虽然楼市的调控还在持续，“双限”(限购限贷)仍在实行，但眼下总价百万元的房子去化九成的消息已经不是新闻，可如果告诉你这个月总价三四百万元的房子也卖得很好，是不是多少会诧异一些？
　　在今年的调控市场中，刚需成为绝对的主力，也是低迷市场行情回暖的一大推手。相比而言，由于“双限”的限制，杭州改善市场大部分时间处于冰冻状态，大量大户型房源举步维艰。但随着年末临近，不少改善型房源开始解冻、放量，尤其最近一个月，不少改善型楼盘开盘可以用“热销”来形容，逐渐回稳的市场以及对后市的看涨态度让开发商和购房者共同制造了“供需两旺”的局面。
　　怕明年涨价，全额支付一千多万元果断下单
　　改善型购房需求年底陆续释放
　　在温州人眼中，杭州的滨江和钱江新城两个板块是绝对的好板块，交通方便，升值空间大。李青也多次看过这两个板块的楼盘，但迟迟没下手。要说没下手的原因，除了没有特别中意的房源外，对于房价行情的判断也是一个重要的原因。“其实我个人认为年底相对还是低点，如果有房源的话，我会考虑。到明年的话，可能整体会上涨。”对楼市颇为了解的李青说出了自己的看法。
　　抱着这样的想法，李青等到了11月初，无意中看到位于钱江新城万象城后面的悦府有200平方米左右的二手房源放出，李青马上联系了中介前去看房。让李青非常满意的是，这套房子虽然交付2年多了，但是房东一直没来住过，虽然装修有些老，但能买到这样的地段而且还是次新房，李青立马心动了。
　　“当时房东报价也在我预想的范围之内，双方稍微让步了一下就成交了，整个过程很快。”谈起自己的买房经历，李青还是觉得等待是值得的，他马上以在杭工作儿子的名义买下了这套房子，即便由于“限贷”，他已经没有贷款资格，而需要一次性付出1100多万元，李青仍然没有犹豫，因为这样的房子“可遇而不可求”。
　　记者对一些近期下单的改善型购房者做了随机采访，发现许多人都和李青一样提到了明年的房价问题。刚刚入手一套和家园大户型的张先生就是怕明年房价上涨，几个月前急匆匆地把名下旧房平价出手以便置换新房。“本来不用这么急着置换的，但现在报纸、网络都有消息在传明年房价会涨，而且现在很多楼盘也热卖，我看着也急了起来，还是觉得尽早出手比较保险。”而才荣升“爸爸”几个月的钟先生目前正马不停蹄地到处看房，他对房子的要求很明确：130平方米左右、总价400万元以内、要有不错的幼儿园小学学区。“我看到新闻，上海、广州一些地方新房、二手房量价齐升，担心明年杭州市场又像2009年那样狂飙，开发商也说年底买房比较合算，所以我现在急着选房、下单。”
　　美寓地产总经理王成郊还向记者提供了市场敏感一族温州人的新动向。“最近一段时间，温州人对于杭州房地产市场又有了一些动作，地铁盘、改善型需求的房源都被频频问及。这之中，虽然大部分是自住的客户，但是他们对于房地产明年的行情总体是看涨的，认为调控经历了这么一段时间，接下去的一、两年行情整体平稳，甚至整体可能会有5%左右的上涨，加上年末本身是一个置换的时间节点，在看涨的前提下，多数人入市也就不难理解了。”
　　中高端市场解冻
　　年底大户型房源冲击市场
　　改善型需求的暗涌也从近期各中高端楼盘的销售情况得到了佐证。以名城公馆、凯旋门、武林壹号为代表的中高端改善型楼盘，或是热销，或是蓄客满满。
　　“12月的市场又好起来了，10月、11月还比较温的。”桥西名城公馆相关负责人胡智涛感叹道。12月6日，名城公馆推出景观楼王4号楼168套房源，其中一半是89平方米的三房户型，还有一半房源是128平方米和131平方米的大户型。开盘当天气氛热烈，购房人数超过500人，房源去化率接近9成。
　　“来买房的大部分是改善型客户。”胡智涛介绍说，“开盘当天，128平方米和131平方米的房源卖得更快；而且，改善型客户多还可以从付款方式看出来，首付比例六成以上和一次性付款的很多。”胡智涛认为，名城公馆4号楼的热销，一方面跟房源自身的优势有关4号楼是名城公馆最后一幢中小户型公寓，此前的中小户型基本售罄，这几乎是入住名城公馆的最后时机，而且，跟四五月份推出的房源均价21000元/平方米相比，涨幅不大，性价比仍然较高；热销的另一个原因是，近期楼市推盘量大，各种优惠多，促进了市场的活跃。
　　备受市场关注的楼盘凯旋门月底即将加推最后一期房源，作为改善楼盘的代表，蓄客十分不错。位于庆春东路和凯旋路交叉口的凯旋门，12月26日加推最后一批296套房源，面积在89-145平方米。“我们项目9月26日首次开盘，推出了233套，均价35600元/平方米；10月份推出了272套房源，均价36000元/平方米。目前这些房源基本售罄。即将推出的这批房源均价将略有上调。”滨江相关负责人税国珊信心满满地告诉记者，凯旋门即将推出的房源蓄客相当不错，按照目前的预约情况，房源去化80%以上肯定没有问题，甚至一套90平方米的边套房源，有几个人等着买。
　　“凯旋门一套90平方米的房子，就要300多万元，能承受这个总价的肯定不是首次买房的刚需了，大多数是看中了我们采荷学区、地段的改善型购房者。”税国珊认为，今年上半年卖得好的是近郊的、性价比高的刚需楼盘，下半年改善型楼盘陆续推出，加速了改善型需求的释放；另外，最近坊间传言房产税将出台，势必抬高买房成本，所以，想买房的改善型需求赶紧出手性价比高的楼盘。
　　如果说，凯旋门和名城公馆是普通改善型购房热，那么单价7万元/平方米以上的武林壹号则是金字塔尖人群改善居住需求的一次爆发。
　　作为滨江绿城[简介最新动态]首度问鼎杭州中央的旷世之作，12月6日武林壹号开盘，首推7号楼66套平层大宅，均价75600元/平方米，总价1500-2500万元，开盘当天销售率近80%，销售总金额逾10亿元。“武林壹号作为地段最好的豪宅，具有不可再生性，购房者来自杭州、台州、温州等地，绝大多数是自住的改善型客户。”
　　房价企稳，改需出手
　　专家认为：行情正常，不必过分担心
　　地产大亨任志强曾放言“明年3月房价将暴涨”，与此同时，中央也一再表态：未来调控决心不变，力度不减。关于明年房价是否会涨的问题，到目前为止，答案依然不明朗，不过有分析认为，在中央政策、地方政府、金融机构等多方力量的博弈下，中国楼市在2012年呈现出趋冷、反弹、微涨三个阶段，而明年楼市持续稳中微涨的局面将成为大概率事件，对于购房者来说，倒不需要过分担心。
　　至于目前改需市场的升温，业内人士认为，不排除市场行情预期带来的影响，但总体而言，这是改需市场冰冻多时的正常解冻现象。
　　“其实这年里陆陆续续都有改善型房源在走量，只是不如小户型的刚需房这么明显。”城西一中高端楼盘负责人告诉记者，今年他们旗下140方、170方左右的大户型房源都销给了城西的改需购房者，“很多是老城西居民，的确到了要换房的节点，只要价格、户型合适，就能触动他们。不过，年底开发商推的大户型房源多、购房者资金又相对充裕，让改需市场呈多点开花的局面。”
　　一位业内人士分析认为：“改善型购房者是比较理性的购房群体，经过一年来的比较，觉得目前楼市稳定，价格也仅是之前基础上的略有上浮，楼盘性价比仍然比较高，因此部分改善型需求在年底开始释放。”
　　双赢机构总经理章惠芳则提出，目前整体市场稳定是一个关键因素。“改善型需求是有弹性的，并不会整齐划一地爆发，但相比上半年改善型市场几乎冰冻的行情，现在应该说在逐步解冻中；对改善型购房者来说，都是以自住为目的的，并不像刚需购房者那么急迫，不一定会将就，在整体市场行情不明朗、价格波动大的情况下，大多不愿意出手；但从今年下半年开始，房价企稳，不再大起大落，加上最近市场行情回暖，不少高端楼盘销售成绩出众，购房者心理也有所变化，感觉是出手的时机了，所以选择入市。”
　　报告预测明年房价涨幅7.8% 调控或更严
　　楼市又到岁末盘点时。
　　相关机构发布年度报告总结称，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续6个月上涨，同比跌幅不断收窄，十大城市同比于11月首次上涨。
　　论及明年楼市，报告认为，货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势，但全国去库存压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。
　　今年楼市前低后高
　　经历两年调控之后，房地产市场在今年呈现出明显前低后高走势，很多指标已经出现反转态势，但调控威力仍在。
　　月住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达24.6%，11月成交创2010年调控以来单月新高。各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长36%，增幅在各类城市中最高，但与2009年相比仍低40%；三线城市回升最晚、增幅最小，但绝对水平已接近2009年高点。
　　相比楼市，土地市场稍显逊色，据统计，1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降20%和26%，预计全年难以改变。下半年供求状况有所缓和，11月推出及成交面积均增至年内最高点，十大城市土地市场供求表现好于全国。
　　价格方面，在下半年北京、上海等城市楼市升温的带动下，楼面均价出现结构性上涨，1~11月全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨4.2%；平均溢价率为8.3%，仍比去年同期低6.3个百分点，但下半年多个月份超过10%，处于2011年下半年以来的较高水平。
　　预计明年房价涨幅
　　对于明年楼市，大家关注的焦 点无疑是房价。报告显示，预计2013全年商品房销售面积为12.1亿平方米，同比增长5.6%；商品房销售均价为6128元/平方米，同比上涨7.8%，而房地产开发投资为8.5万亿元，同比增长17.1%，增速与2012年全年基本持平；房屋新开工面积为19.7亿平方米，同比增长9.6%，在2012年下降后止跌反弹。
　　报告称，货币环境的稳定和市场成交不断加温，支持房价仍维持向上态势，但由于2010年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，因此预计2013年全行业去库存压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。
　　年房价仍将是政府关注的焦 点，关系着宏观调控政策的走向。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。
　　中央经济工作会议提出 “继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，针对11月土地市场回暖过快，多地频现地王的情况，国土部旋即在新闻通气会上宣布了一系列整治地王和平抑地价的举措。
　　在明年房价同比涨幅仍将上涨，并且涨幅还有所扩大的预期下，报告称，预计明年调控政策仍保持从紧，但若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性，如进一步收紧信贷政策等。