刘阳律师，7年律师从业经验，毕业于北京大学法学院，硕士学位。北京市大成律师事务所执业律师，二级合伙人。擅长信托产品交易结构的设计和合规性论证，熟悉上市公司的相关制度、规范，在基金设立、投融资、企业改制并购、重大诉讼方面具有较为丰富的实务经验
　　从2012年下半年开始，二手房市场进入持续火爆阶段。在“国五条”推出后，为了赶在新政策实施前避免高额税收，二手房交易又进入了一个高峰。在利益的诱惑面前，部分房主违背诚信原则，以各种理由毁约。买家如果没有一定的法律知识和风险防范意识，在目前这种绝对的卖方市场的情况下，极易遭受损失。
　　2012年8月份，李向才、李向蓉、李向平兄妹三人的父亲去世后下一套学区房，母亲也已过世多年，父母生前没有留下遗嘱，三兄妹为该房产的法定继承人。在公证处办理了遗产继承公证后，三人在房屋登记管理部门办理了过户登记，取得了房产证。房产证显示，该套房产为兄妹三人共同所有。
　　不久，兄妹将这套房子在某房屋中介公司挂牌出售，购房人王尉看中了这套房子。王尉作为买方、李向才、李向蓉作为卖方于2012年10月28日签订房屋买卖合同，约定在签订合同当日王尉支付定金50万元，并在2012年12月31日前交清所有房款、办理过户手续。当天，王尉还与中介公司签订了居间服务合同，按照房款总价格的2.5%支付服务费，服务费与定金同时支付。
　　签约当天，卖方中的李向平并没有来现场签字，李向才、李向蓉对中介公司和王尉表示李向平也同意出售房产，并已经委托李向才代其签字。李向平当时人在外地，授权书暂时不能办理，承诺之后一定会提供，如有风险全部由李向才承担。考虑到三人为兄妹关系，且三个房主中的两个都已在场签字，再加上李向才信誓旦旦的承诺，王尉虽觉不是很妥当但还是签订了合同，并支付了定金和中介费。之后，李向才一直没有提供李向平的委托授权书，王尉也没有太在意。
　　签订购房合同后，北京的二手房价一路高歌猛进，市场火爆到极点，甚至传出一套二手房一两天之内加价几十万元的极端情况。李氏兄妹对卖房一事萌生悔意，觉得房子卖便宜了。
　　到双方约定交款和办理房屋过户手续时，当初未到场签合同的李向平跳了出来，说自己从未授权李向才代为签字，不认可其兄长代为签署的买卖合同的效力。但王尉坚持购买该套房子，与李氏兄妹为此争执不下。不久李向平向法院提起诉讼，把买方王尉和卖方李向才、李向蓉告上法庭，请求法院判定合同无效。
　　法庭经过查证后，最终认定合同确实不是李向平所签，也无相关授权委托书，依据《物权法》的相关规定最终判决合同无效，恢复原状，李向才、李向蓉向王尉返还50万元定金。
　　在合同被认为无效后，卖方返还了定金，中介公司也向王尉返还了其已经支付的代理费，但王尉因为这个纠纷浪费了大量的时间和精力，更重要的是在这期间二手房的价格暴涨，以现有的资金已经很难买到心仪的学区房，不得不说损失巨大。
　　律师解析
　　法院之所以认定合同无效，主要是基于房屋为共同共有。《物权法》第九十七条规定了，处分共有的不动产或者动产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。共有分为两种形式一种是按份共有，一种是共同共有。
　　按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，这种份额一般是约定的，或者依据各自对共有财产的出资比例确定，如果没有约定、也无法确定出资比例则视为平均享有份额。例如，两个朋友共同出资购买房产，如无约定则按照出资金额占总房价额度确认各自持有的房产比例；无法确定出资，则每个人享有该房产50%的权益。
　　共同共有的所有人之间的关系更为紧密。意味着对标的物的管理、处分等均需要所有共有人的同意，除非所有人另有约定。而且共同共有人也无法像按份共有人那样对外转让自己对共有财产享有的份额。典型的共同共有，有大家熟知的夫妻共同财产，本案中房产证书已经记载了房屋为三兄妹共同共有，也属于此类。
　　律师提醒
　　为了避免购房纠纷对购房人带来的时间和金钱方面的损失，我们提出以下建议。
　　购房前务必谨慎确权
　　本案所涉及的房屋买卖，除了三兄妹作为共同共有人需要一致同意并签署文件外，还存在着另一个隐患：这个房产是三兄妹的父亲过世后留下的遗产。父亲过世时，三兄妹均有配偶。根据婚姻法规定，夫妻在婚姻关系存续期间，因继承或赠与所得的财产归夫妻共同所有，除非遗嘱或赠与合同中明确表示继承或赠与的财产仅由夫妻中的一方取得。本案中，兄妹三人即是依据法定继承而非遗嘱继续取得的房产，也就是说李父在去世前并未留下处分自己房产的遗嘱，就更谈不上明确说明自己身后房产只留给子女，子女的配偶无权取得遗产。
　　有权决定出售该房产的实际是6个权利人。只有在取得这6个人的一致同意的情况下，才能保证买卖合同的合法有效。本案中，如果王尉坚持要求所有共有权人一致签字同意，就不会出现合同被认定无效的后果。即便是由于这样的要求得不到满足，导致合同不能签署，也可抓紧时间另行选择合适的房产。
　　咨询专业人士，避免常识误导
　　对于一方为多数人的民商事法律行为，取得该方超过2/3以上多数同意就可以了。王尉也是掉以轻心，结果问题就偏偏出在了这个“少数服从多数”上。在一些自己不擅长或很少涉及的领域，还是咨询专业人员的意见。毕竟一处房产对家庭而言可以说是最大的一笔开支，风险的防范和对应最好还是能做到前面。
　　积极收集证据，尽力降低损失
　　在本案中，王尉完全可以依据相关的法律规定，及时向卖方提出反诉，要求其对自己承担赔偿责任。《合同法》第四十二条已经明确规定了，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
　　王尉完全可以就李向才、李向蓉兄妹声称其弟李向平已经同意出售房产并将提交委托授权书等虚假陈述行为，向其追究赔偿责任。当然，这种赔偿责任的追究必须建立在相关证据的基础上，可以向法院申请由中介公司的工作人员出庭作证。王尉还需要举证证明，由于合同无效使得其另行购置房产的差价损失。这种差价损失由于二手房的特定性，难以在市场上找到可供类比的价格，确实存在一定的举证困难，但是适时的、有理有据的提出反诉，可以在一定程度上吞并、抵销对方的诉求，使王尉在与对方的协商中取得一定的主动权，争取一定的赔偿额度，最大限度地降低自己的损失。