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楼市将进入区域分化时代

扫描到手机二手房资讯来源：上海证券报发布日期：2012-11-12 09:04 字号：T|T

　　⊙李宇嘉
　　历来，一线城市和主要二线城市(省会和区域中心城市)获得的资源(投资资金、倾斜政策、就业机会、公共服务等)要远远多于其他二线城市和三四线城市，这也是为什么大家会选择在这些城市就业的原因。这些城市经济活力和弹性、产业积聚程度、人口集聚程度、居民收入要远远优于其他城市，所以住房民生诉求压力最大的城市，国家房地产调控的重点也恰是这些城市。近年来，特别是2010年实施限购以来，这些城市累积的住房需求特别大。尽管房地产市场出现了调整，但整体来看仍是供不应求，房价稍有下降便有购买力跟进，未来这些城市的吸引力将大于其他城市，城市化的进程也将快于其他城市。因此，未来我国房地产区域分化的第一个特征就是，一线城市和和主要二线城市(省会城市和区域中心城市)将继续平稳快速发展，而其他二三线城市和三四线城市将进入挤泡沫的阶段。
　　未来我国房地产区域分化的第二个特征就是，城市中心区的房价较外围区域的房价更为坚挺或上涨得更快。
　　在城市面积扩张快速期，公共服务设施追不上城市扩张是个全球性问题，即使在为追求生活和居住舒适而驱使人们普遍迁居远郊的美国和西欧，自上世纪80年代以来也出现了大城市复活和城郊萎缩的现象，原因是越来越严重的公共交通问题(拥挤、时间和高油价)、就业机会分布的不均衡和中心区居住环境的改善。在埃及和巴西等新兴国家，因为新城或卫星城的公共服务设施供应不到位，为疏散城市中心区的居住压力而建设的新城或卫星城，也都在不同时期和不同程度上出现了住房空置或空城问题。而公共服务设施追不上城市扩张的根本原因，在于公共服务设施需求所包含的内容，较“钢筋水泥混凝土”式的城市扩张要多得多，城市居民对于公共服务设施需求的多样性、复杂性难以由简单的城市外延式扩张来解决。
　　笔者认为，我国公共服务设施追不上城市扩张的问题更为突出。目前，各大城市大规模新增的路网建设将主城区与郊区、新城联系起来，但优质的教育、医疗、就业、公共安全等资源依旧集中于城市中心区，政府在新区的公共服务设施投资力度不够，而且公共服务设施的软实力也不可能在短时间内培育起来。因此，我国各大城市“造城运动”的结果是产生了大量“卧城”或“睡城”。当大家都在追逐中心城区的就业、教育、医疗、商业等稀缺的公共资源时，交通拥挤、上学困难、就医昂贵等问题也越来越严重。这使各大城市中心区的房价难以回落。由于一线城市和和主要二线城市吸引力仍远远大于其他城市，城市化增速仍高于其他城市，这些城市中心区的房价将上涨得更快。
　　楼市的区域分化，渴求新的对策。

责任编辑：温唤关键字：楼市区域分化