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谁主宰着你的二手房价?

扫描到手机二手房资讯来源：邯郸置家网发布日期：2013-01-14 09:25 字号：T|T

摘要：现在二手房行业的规则是越靠近市中心的繁华地段就越贵。但这只是某个地段的均价，具体的房价还是会有出入的，或高或低。这就要考虑到其他方面的因素了，比如楼层和朝向。学校、超市等基础设施与公益设施是否成熟，这些都是不可忽视的价格因素，尤其是周边一些较好的学校也会在一定程度上抬高附近二手房的价格。

现在二手房行业的规则是越靠近市中心的繁华地段就越贵。但这只是某个地段的均价，具体的房价还是会有出入的，或高或低。这就要考虑到其他方面的因素了，比如楼层和朝向。学校、超市等基础设施与公益设施是否成熟，这些都是不可忽视的价格因素，尤其是周边一些较好的学校也会在一定程度上抬高附近二手房的价格。再者，卖方的心理也严重影响着二手房的价格，如果卖方急于出手，给出的价格就会相对第一些。

二手房和新房不同，装修也是二手房价格不可忽视的因素之一，装修过的二手房，卖主在交易时会算上装修费，其价格要高于毛胚房。此外，交通的便利、户型的好坏也会牵制房价的浮动。

估价之前需要了解二手房价格是如何形成的。二手房房价的形成，无非是两个方面：一是实体因素，二是影响因素。实体因素可以参照一定标准；但影响因素则带有强烈的主观评价，需要丰富的经验与娴熟的技巧去分析与把握。一般而言，影响因素可以分为以下三大类：一般因素、区域因素、个别因素。

一般因素

即随时随地都在起作用的因素，它的作用虽不明确，却起着基础性的作用。这样的因素随处可见。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同样的房子大城市肯定更贵；“成功人士”汇集的社区，肯定比工业区的职工社区，房价要贵得多；家庭规模不断缩小，能更好的保护个人隐私的产型肯定比公共宿舍式的房子好卖；这些都是与人口相关的社会因素的影响。

此外，心理因素也会影响房价。例如，人们普通的喜“8”厌“4’，房子沾了“8”字，身价凭空高一截；房子沾了“4’字，就只有受点委屈了。最为典型的莫过于“风水”之说，如果某套房子被风水先生指为不祥，则很难再有清白名声，人人避之不及。再如，卖主此刻正是债主盈门、或是打离婚官司、或者忙于搬迁，此时只恨不能早日脱手，但求不亏而已，房价也较“温柔”。

区域因素

就住宅的区位而言，二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。考察区位质量，建议应从以下方面着手：

1：气候条件

阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬”。

2：居民素质如何

它决定了购房者将与哪些人交往，能在何等程度上满足购房者的社交需要。

3：街道与交通状况

如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。

4：基础设施与公益设施状况如何

如住家附近是否有幼儿园。学校、医院、银行、邮电局等。

5：商业网点是否齐全

如购物是否便利。

6：环境状况

如是否有晨跑、散步或者遇狗的空间。

7：住宅布局是否合理

如楼与楼之间的距离是否宽阔，不要因为狭窄而相互妨碍等。

需要强调的是，区域因素中，以人文环境最为重要。道理不言自明。

个别因素

影响二手房房价的个别因素可以从如下方面考察：二手房的结构，是钢筋混凝土或混合结构，还是砖木结构？结构不同，造价就不同；使用年限不同，价格自然也不会相同。二手房的式样、设备、质量、装修等勿需多言。需要强调的是，所谓质量至少应包括三个层面：设计质量、建筑质量、原屋主的使用质量。对于二手房而言，使用质量直接关系到成色、保养等问题。

责任编辑：王帅关键字：二手房房价房产邯郸房产