李小姐最近想在望京区域购买一套二手房，在看了很多套房后最终相中北纬40度的一套两居室，经过与业主协商双方都能接受的价格为28000多元每平方米。可就在要成交之时，业主突然把价格提到了31000元每平方米。理由是：周边最近开盘的新项目售价都在30000以上，所以低于31000不卖。据了解，在北五环近来新盘集中入市的区域，这种业主提价的现象又有“抬头”的迹象。

随着近来北京气温骤降，传统销售旺季“金九银十”也在关注中落下帷幕，相较于7月的成交高峰，今年9月、10月北京的二手房成交情况逐渐趋于平静。然而就在二手房市场总体缺少亮点之时，部分主打中高端改善型需求的新盘却备受热捧。那么这些近期已经入市或即将入市的新盘，是否会像万柳“地王”那样给周边的二手房市场带来巨大影响呢？经过记者实地调查了解发现，高价新盘的入市确实带动周边一部分二手房业主提价，但在目前观望渐浓的市场环境下并不能促进实际成交。

高价新盘使周边二手房业主产生惜售心态

位于北五环外，望京地区北部的高端项目望京·金茂府主打218平方米以上精装修大户型，其主要目标市场的定位是在望京商圈周边工作的高端人士，均价约5万每平方米。虽然还未开盘，但已经吸引了不少关注。北京麦田房产成交数据显示，望京·金茂府周边二手房如澳洲康都、北纬40度等楼盘均价约3万每平方米，即将开盘的新项目与周边二手房有着高达约2万每平方米的价格差，这对周边二手房业主来说到底有怎样的影响？

在望京有着多年二手房销售经验的北京麦田房产慧谷店店长余金星透露，即将开盘的望京·金茂府对其周边一些二手房楼盘业主产生了一定的影响，一些业主表现出惜售提价心态，但对实际成交价格影响并不大，其原因就在于望京·金茂府与周边楼盘定位的差异。金星分析认为，望京·金茂府属于豪宅，定位非常高端，而其周边的楼盘主要是普通公寓，例如2007年入市的北纬40度主打两居刚需户型，2003年开盘的澳洲康都虽然户型较全，但主要也是针对改善型购房人，且年代较早。在二手房业主心态方面，金星表示望京·金茂府确实会增强业主的信心，导致议价空间变小，但并不会致使区域二手房整体提高价格。

高价新盘对周边二手房价影响有限

同样位于北五环外的亚奥·金茂悦在开盘之初也备受瞩目，其开盘均价约3万每平方米，但其开盘对于与周边二手房如北京青年城、筑华年、万科星园、上元君庭来说，影响仍然有限。

据北京麦田房产亚北区区域经理卢坤透露，目前二手房价格方面，万科星园、上元君庭均价约3.5万每平方米，北京青年城约2.5万每平方米，筑华年约2.8万每平方米，亚奥·金茂悦开盘前后对周边二手房价格影响可谓微乎其微。分析其原因，亚奥·金茂悦所在片区以北苑路为界，东西发展历史略有不同：北苑路以东主要是建成年代相对较早的楼盘，人口较密集；而北苑路以西靠近奥林匹克森林公园，环境较好，且该片区当时的规划也是为更好地营造奥运会氛围，楼盘较新，主要为高端楼盘。

普通二手房不可盲目与高档新盘比价

就近期入市的高价新盘对周边二手市场的影响，21世纪分析师张磊以亚奥区域和望京区域为例分析认为，润泽公馆、华贸城和亚奥金茂悦的热销，对区域内的二手房市场必然起到带动作用，但并非全部体现在价格上。由于望京板块和亚奥区域都是比较独立的大型居住社区，已经形成了自己相对独立的市场，且价格都比较高，高价新盘的产品定位与周边二手房需求人群有着很大差别。如即将入市的望京金茂府和同区域的远洋万和公馆，与周边60至120平方米二居为主要户型，均价在3万左右的二手房产是缺乏可比性的。也就是说，周边二手房不具备以豪宅为定价参考的条件。但是，豪宅项目的教育、医疗、商业和环境配套，以及项目自身品质形象，客观也会让周边二手房沾光。不过在今年二手房价格已经明显上涨的基础上，再度大幅涨价不太现实，而大幅降价，更是不太可能。