雷涛：限制房价上涨最好的办法是加大供应（2）

扫描到手机 业界观点 来源：《环球财经》杂志 发布日期：2012-11-15 09:07 字号：T|T

摘要：历史经验证明抑制物价最有效的办法是加大商品供应，而不是限制交易。限制房价上涨最好的办法，就是加大住房的供应，特别是保障房供应。

限购政策使投资需求

转移了战场，变换了策略

资本是流动的，如水，这个地方按下去，那个地方冒出来。现行限购政策使得大城市不能满足资本的投资需求，于是，房地产投资者把“战火”烧到一些未出台限购政策的城市。

实际情况是，现行限购政策使部分二、三线城市承接了来自于一线城市的投资或自住刚性需求。在有些二、三线城市，投资者数量增添了30%以上。大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。

举例来说，福建厦门出台了限购政策后，投资需求转而投向泉州；北京出台了限购政策，投资者转而将目光转向河北廊坊、燕郊等地。

限购政策也使投资者变换了策略，将投资战线拉长。由于购房数量限制，投资者由原来在一个城市投资，转变成在全国其他城市投资。在今天发达的交通情况下，投资战线拉长并不是问题。同时，限购政策对投资者利用子女、父母、亲戚、朋友的名义投资房产起不到限制作用。

房价受益链的第一环

根据利益推导原理：谁在案发后受益，谁就有可能是案件背后的主谋。那么在一轮又一轮的房价上涨过程中，谁最受益？谁在推动价格上涨？谁又希望价格上涨？

不妨将房地产交易过程中的可能参与者一一排队，那就是：第一，土地提供者；第二，房地产开发商；第三，炒房者；第四，投资者；第五，刚性购房者。

分析房价上涨，就不得不分析现行商品房房价的基本构成：第一，建筑安装成本；第二，土地成本；第三，税费；第四，利润。

其中：建筑安装成本每平方米1000~1500元，全国各地的建筑安装成本价格差别不大，因为水泥和钢材全国各地的价差不大；税费占房价15%；开发商利润占房价15%；其余就是土地成本。

不妨举例说明：以北京房地产市场为例，当房价每平方米20000元时：①建筑安装成本1500元；②税费20000×15%=3000元；③利润20000×15%=3000元；④土地成本20000－1500－3000－3000=12500元，占房价的62.5%。由此可见，土地成本是构成房价的重要因素。房价上涨过快的重要原因还是是土地价格上涨过快。

我国现行土地政策特点是：中央和省级政府不直接掌握任何土地，其主要职能是管理土地的开发与使用。而城市政府，包括直辖市、省会城市和地、县级市的政府直接掌管土地，城市政府的职能是既有管理又有经营，集“裁判员”与“运动员”于一身；其经营的目的就是追求土地收益的最大化，经营的形式就包括所谓“城市经营”。

“城市经营”是指地方政府以土地为商品，以全方位提升城市形象为手段将低价的土地打造、包装后高价卖出。由于经营收益由地方政府支配，土地收入的经营利益涉及地方发展，必然导致管理服从经营。国有土地的经营作为政府的职责，客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体。在相当程度上，地方政府成了房价上涨的主要推动者，是房价上涨最大的赢家。

责任编辑：赵清涵 关键字：雷涛限制房价房价上涨邯郸房产

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