我家的房 被人“切”走了

抵押贷款公证暗藏委托售房条款 房子被卖房主竟不知情

房子被卖妻被诉

　　一家人无处安身

近日,张先生震惊地收到法院传票,长年卧床不起的残疾妻子王女士竟被告到法院,原告尹女士要求王女士将其名下住房过户给她。尹女士称,王女士的代理人李先生已将房屋卖给她,应立即办理过户手续。

张先生回想到几天前,确实有过一位尹女士来电,要求房屋过户,他当时就告诉对方:“我没卖过房,也不会卖房!”

看到法院传票后,张先生心急如焚:“家里经济状况很困难,只有这套60平方米的住房,却是上有80岁的老母亲,妻子又身患残疾,自己的孩子刚刚二十出头,还没有结婚。如果这套房没了,全家人去何处安身?!”

儿借12万高利贷

　　仨月翻番到50万

几经周折,张先生找到北京市铭滔律师事务所钱学志律师求助,道出了事情的原委。原来,张先生和王女士夫妇有一个二十多岁的儿子小张,小张因个人消费问题,2012年12月向薛先生借了12万元,但小张没有固定收入,且借款利息较高。他一拖再拖,并未如期归还借款。

至2013年3月,小张连本带息已欠薛先生共计50余万元,他根本无力偿还。4月份,小张一连几天都没回家,家里很着急。经多方寻找,老张终于在一家洗浴中心找到了儿子。小张这才吐露自己借了高利贷,薛先生一直催债,所以自己一直没敢回家。

父亲帮还钱凑不齐

　　被迫签下担保书

老张又气又恨,可老两口就一个宝贝儿子,还是一心想着尽快帮儿子还款。但老张也只是一位普通的退休工人,退休金每月仅两千余元,妻子又身患残疾长年吃药,家中无任何积蓄,也没有能力归还巨额债务。

无奈,老张找到债主薛先生,说明了家中的实际困难,希望减免一些利息。他提出连本带利归还薛先生20万元,但对方坚决不同意,并要求张家必须在一周内还清,否则就对小张不客气。老张听后更加害怕,赶紧四处找亲友借款。可欠款数额巨大,老张一家还是无法凑齐款项。

还款期限已至,薛先生上门讨债。小张一家无力偿还,薛先生就让老张夫妇为其儿子做担保人,对小张的欠款本息承担连带保证责任,如果小张不能还钱,老张夫妇有义务偿还,限期一个月。无奈之下,老张夫妇在担保书上签了字。

到期仍未还清债

　　无奈同意抵押贷款

一个月后,张家还是无法还钱,看老张实在无能为力,薛先生提出:“要不这样,用你家房屋作抵押,向银行贷款,用银行贷款还我钱,我和银行的人比较熟悉,我替你们办理。”老张没办法,只得同意了。

第二天,老张打车拉着老伴和薛先生及其朋友李先生,一起来到公证处,作了委托公证,委托李先生代为办理相关贷款事宜。过了三天,老张与薛先生及李先生到公证处领取公证书。6份公证书原件李先生全部拿走了,只给老张一份公证书的复印件。

公证暗藏委托售房 房被抵押他人

回到家后,老张仔细看了一下公证书,不禁大吃一惊:原来,公证的内容不仅有委托李先生办理贷款的事项,还有委托李先生出售自己房屋的内容!做公证时人多很乱,老张视力又不好,没注意到有委托售房一项。

老张夫妇担心自己的房子被卖掉,在亲属的劝说下,过了两天又来到公证处,撤销了对李先生的委托。

之后老张左思右想,还是不放心,一周后再次到建委询问,结果却出乎意料:3天前,李先生已将老张的房屋抵押给了一位尹女士!抵押的原因是老张的妻子向尹某借款100万元。

很快接到法院传票 房子被人卖了

老张彻底被搞晕了。他赶紧向建委工作人员讲明情况。对方看到老张撤销委托的公证书后,说:“您放心,这房屋现在存在争议,我们暂时将房屋冻结,您赶紧想办法。”

两周后,老张收到了法院传票:尹女士起诉房屋产权人老张的妻子王女士。尹女士声称:李先生已代替王女士将房屋卖给了自己,价格是160万元(该房屋实际市场价格为240万左右),签订买卖合同的日期是李先生拿到公证书的第二天。尹女士当天就交付李先生现金100万作为定金,之后与李先生办理过户时得知房屋被冻结,于是要求王女士立即办理房屋过户手续。

法律剖析

北京市铭滔律师事务所的钱学志律师认为,尹女士要求过户房屋的依据是房屋买卖协议,如果老张夫妇想保住家庭唯一住房,建议他们首先要从房屋买卖协议入手。只有将房屋买卖关系终止,才能对抗尹女士要求过户的诉讼请求。

能否申请房屋买卖协议无效?

根据《合同法》第五十二条规定,导致合同无效的具体情形有五种:其一,一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的合同无效。在不损害国家利益的情况下,一般为可撤销的合同行为。其二,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。其三,以合法的形式掩盖非法目的合同无效。其四,损害社会公共利益的合同无效。其五,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

由此,钱学志律师认为,本案中的房屋买卖行为并不存在上述五种情形,老张以《合同法》第五十二条规定主张合同无效,很可能不会得到法院支持。

不过,《合同法》第五十一条还规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”该法第四十八条规定:“行为人没有代理权,超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”

钱律师认为,李先生代理老张进行抵押,在老张撤销对其委托而成为无权代理后,老张可主张抵押行为无效。但在该买卖行为中,李先生是老张的代理人,委托书也经过公证,签订买卖协议时委托公证并未撤销,不能说李先生无权处分或没有代理权。老张如果以《合同法》第五十一条、第四十八条主张合同无效,也不会得到法院支持。

可否申请撤销合同?

根据我国《合同法》第五十四条规定,当事人一方有权请求法院或者仲裁机构变更或撤销合同的情况有:(一)因重大误解订立的合同。重大误解是表意人无过失的作出意思表示,相对人对该意思表示的内容出现了错误理解,并基于这种错误的理解而作出了意思表示。(二)在订立合同时显失公平的合同。我国《合同法》明确规定显失公平的合同可撤销。(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。一方表意人必须是运用欺诈、胁迫或乘人之危等手段使得对方不能自由意思表示并因此订立了合同并且合同中体现出来的利益是不平衡。为保护受损一方利益,法律规定此类合同可撤销。

钱学志律师认为,此案中代理人李先生与尹女士签订买卖合同,并不存在重大误解、欺诈、胁迫或者趁人之危之情形,也不能主张显失公平。所以,老张主张撤销合同也行不通。

可否申请解除合同?

合同解除包括协商解除、约定解除和法定解除。钱律师认为,如果尹女士与老张达成一致,可以解除合同。

而约定解除是指当事人在合同中约定,合同履行过程中出现某种情况,当事人一方或者双方可解除合同。根据双方签订的房屋买卖协议,显然约定解除的情况并未出现。

至于合同的法定解除,我国《合同法》第九十四条规定了法定解除的条件,当事人有下列情形之一的可解除合同:一是因不可抗力致使不能实现合同目的;二是在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务;三是当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的;四是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;五是法律规定的其他情形。据此钱律师认为,因为尹女士并未出现该法第九十四条规定的违约情况,因此老张也不享有合同法定解除的权利。(下转第39版)

今日我坐堂

　　钱学志律师

北京市律师协会会员,现任北京市铭滔律师事务所主任,婚姻家庭维权网创办人。代理婚姻继承、房产纠纷案件多起,积累了丰富的执业经验,善于站在法律人的角度多方位多视角的分析问题,尤其关注婚姻家庭中弱势群体的利益保护。

该房屋买卖行为存在八大疑点

综合本案特殊情况,钱学志律师分析认为,该房屋买卖行为存在如下重大疑点:

其一,老张原本并不认识李先生,是在情况紧急之时委托了李先生。

其二,老张委托李先生的目的是办理贷款,而并非委托其售房。

其三,拿到委托公证书当日,李先生即与尹女士签订买卖协议,是不是别有用心?

其四,尹女士购房,为什么没到现场看房?

其五,李先生拿到委托公证书当日即与尹女士签订买卖协议,签协议前双方是否就存在互相认识的情形。

其六,为什么尹女士购房价格远远低于市场价格?

其七,为什么尹女士签合同当天就支付了100万现金作为定金,与常理不符。

其八,尹女士之前给老张打过电话,老张明确表示未售房,尹女士为何没有进一步面见房主本人?为什么不经协商就起诉?

主张对方恶意串通 买卖行为无效

钱律师认为,如果可以查明薛先生、李先生、尹女士之前就相识,房屋买卖时支付现金100万的情况并不存在,那么这三人就存在恶意串通之嫌疑。比如可通过户籍查询有无亲属关系,或查询是不是同事关系、同学关系等。若进行诉讼,因100万属巨款,常理不会支付现金,可要求其提供100万的银行转账凭证,如果不能提供,支付100万定金的行为就很可能得不到法律支持。

我国《民法通则》第五十八条规定:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。”无效的民事行为,从行为开始起就没有法律效力。第六十六条第三款规定:“代理人和第三人串通,损害被代理人利益的,由代理人和第三人负连带责任。”

根据上述情形及法律规定,钱学志律师建议老张可以从“买卖行为系虚假的、存在代理人与购买人恶意串通”的情况着手,主张买卖行为无效,从而达到终止合同的目的。(文中当事人为化名)