告诉记者，4月份，她看上了6号线附近的某楼盘，该项目的位置不错，且正好赶上比市场单价低了近一万的内部价，她特别动心，并很快交了几万的定金。但鉴于首付不够，张小姐希望把顺义的一套商住房处理掉，实现自己刚改的愿望。

“我顺义的房子不大，并且离上班的地方比较远，我一直想找个近点的，正好碰到了这个楼盘，价格我也觉得合适。”随后，张小姐把房源信息放在了中介那里，为了尽快销售，她还在各大网站上发布了卖房信息。让张小姐没有想到的是，房子的销售成了巨大的难题，“中介说市场非常不好，我告诉他们价格可以谈，但挂出去两个月了，到现在也没有接到中介的任何电话，网上挂的房源也无人问津。”张小姐的换房愿望落空，不得已把定金退了。

与张小姐一样闹心的不是少数，据记者在周边调查，多位换房人士均卡在中间左右为难。换房人多认为目前的市场价格是出手的好时候，可是手中的房子不卖掉，根本就无法实现换房的愿望。

城区旧房挂牌半年未卖掉

记者调查发现，换房遇阻的不仅仅在刚改购房者中，在不少升级型的购房者中也同样普遍。今年春节之后，王丹（化名）开始着手升级换房的计划，不过时至今日，尽管手中的房源总价一降再降，换房梦仍然搁置。

据王丹介绍，自己手里现有两个小户型二手房源，分别位于西三环和西四环外，均为上世纪80年代的老房子。按照王丹的计划，她想将两个小户型全部卖掉之后在城北升级置换成一套至少三居的新房或次新房。“春节之后没多久就在多家中介登记，到现在几个月都过去了，两个房子一个还没卖出去”，王丹苦闷不已。

王丹说，两个房子相比较起来，西三环的小两居相对要更受欢迎一点，看房的人也比较多，最初自己的报价在300万元左右，由于不少买家只看不买，她不断降低自己的预期，到现在总价已经累计下降了40多万元，但始终没有成交。

“可能房子确实有一些硬伤，譬如年代比较老，外观看上去没有那么新，小区环境也算不上高端，另外距离地铁稍微有些远”，王丹这样总结自己房子“滞销”的原因。在她看来，现在买房人都很挑剔，因为可选择的范围越来越大，一方面，越来越多郊区的新房以低价开盘吸引了很多刚需人群，另一方面，自住房（地块汇总、实拍、论坛）的供应加速，也让不少人离开了商品房的市场。

与低价郊区房和自住房相比，城区的二手房源虽然有着先天的地段和城市资源优势，但是总价高、户型小却是将很多人拒之门外的主要原因。

在王丹看来，总价下降40万元已经是自己对价格预期的底线，“实在不想再降了，大不了就暂时不换房，再等等再看”。

□新房市场

改善型客群遇阻明显

对于二手房成交难度增大对客户冲击，北京不少改善型楼盘已经感受明显。

亦庄某改善型项目负责人表示，目前在售项目主要面对的是换房的改善型购房者，“这些客户集中在两个年龄段，一群是30~40岁之间、子女在2~6岁的‘首改’，为了子女以后入学或拥有更舒适的居住环境。另一群则是子女已毕业工作，临近退休或已经退休的购房者不想再住在市区老楼中，也想换套环境较好房子或全新的房子。”

这位负责人表示，从今年清明节开始，改善型需求开始出现变化，“好多之前已经排号的购房者表示，由于之前老房子迟迟没能卖出去，希望推迟签购房合同。”

记者调查发现，改善型楼盘成交遇阻的已经成为普遍现象，北五环一项目销售负责人向记者表示：“去年因为‘限价令’导致项目迟迟未取得预售证，好多客户有钱买不到房子，今年价格比去年有优惠，预售证也容易多了，不少客户却因为资金问题推迟买房。”

在改善项目销售遇阻的同时，3000万元以上高端项目却逆势热销。

根据中原地产统计，5月份，北京3000万物业成交了14套，占全市成交的比例达到了0.39%的历史高点，几个月来持续上升，这一比例在 2013年全年仅为0.19%。同时，单价10万的高端项目单月成交了5套，也是历史最多。

“改善型需求与刚需和高端需求客群不一样，从政策上，改善型需求享受不到刚需的信贷等支持，从资金实力上，又没法和高端客群比，所以夹在中间的改善型购房环节繁多，需求最容易受到市场与政策波动的影响。”一位业内人士表示。

□成因

二手房低迷导致换房周期拉长

记者调查发现，今年来二手房市场低迷导致的成交周期拉长是导致借“换房”难度增大，成为改善型遇阻的主要原因之一。二手房成交低迷是今年以来不争的事实，和新房比起来，二手房市场更为敏感，跳水的速度和幅度更大。成交量下挫、议价空间扩大、挂牌价格持续下调、成交周期明显延长等多重指标反映着二手房市场岌岌可危。受制于二手房难脱手，部分卖房换房的改善型需求被抑制。

“买卖双方的博弈很严重，购房者还是在观望，买涨不买跌，我们门店里的房源有很多无法成交，而成交的几单也往往经过了很长时间的博弈。”通州某门店的经纪人告诉记者。“市场好的时候，买房非常利索，现在不同了，我们经常要催促对方，但也不见得能成交。”

为了更好地促进成交，中介一般会让业主调低价格，而受市场成交低迷的影响，一些着急换房的人群也倾向于低价出售。日前，东三环白家庄附近门店的经纪人告诉记者，他们有一套两居室的房源才230万，单价不足3.4万元，“业主已经定了一套大的房子，定金已经交了，着急用这个钱，要不这个地段也不可能这个价格卖。”

根据中原地产统计，目前成交的房源相比挂牌价格，平均下调幅度达到了2%-3%，议价空间的加大明显反映了市场已经从之前的卖方市场转变为买房市场，而部分郊区二手房价格调整幅度已经超过10%。另据统计，挂牌房源85%都出现了价格下调，房主心理预期价格已经出现明显下调，但购房者则观望情绪继续加强，市场已经从之前的恐慌性入市转变为恐慌性观望。

另据中原地产、链家地产和伟业我爱我家等多家的统计数据显示，今年5月份，北京的二手房网签量仅为6929套，环比上月7616套下跌9.02%，同比去年5月7336套下跌5.55%。自3月以来，成交量连续两个月下滑，这也创下自2009年以来5月同期单月交易量的新低。

北京中原地产首席分析师张大伟认为，北京二手房市场在全面网签后，单月成交只要低于10000套，二手房的价格基本都是停滞与下行的。进入2014年，北京二手房价格已经连续5个月下滑。北京二手房成交价格也延续了前4月调整迹象，5月二手房成交均价下调出现加速，北京二手房成交均价为3.02万，相比4月份的3.1万继续下调了2.6%，年内累计下调幅度已经超过6%。“预期在信贷不出现突然大幅度扭转的话，北京二手房价格将还有15%左右的调整空间。”

贷款收紧放款时间仍较长

除了二手房市场自身低迷之外，在当前信贷环境较紧的状态下，部分购房者在贷款难度增大及利率成本的提高，也成为导致改善型需求的主要原因。

“不是全部买家都能一次性付款，相当部分还是要按揭买房，而银行现在对购房按揭审批放款的时间也很长，有的拖三四个月。所以，一套房从业主放盘到卖楼款回到业主手里，很可能需要4月~6个月不等。”北五环某项目销售人员向记者表示。

日前，央行发声力保首套房贷，要求各商业银行要合理确定首套房利率水平，提高贷款发放和审批效率，优先满足首套房贷需求。不过，“融360金融搜索平台”调查显示，各家银行纷纷声明表示支持，但当前银行对房贷业务的推进出现分歧：以工、农、中、建为代表的国有大行在央行“喊话”下积极推进；商业银行由于资金紧张、存款资源有限，因而暂停房贷业务的态度比较明确。

融360数据显示，央行以“窗口指导”喊话后，5月首套房利率依然继续收紧，优惠利率减少，九成银行首套房贷利率升至基准利率或上浮10%。但银行在审核方面表现积极，通过减少人工干预来提高审批速度：目前首套房贷款审批时间往往较快，一般在2至7天内,但放款时间仍较长，与4月份相比没有明显变化。相比较而言，外资银行放款时间相对较短，大概在30天之内；国内的银行则在45天左右。

5月初媒体报道8.5折利率重出江湖，但经过融360做了实地调查后显示：8.5折利率优惠仅是小众的特殊待遇，目前各家银行首套房贷利率上浮较大，且有银行已经暗中暂停二套房贷业务。融360向北京、上海等多家银行及中介了解发现，8.5折优惠利率仅是银行针对少部分资质很好客户，如工作稳定，月收入高，对于银行业务有所贡献而采取的特别优惠，而普通客户，运气好的话，也只能申请到9折利率，所以8.5折利率优惠并不代表银行利率下调。

□对策

差异化供应

进入6月，房企推盘热情持续高涨。据亚豪机构统计数据显示，6月，包括泰禾1号公馆（资料、团购、论坛）、首开香溪郡、保利·春天派、中海枫丹公馆（资料、团购、论坛）、京洲世家（资料、团购、论坛）、龙湖滟澜新宸（资料、团购、论坛）等项目在内，北京共有33个项目计划开盘，开盘项目处于2014年以来市场供应的高位水平，其中，纯新盘项目共有19个，占到6月整体计划入市量的6成。而在此前，今年前5个月仅有29个纯新盘上市，尚不及开盘项目总量的3成。

对于6月纯新盘项目的大量入市，亚豪机构副总经理任启鑫认为，事实上，从3月开始，北京楼市供需格局开始出现逆转，与自住型商品房竞争同一类客群的刚需项目开始舍价换量、抢跑出货，5月开始，首批降价的刚需盘已经消化了大量目标客户，跟进降价的项目则难以争取更多销量，普遍进入平缓销售期。进入6月，房企祭出“差异牌”，推出纯新项目，在产品特点上与同区域的老项目后期形成明显区隔，借以锁定剩余客群。

“在6月的供应市场中，改善型房源供应正在持续提速，而以刚需市场为支撑的中低端市场在经过前一轮抢跑后，供应速度开始减慢，而自住商品房正逐渐步入历史舞台。”任启鑫说，在6月计划入市的33个项目中，包括北辰红橡墅、九章别墅、红廷别墅、海棠公社4个别墅项目，以及龙湖滟澜新宸、住总万科·金域国际、丽都壹号、润泽公馆、臻园等12个改善型项目在内，中大户型的中高端项目数量多达16个，占比高达5成。与此同时，金隅旗下两个自住商品房项目——金隅汇星苑、金隅汇景苑已经于5月21日进入联网资格审查查询阶段，5月25日起接受官方咨询，并有望于6月上旬摇号，率先进入市场。

此外，在价格策略上，与老项目后期相比，纯新盘项目由于没有前期售价的比对，定价上也相对灵活，这也使得6月的供应市场价格更加透明化。据统计，与今年前5个月多数项目对价格三缄其口的销售态度不同的是，6月拟入市的33个项目中，近半项目给出了预期的销售价格。业内人士认为，在当前购房需求不足的背景下，新盘及早公布定价是为了让购房客户更直观、透明的了解项目情况，才能更好地促进客户购买。

分期付首付为了拉长客户支付周期，今年以来，北京、上海、天津、深圳、广州等不少地区品牌房企推首付分期。

“交完一成首付，就可以签合同。年底交完其余部分首付即可”。亦庄某项目一位销售人员告诉记者。

业内专家表示，分期付首付实际是首付分期的行为，即原本一次性付清的首付款分几次付清，是房企为降低目前信贷紧张、首付比例提升等政策引起的需求后置而采取的一种积极营销手段。“开发商采用‘分期付款’可以吸引资金有限的客户，快速出货，促成楼盘快速成交。”

此外，不少业内人士表示，分期付首付方式也为业主换房提供了更长的时间，链家地产市场研究部张旭认为，北京市二手住宅市场需求量非常庞大，这为日后的市场恢复奠定了基础，只是目前买卖双方还在博弈当中。而市场重要影响因素之一的自住型商品房因其供应量有限，仅能满足极少数人的购房需求，绝大部分观望自住型商品房的购房者最终还是要回归普通二手住宅市场。此外，近期央行也发表了关于满足首套房贷的相关表态，现在北京市已有个别银行放开首套房贷利率九折优惠，预计三季度信贷政策或将有所放松，对于刺激刚需入市也将产生一定积极作用。由此看来，进入三季度以后，北京楼市或将进入触底回升期。