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拿地超两年不开工新加坡开发商上海齐念拖字诀（2）

扫描到手机土地动向来源：第一财经日报发布日期：2012-11-30 15:59 字号：T|T

摘要：位于上海最近两年的重点开发区域虹桥生态商务区的长风9号西地块以及长风11号西北地块，2010年9月29日出让至今已两年，仍寂静一片，不见动工迹象。

今年5月，距离上述三幅土地不远处的中海长风地王项目率先开盘入市，优惠后大平层均价仅约4万元/平方米，被业内认为贴近成本。有分析人士对记者表示，由于中海项目体量大，如果拉长开发周期的话，即使一期低价出售，未来仍然有很大的价格调整空间。

“一般来讲，地王楼盘第一批少量推出保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。从这个角度而言，通过拉长项目开发周期，土地本身的增值及房价的上涨均为地王后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础，一定程度上讲，拉长项目开发周期之后，后面物业的销售可以对冲前期物业亏损的状况，总体上实现地王楼盘的盈利及开发价值。” 同策咨询研究中心总监张宏伟称。

不过对2010年9月拿地的三个项目而言，高价拿地的尴尬则更为突出。“上述三个项目，如果跟随中海入市会非常被动，利润空间有限，因此如果有可能的话，拖得越久自然对开发商越有利。何况大家普遍认为，明年市场会好于今年，这样也能减缓项目之间的激烈竞争。”有分析人士表示。

全球布局的优势

不过并非所有开发商都有拖下去的资本。“很大程度取决于开发商的身份以及资金实力。”有业内人士表示。

雅戈尔开发的长风8号东项目，去年底便已开工，如今接近结构封顶，有消息称，该项目有望在明年初展开预售。但雅戈尔的开工，被认为是一种无奈。去年底以及今年初，正是市场最低迷的时候，不过民企的身份以及资金压力令其早早进场。

而长风9号西和11号西北地块的开发商为新加坡上市公司，处境则没有雅戈尔那样艰难。根据媒体当年的报道，长风9号西和11号西北地块的出让文件中要求在交地后1年内动工，动工后3年内竣工，但目前来看，这一条款并未得到执行。

另一方面，根据今年7月1日起施行的《闲置土地处置办法》，在没有特殊情况的条件下，超过合同规定的动工开发日期满一年未动工开发的土地即为闲置土地，其中，未动工开发满一年的，要按地价20%征缴土地闲置费，未动工开发满两年的政府则有权无偿收回。但《闲置土地处置办法》同时规定，由于政府行为造成动工开发延迟的，则可延长动工开发期限。

“开发商要想找延期开工的理由，还是有很多的，比如规划、拆迁问题等。而一些政府当然也想拉住这种大户。”有业内人士表示。

另有一家新加坡房企总裁曾对记者表示，海外开发商的优势在于项目遍布全球，如果一个市场不好，可以将精力放在其他市场，这样进行调节，不仅可以平衡风险，也能保证项目的利润。