快到手的二手房突遇火灾 究竟该谁负责?
扫描到手机 二手房资讯 来源:现代快报 发布日期:2013-01-16 09:03 字号:T|T
摘要:很多人买二手房是图个现房和地段,但毕竟是二手房,哪怕是新装修的,买房人也需要多留个心眼。如果看中的二手房还没过户却遇到了意外,那么该由谁负责呢?
很多人买二手房是图个现房和地段,但毕竟是二手房,哪怕是新装修的,买房人也需要多留个心眼。如果看中的二手房还没过户却遇到了意外,那么该由谁负责呢?
经典案例
去年5月份,张先生通过一家房产中介看上了一套主城区的二手房,虽然房龄比较大,但房主是2008年才买的二手房,两证目前还未满五年。考虑避税,他和房主约定先支付50%房款共82万元,签订购买协议,到2013年五六月份产权满五年以后再办理过户。去年8月,房屋正式交付给张先生使用。
不幸的是,去年11月份,因楼下住户电器使用不当发生火灾,导致张先生居住的房屋部分被烧毁,房主和他都表示很气愤但又很无奈,请问房屋维修的费用该由谁支付?因此而产生的租房费用等经济损失可向楼下住户索赔吗?
律师说法
房屋实际占有人应承担风险
江苏协衡律师事务所魏伟律师认为,此案例中的问题应从两个层面予以考虑:一方面,根据我国相关法律规定,房屋毁损灭失的风险,如双方有约定的,依照约定处理;如未约定的,交付使用前由出卖人承担、交付使用后由买受人承担,即不论房屋的所有权是否发生转移,由实际占有人承担风险。因此,对于张先生跟房主而言,虽然房屋未过户,在房屋交付使用后,非房主的原因导致房屋毁损的责任,应由张先生自行承担;另一方面,房屋的毁损是因楼下住户的大火所导致的,楼下住户已经侵犯了张先生的财产权,因此张先生可以向楼下住户主张赔偿。
关于房屋毁损灭失的风险,在买卖关系中,是以实际交付为转移的,这也符合风险、利益相一致的原则,风险由实际占有标的物人承担更为合理。另外,在平时较为常见的房屋租赁关系中,如因承租人自己使用电器、燃气等原因不当发生火灾的,所产生的损失应当由承租人向出租方承担赔偿责任。如果火灾是因为房屋自身电路、燃气管路老化等管理不善的原因所造成,应当由房屋所有人或实际管理人自己承担损失。
业内建议
买精装二手房不能光看外表
随着家用电器的增多和冬季季节的特殊性,遇到火灾或者其他意外的概率大大提升,所以买房时要多留心。尤其是老小区,线路老化等隐患更大,买家最好提前查一下相关报道或找房主要当时装修的资料,心里先有个底,如果存在过火灾或意外死亡等,最好慎重考虑是否购买。好邻居房产总经理徐健提醒,虽然有些二手房是新装修的,尤其是房主经常以新装修为由上调房价,似乎是有更多额外价值,但实际上,买主不能只看装修表面,一定要了解关键的水电线路的具体改造日期,如果线路使用超过10年以上,就要注意是否需要维修或更换,还要预算大概的花费,与房主认真沟通。
对于二手房的水电、线路安全问题,江苏省消协装饰监督站站长龚庭喜提醒道:“一般来说,电线使用十年后,建议定时检测和维护,必要时候要更换。至于水路,近几年使用较多的水管,国家规定的使用年限是50年,但才推广数年,还没有达到50年的期限。”那么,购买二手房时或者收房时如何检测电线的使用年限呢?龚站长表示,原始装修图是一个证明,另外,专门的检测机构有专业仪器进行线路检测,可以事先解决买房人的后顾之忧。
业内人士表示,有些房源的挂牌价非常低,房主甚至为了快速成交将房价大打折扣,除了是真的急用钱以外,买房人也要考虑房屋本身的质量以及是否存在其他意外。“当然,也不排除有时候能捡到真正的实惠,但买房大事,谨慎一些总归是好事。买房人可以向物业公司或者附近邻居间接打听房源信息,不能仅听信房产中介和房主的一家之言,多方了解清楚后再出手,以后方能住得舒心。”
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