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谢逸枫：陕西房地产调控“限利令”应立即取消（2）

扫描到手机业界观点来源：融资网发布日期：2012-10-22 11:20 字号：T|T

摘要：2012年10月20日，西安日报报道，2012年10月19日，陕西省住建厅会同省物价局联合发文，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，鼓励现房销售，引导各地房地产市场平稳健康发展。

谢逸枫：“合理利润率控制在10%”一旦被强制执行，10%((毛利润或净利润)的政策出台,房地产市场将发生恐怖与可怕的事情，甚至导致房价暴涨。一则为减少损失，增加利润，要爆发偷工减料或者是房屋质量问题的"楼脆脆＇事件。二则房企利润因受到严重挤压,房企亏损严重,导致破产或倒闭，如无力负债或者被银行追债,又要出现“房跑跑”。三则房企如倒下,银行肯定紧随其后,将威胁到金融机构安全。四则如全国推行此政策，房地产一旦崩溃,中国经济难独善其身，将受到毁灭性打击。五则如开发商退回土地和不拿地，看地方政府怎么完成土地供应计划与土地出让金任务，拿什么去完成保障房建设与搞城市基础设施等。"

记者：陕西调控新政对楼市有什么影响？会不会导致房价下降？

谢逸枫：陕西房地产调控“限利令”最大影响力莫过于购房者的心理预期。对楼市成交量会有一定影响，会导致部分购房者和开发商观望情绪。另外是影响购房者对楼市与调控及房价的预期。不会导致房价下降，政策很难执行。

记者：陕西调控新政规定“合理利润率控制在10%”是否合理？是否有可操作性？

谢逸枫：陕西房地产调控“限利令”应立即取消。此政策非常不合理，缺乏市场客观性与科学性及经济规律性等法律根据，简直是扯淡政策。不仅违反市场经济，还违反宪法与法律规定。请问，此政策中国有哪部法律的条文规定开发商“合理利润率控制在10%”或者是规定“商品房价格不能超过10%利润率？地方政府带头破坏市场经济与房地产市场，以控制房价为借口，牺牲市场。为什么不带头限定合理地价与税费及贷款利息等开发成本？否则不要以民生与控制房价作为干预与破坏市场经济与房地产市场的借口。为什么不问高房价的原因？究竟谁吃拿的高房价最多？一则地价占房价30%。二则64项税费占房价30%。三则银行占房价10%-15%。四则建安与材料及基建等配套成本占房价15%-20%。还有资金成本等其他成本。

谢逸枫：此政策操作上犹如形同虚设，缺乏实际的可操作性，根本无法执行。一则违法宪法，缺乏法律根据，应立即取消。法律上没这个规定，而且在实际操作中也很难执行。譬如德国的法律就有明文规定“开发商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，就是违法行为”，而超过“合理房价”50%则为“房价暴利”，就是触犯刑法，要判处出售者3年徒刑。二则开发成本与利润难确定。一个项目开发最后利润，未到项目销售完前，不好计算其利润。况且开发成本的预算因市场与价格存在变数。三则如何说“10%是合理利润”？所以，从目前情况看来，是政府调控房价的一个姿态，后续有什么细则出台值得关注。