2012年楼市在调控中载浮载沉，对政策和交易反应最为敏感的二手房市场更是在下半年两度大起大落。据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》统计显示，2012年天津市二手私产住宅共成交总量为55922套，同比上涨21.8%，成为继2010年、2011年连续两年成交量下降之后的首次上涨。
　　全年走势先抑后扬
　　从暑期逆势增量到金九月意外遇冷，从银十月量价齐跌到岁末淡季接连飙高——2012年下半年的楼市成交量明显较上半年有所增长，不过其走势却经历了几番跌宕。
　　“自去年3月至今，宏观调控政策已经维持大力度执行近两年，投资投机型需求继续受到抑制，而刚性需求和自住改善型需求在经历了长久的观望之后开始逐步入市，带动了成交量的微幅上涨。”我爱我家天津公司市场研究人员表示，2012年下半年成交量的上升其实是市场调控一年多以来的沉淀结果。
　　虽然一样处于国家严厉的宏观调控下，但是和前年低迷的市场状态不同的是，从去年年初陆续出台利好刚需购房的政策开始，市场在刚需人群的带动下逐步活跃。但是与以往年份相反的是，2012年的市场旺季不旺，淡季不淡，尤以7、8、11、12月传统淡季和“金九银十”的成交量最为明显。从统计数据来看，2012年1-6月，成交量平稳运行。从全年成交来看，1、2月份时值春节假期，为传统成交淡季，成交一度低迷，随着年后市场中需求的逐渐释放，加之普通住宅指导价的上调带给刚需购房者一定利好，因而促使部分刚需逐渐入市，3月份的市场成交出现明显增量。然而，调控政策继续维持原有力度执行，让楼市的观望气息依旧浓厚，买卖双方间依旧呈现鲜明的博弈局面，成交涨幅放缓，走势平稳运行。
　　进入下半年，成交量相比上半年有所增长，在政策深化的影响下，部分购房者开始走出观望，令2012年暑期成交量涨幅明显。7、8月份，受到央行一个月内二度降息、首套房贷利率优惠、中高端客户淡季反购入市增强等多重利好因素的影响，这两个月份二手房市场就已拉开了反季热销的序幕。暑期集中成交带来的后期交易缩减效应，加上10月份黄金周假期暂停过户办理等因素，9、10月份的二手房成交意愿和成交量都出现大幅下滑，部分积压需求则集中到年底释放，令2012年的二手房市场出现了成交量的年末翘尾现象，而本应是成交淡季的12月份反而成为全年各月成交量最高的月份。针对岁末反弹行情，也有业内人士认为，年末的两个月，由于坊间对于房价反弹的预期增强，买卖双方对于价格预期的天平发生了倾斜，这也迫使不少刚性置业者提前入市，二手房市场呈现出峰回路转的态势，11月二手住宅成交量刷新了近两年来的新高，同比涨幅达到97.8%，12月份购房者的热情依旧没有减退，单月成交5849套的数字再次打破了11月份创下的纪录。
　　刚需仍是购房主力
　　年尾呈现的地产“暖冬”让2013年楼市备受关注。有业内人士认为，岁末政策层面对于未来楼市调控的态度均以“稳”、“微调”“不松动”等原则为基调，因此预计未来房价不出现大幅上涨。另一方面，政策预期和城市建设两大因素则将推动本市二手房市场成交进一步上扬，预计2013年本市二手房成交量有可能会同比2012年上涨两成左右。
　　对于今年上半年二手房市场的走向，链家地产天津地区市场部王琳认为，预计去年年底成交集中的趋势将会延续至今年1月上半月，随着春节的临近，成交量会有所回落，3、4月小阳春应该还会出现成交集中的情况，价格则是以平稳为主线发展，小阳春期间或许会出现小幅上涨。“刚性需求依然会成为二手房市场成交的主力，并带动市场整体向前发展。”王琳表示，尽管通过一年的时间，释放部分刚需住宅需求，但是对于今年上半年的市场，还将会以刚需人群为主，这些人群应该是对市场观望时间较长的，通过长期观察后会陆续出手。
　　我爱我家认为，“在现有宏观调控持续的市场条件下，婚房、学区房以及拆迁需求等刚性需求将在2013年继续释放，进而带动成交的活跃度，预计今年全年的二手私产住宅成交量将有20%的提升。”我爱我家市场研究中心经理李娜认为，今年本市二手房市场至少将受到两大因素推动。“首先，今年宏观调控政策将维持力度，限购政策、差别化信贷政策继续执行，投资投机型需求依然受到抑制，对刚需为主的自住型购房群体依旧有入市利好，需求结构的长期稳定将促使其平稳释放，进而带动成交。其次，地铁、商圈等配套的大发展，将确保其周边片区的需求量持久旺盛，吸引首次置业、拆迁、学区房等自住需求的释放，而地铁联网及成熟商圈在全市范围内的遍布，将令地铁房、商圈房的成交活跃度提升，进而对整体成交量的增长也将有所带动。”