梳理7月上海(楼盘)二手房市场的关键词：“挂牌少”、“成交跌”、“价虚高”。

《东地产》从上海中原地产、德佑地产等中介公司旗下门店了解到，进入7月，二手房市场的表现趋于平缓，季节性回落、市场供应量减少，都给市场带来了一些压力。

主要表现在带看量、供应量、成交量等普遍下滑。

《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)从沪上多家中介公司研究部了解到，近期二手房市场整体带看量下降幅度在20%-40%，成交量也相应地减少。而挂牌房源减少的情况下，挂牌价格却明显上涨。

“歇夏”行情明显

连续的高温天气，大大降低了购房者的看房热情。近期，上海二手房市场的带看量明显下降，随之而来的是成交量的大幅下滑。

《东地产》从上海中原地产多家门店了解到，7月以来，门店带看量和成交量普遍减少了至少20%，中高端板块更是减少了近50%。

21世纪不动产上海区域市场研究部抽样统计也显示，旗下局部区域分行7月至今上门客量较4、5月份同期缩减30%以上。

对此，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉《东地产》，步入高温天气后，二手房市场带看量明显下滑也属于正常现象。一部分购房者往往会因为天气太热而减少看房次数，进而传导至成交层面。

而避开高温天，很大一部分买家选择在傍晚时段看房，但由于看房时间有限，最终促成成交案例寥寥无几。

《东地产》走访上南板块多家中介门店了解到，傍晚时段，门店上门看房客户明显增多。21世纪不动产上海锐丰德州(楼盘)店分行经理朱嘉军告诉《东地产》，7月以来，晚上看房的客户增加许多，一般而言傍晚以后来的上门客比例往往占到单日总量的7成左右，中午至下午6点间该比例不足2成。

不过朱嘉军也说，因为看房时间很短，使得购房者获得房源信息并不全面，对后续成交也会构成难度。

对于后市，黄河滔说，政策面波动几率不大的背景下，预计未来1个半月内楼市受该传统季节性因素影响，整体成交氛围将弱于5-6月期间。

挂牌量降低

与带看量下降同步的是，挂牌量也出现下滑。

据21世纪不动产上海区域市场研究部最新抽样调查显示，在闸北彭浦、浦东三林、宝山美兰湖等9个内、中、外环板块，7月新增二手房源挂牌量均比5、6月有较为明显的减少，幅度在10%-30%。

上海中原地产、德佑地产等多家中介公司旗下门店也反应，近期挂牌量较此前出现明显的下滑。

位于浦东北蔡板块内的一家中介门店经理裴先生向《东地产》介绍，分行内挂牌量较此前大降60%-70%。除了天气炎热等外部因素外，也与板块内业主的心态坚挺有关。受其影响，7月至今分行鲜有成交，与6月同期成交相去甚远。

此外，《东地产》在古北、碧云等中高端板块中介门店了解到，这些中高端板块内同样出现挂牌量不足的情况。

市场研究人士告诉《东地产》，前期成交的集中释放、新增挂牌价格偏高等因素，目前市场中一些具置换需求的业主因无意向房源致其难以先买后卖。

“目前市场上出现的挂牌房源量紧张，更多的是买卖双方观望试探构成的结果。受近月房价持续上涨，部分业主价格预期也随之水涨船高；促使现有市场符合成交行情的房子较少，无法被当前购房者所接受。这是一个循环的过程”，该市场人士说。

德佑地产大西区总监刘伍洋也认为，结合3-4月二手市场的爆发性成交来看，由于短期诚意卖房的房东在市场火爆时期基本都已出手，其他的房东目前并不急于出手房源，而各方对后市楼市前景的普遍看好更是促使了捂盘惜售的出现。

报价虚高

这样的淡季，二手房挂牌房源的价格却高居不下，且比旺季三四月份的价格明显偏高。

上述裴经理向《东地产》介绍，目前市场新增挂牌房源价格普遍虚高，且议价空间不大。“一般而言新增的房屋中，可能也就20%-30%的房子价格是比较贴近市场潜在需求价位的，多数房源难以得到市场购房者认同。”裴经理说。

这一现象也反应在美兰湖板块。据《东地产》调查，自3月份以来板块内的二手房可售量一直不多，6月中旬至今更是到达了一定的低位，整体的挂牌量较此前回落了近20%-30%。同时因为今年上半年楼市价格持续向上，大量在售房源出现了较为频繁的提价现象，仅近3个月内的涨价幅度就在105-20%不等。符合市场潜在需求的性价比楼盘进一步稀缺，对板块内挂牌量的积累影响较大。

同样是提价，中高端板块相对而言更为“理性”。德佑地产古北二店的营业主任梅士伟说，近期门店的挂牌房源相对较少，且现有的挂牌房源价格也偏高，一般比市场价高出5%左右。

而古北板块居住的大多是经济实力较强的业主，没有资金的压力，普遍不存在降价意愿，因此得等到有人肯出到与卖家相符的心理价位时才肯出售。

《东地产》同时从德佑地产碧云店了解到，目前门店内容挂牌房源价格普遍偏高。该门店经理丁杰介绍，现在虽然是淡季，但不少房东仍然坚持以高出市场价的价格挂牌。

丁杰告诉《东地产》，主要原因有两点，一是今年3、4月份的市场消耗了大量的房源，尤其是平时不好卖的房源都能卖掉，往往这些房源价格相对偏低，而剩下来的基本属于价格相对较高的优质房源。另外，目前二手房业主的心态都非常好，除非是特别急卖的会降价出售外，其他几乎很难议价，直至有买家的出价能达到房东的心理价位才行。