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雷涛：限制房价上涨最好的办法是加大供应（4）

扫描到手机业界观点来源：《环球财经》杂志发布日期：2012-11-15 09:07 字号：T|T

摘要：历史经验证明抑制物价最有效的办法是加大商品供应，而不是限制交易。限制房价上涨最好的办法，就是加大住房的供应，特别是保障房供应。

多渠道筹集建设资金

加大廉租房、公租房供应

历史经验证明，抑制物价最有效的办法是加大商品供应，而不是限制交易。如果过度限制交易，就会出现投机倒把、囤货居奇把价格抬高。中国商界有句古话：“开仓放米，平抑物价”。例如解放初期，陈毅市长为抑制上海粮价，从山东老解放区调拨大量粮食到上海。因此，限制房价上涨最好的办法就是加大住房的供应，特别是保障房供应。

据前面分析，未来20年，我国还有220亿平方米的住房需求。“十二五”规划拟建各类保障性住房3600万套，2011年计划开工建设1000万套。5年3600万套保障性住房，在庞大的需求面前，无疑是杯水车薪。同时，这3600万套又有多少是廉租房、公租房？

既然最大的刚性需求在租房，我们就应该大力发展公租房。值得借鉴的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里(相当于我国的公租房，政府免费提供土地)。因此，我们应该多渠道筹集公租房建设资金，如发行专项滚动式中央政府国债，既可以大量回收流动性，避免经济过热，同时为各地公租房建设筹资。

公租房专项滚动式中央政府国债可采取如下框架：第一，国债主体：中央政府；第二，国债利率：6%(年息)；第三，国债期限：5～10年；第四，国债担保：外汇储备或财政担保。

实施该框架的基础是政府无偿划拨土地。以目前房屋的建筑安装成本每平方米1500元人民币计，没有税费和利润，完全公益性质。则有下面以每平方米计算的相关数据：

1500元人民币每月要支付的国债利息：1500元×6%／12=7.5元；可将公租房每月每平方米的租金价格控制在：7.5元；进而，一套60平方米公租房每月的租金为7.5元×60=450元。在多数情况下，这个租金价格，进城农民工是能够负担起的。

切断地方政府的利益链条

中国《宪法》规定，城市土地归国家所有。我们实行的是国有土地使用权制度，对使用者颁发的是国有土地使用证。但我国的土地实际上是市有土地和县有土地，因为土地出让收入为市县地方政府所有。

客观来看，在中国工业化进程中，城市建设突飞猛进，土地财政发挥了重要的、积极的作用。但是，现行土地财政制度的弊端也越来越为突出。既然是国有土地，中央政府就有权利将土地收入收回中央财政，用釜底抽薪疏导的办法，控制不断上涨的房价。

可行的办法是实行土地出让管理、土地收入、土地收入支出三条线，分属不同部门，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根据各地的实际财政预算按比例支付，可以集中力量办大事，可以根据需要向不发达地区倾斜。引导地方财政预算由目前的“以收定支”向“以支定收”转变。

目前“以收定支”的地方财政预算的主要特点是：收得越多，支得越多，故地方政府都在“收”上做文章，在支出上没有节制。固然“以支定收”可能使一些计划外项目无钱可“支”，但可通过地方政府债来解决，在财政预算上做到以丰补欠，即丰年补欠年。

用小产权存量房来解决

农民工进城的住房需求

中国的土地分为国有土地和集体土地，，其中集体土地包括承包地和农村宅基地。目前的政策是：农村宅基地只允许解决农民的住房需求，也可以在农民中相互转让，但每家只允许有一份宅基地，不允许城市居民在农村购买住宅。

“小产权”房指在城市郊区农村宅基地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村政府颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

重庆被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了农村宅基地流转的“地票”模式，即农民放弃农村宅基地，宅基地经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里可获得一套住房。

借鉴重庆的做法，我们不妨用小产权房庞大的存量，在全国范围内以“地票”模式解决农民工进城对住房的需求。可行的办法是：第一，对于小产权房的开发建设，只要建设用地属于农村集体建设用地，不违反国家法律规范，可以纳入开发建设的整体规划和市政规划；第二，建成的房屋销售，可用“地票”模式，即全国范围的进城农民放弃家乡农村宅基地，就可以购买此类房屋，并为购买农民办理产权；第三，如果是城镇人口购买此类房屋，则需要购买农民手持的“地票”。

这一构想没有违背当前的相关政策。农村的宅基已经可以在农民中相互转让，只是转让范围扩大到全国；“地票”模式让农民放弃家乡宅基地，符合农民每家只允许有一份宅基地的规定。这既可以为刚性需求提供可观房源，抑制房价上涨，也为新农村建设和城乡一体化建设提供保证。