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陈永海：中国房地产行业正在上演“马太效应”

扫描到手机业界观点来源：南国城报发布日期：2012-11-02 10:28 字号：T|T

摘要：机构数据显示，三季度，10家标杆房企(万科、中海、保利、碧桂园、富力、恒大、华润、金地、龙湖、世茂)的拿地金额达到494亿元。

“马太效应”为何此时上演？因为这是竞争惨烈、弱肉强食的限购时代。

8月以来，诸多城市土地市场持续升温，一度低调收敛的品牌开发商纷纷冒头，呼啸江湖，重演抢地大战。

机构数据显示，三季度，10家标杆房企(万科、中海、保利、碧桂园、富力、恒大、华润、金地、龙湖、世茂)的拿地金额达到494亿元。仅9月，10家标杆房企拿地总金额就高达171亿元，环比上升40%，创下2011年以来新高。其中，最抢眼的是万科——曾经宣称整个2012年都将实行“冬天模式”的万科，三季度在土地市场一路高歌：7月斥资60多亿拿地，8月拿地资金超36亿，9月以来势头更猛，6天内拿下4块地，挥金近70个亿。

同一片蓝天下，部分品牌开发商疯狂拿地的背后，是一些实力不济的中小房企守着库存望地兴叹。与此同时，开发商对于土地的兴趣点也出现两极分化：优质地块被疯狂抢夺，溢价记录不断刷新；而位置相对偏僻的劣势地块则屡屡底价成交，或者黯然流标。

“强者愈强、弱者愈弱”的马太效应不可避免地正在中国房地产行业上演。这方面的专家告诉我们，“马太效应”是房地产企业在深度调控之后发生的物理反应，是房地产行业向纵深竞争发展的必然结果。马太效必然会加剧行业洗牌。尽管弱者不想愈弱，但是面对资金链紧张，销售业绩下滑，深陷困境的中小房企只有转型出局。而实力雄厚的大型品牌房企，则一路狂奔，高歌猛进，越做越大。

据媒体报道，尽管房地产行业总体形势欠佳，但今年三季度一些龙头房企依然交出了完美的答卷。近日陆续披露的上市房企三季报显示，保利、金地和万科前三季度净利润同比均实现增长，其中保利地产第三季度净利润同比增长 94.96%，万科前三季度净利润同比增长41.7%，金地集团前三季度净利润同比增长92%。显然，房企开始品牌化、专业化、规模化，行业集中度在加速提高。

“马太效应”为何此时上演？因为这是竞争惨烈、弱肉强食的限购时代。一、大型房企的品牌号召力较强，“以价换量”市场容易买账，效果立竿见影；二、大型房企项目多库存大，且土地成本控制到位，可降价空间也较大；三、限购政策存在地域差异性，大型房企多有全国性布局，利于资源调配，所谓东方不亮西方亮。而中小房企，调控前期瞻前顾后、患得患失，拒绝采取务实价格策略，导致错过降价回笼的最佳时机；到了今年，他们发现限购松绑遥遥无期，想起亡羊补牢跟进降价，但为时已晚。小打小闹的打折优惠，购房者根本不看数。这年头，去库存只能依靠降价，但多年来的养尊处优，让很多开发商缺乏断臂求生的胆识。

对于公司慷慨解囊密集拿地的行为，万科集团总裁郁亮公开表态，“不拿地，会饿死”，与是否看好后市无太大关系。义正词严声音响亮一如他当初劝诫同行“多卖房子，现金为王，谨慎拿地”。大鳄们今年不拿地或少拿地，是否就会饿死，这个我不知道。但我知道，大鳄们的饕餮盛宴，往往意味着鱼虾们的悲剧。

一座城市一旦被品牌开发商们盯上，中小房企在土地拍卖场上只有挨饿的份。面对如狼似虎的大型品牌房企，实力不济的中小房企只有陪太子读书。土地供应量虽然充足，但好地块毕竟有限，优质地块一旦入市，土地拍卖场就成了大鳄们拼实力的秀场。体质瘦弱的中小房企要么退守偏僻远郊，要么被排除在市场之外。