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民企涉土地一级开发市场曲线投资为低成本圈地（2）

扫描到手机房产资讯来源：上海证券报发布日期：2012-10-17 17:27 字号：T|T

摘要：今年以来，在地方政府和开发企业双重需求的推动下，各地包括旧城改造、棚户区改造在内的土地一级开发尤为火热，不仅是招商地产、云南城投、中天城投这些传统的央企及地方国企深涉其中，那些背景深厚、资金雄厚的民营房企也试图分一杯羹。

实际上，在楼市调控持续两年之久后，各地政府的救市之心愈加迫切。相对于佛山、芜湖等地放松限购、购房落户等过于直接显眼的救市方式，今年以来深圳、武汉、长沙、兰州等地纷纷加大旧城改造、棚户区改造的力度，以“曲线救市”的方式拉动地方投资、增加土地供应，同时向商品房市场释放大批刚性需求。立足深圳的龙头房企招商地产就是受益旧改的典型代表。今年8月，招商地产与深圳当地政府签订了南山区西丽中心区与牛成村两个旧改开发合作意向，而在此之前，招商地产已相继在坪山新区、蛇口、光明、前海、溪涌等地屡次斩获旧改项目。在母公司招商局集团与地方政府的战略合作下，招商地产已然通过深圳各区的旧改项目储备了庞大的土地资源。

土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭，地产行业内甚至有“卖房不如卖地”的说法。土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。

背后目的

一二级联动低成本扩充储备

在不少开发商看来，如果仅仅是土地出让，土地一级开发商实际上只赚取了一次利润。但如果接下来在自己开发的土地上建房销售的话，无疑可以赚取第二次利润，这就是所谓的“土地一二级市场联动”。

“土地一级开发商在拿自己开发土地的时候优势非常明显。”一位深谙土地一级开发内情的国企高管向记者表示。在他眼中，土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于开发商在进行土地一级开发的阶段已经和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心；二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为“土地一级开发”收益进入土地一级开发商的腰包，在这种情况下，土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。

而这一说法在大名城身上也得到印证，A股市场当中，一些开发商的目光并不仅仅盯着土地一级开发，他们还要继续在招拍挂市场上获取自己平整开发的土地。

早在今年3月间，大名城曾发布公告称，子公司名城地产与福建永泰人民政府签订《永泰东部温泉旅游新城项目合作协议》，投资120亿打造4000亩的永泰温泉旅游新城项目，并按照15%的资金成本加土地溢价的方式获得回报。就在与永泰县政府签订合作协议的半年后，9月27日，名城地产如愿以2.53亿元获得永泰葛岭镇的7宗土地。

无独有偶。10月13日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司宣布，旗下全资间接控股公司沈阳幸福基业房地产开发有限公司以1.88亿元竞得沈阳两宗土地，总面积为15.65万平方米。而这两宗商住土地，正是公司今年1月间取得的沈阳苏家屯35平方公里土地一级开发区域的一期部分土地，在进入二级招拍挂市场后又被华夏幸福摘得。

“在招拍挂阶段，土地一级开发商在参与自家开发地块的竞拍时可以说是进退自如。”一位国企内部人士告诉记者，如果土地一级开发商参与自家开发地块的竞拍，由于它拥有巨大的成本优势――所出的地价有一部分将以“增值收益”的形式回流到自家腰包，因而其他公司一般不会与之竞争。但不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本地抬价，这个时候，当竞拍价达到一定金额时，土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，因为拍卖成交价已经非常高，仅是从土地一级开发的分成上面土地一级开发商便可获利不菲。