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民企涉土地一级开发市场曲线投资为低成本圈地（3）

扫描到手机房产资讯来源：上海证券报发布日期：2012-10-17 17:27 字号：T|T

摘要：今年以来，在地方政府和开发企业双重需求的推动下，各地包括旧城改造、棚户区改造在内的土地一级开发尤为火热，不仅是招商地产、云南城投、中天城投这些传统的央企及地方国企深涉其中，那些背景深厚、资金雄厚的民营房企也试图分一杯羹。

获利方式

地方政府缺钱民营房企伺机分羹

土地一级开发商与政府之间的收益分成比例，无疑是土地一级开发合同当中最为关键的条款。

以新湖中宝与江苏启东政府在圆陀角项目上达成的分成协议来看，规划中3000亩土地为商住开发用地，一级开发商在土地平整过程中，加上财务成本等一级开发成本大约是60万元/亩，另外3000亩为高尔夫、湿地公园等公共设施及配套建设用地。公司土地进入二级招拍挂市场化，成交价格在100万/亩以下的，土地出让收入全部归公司；成交价在100-130万/亩的。收入由政府与公司五五分成；成交价在130-170万/亩的，政府与公司六四分成；成交价在170万/亩以上的，政府与公司七三分成。

“分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。”国内一房企高管表示。

令人羡慕的是，一级土地开发商甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。

大名城无疑就是其中的一位幸运儿。其控股子公司名城地产与福建永泰县政府签订的协议明确，若名城地产取得第一期项目用地，则已支付的预付款可冲抵土地出让金；若名城地产未能竞买取得，则永泰县政府应在项目用地挂牌成交后10 日内，将名城地产已支付的预付款返还给名城地产，并以名城地产已支付的预付款总额为基数，按年15%的比例支付名城地产财务费用。这15%的回报相当于保底收入，而在大名城与福建福清市政府、河北滦县政府签订的合作协议上，都有10%-15%的投入资金保底回报。

以往土地一级开发基本上都是有地方国企担当，如云南城投、绵世股份、中天城投等，而如今，愈来愈多的民营房企开始参与其中。“地方政府没钱了，又想多整土地卖地挣钱，因此不得不多种渠道引入资金进行一级开发。”有券商分析师在对土地一级开发市场进行调研后表示，正是由于地方政府目前资金紧张，想要收储土地又不愿举债经营，因此才大量引入民营资本进行土地一级开发，这也恰恰给了大名城、华夏幸福等资金、背景均雄厚的民营房企一次分食土地一级市场利润的良机。

据克尔瑞土地咨询运营中心总经理郭玉良介绍，目前广东、河南、云南等多地“三旧”改造如火如荼。“地方政府不仅有土地一级开发的需要，也有产业落地的需要，政府不仅要卖地，还要通过扶持产业来带动地方经济、提升地方形象、为地方政府的政绩加分。”郭玉良告诉记者，而像大名城、华夏幸福这种有主题地产或园区地产开发经验的民营房企，自然与地方政府一拍即合，成就美妙“联姻”。