美的地产总裁赫恒乐

作为美的控股的重要成员企业之一，2004年成立的美的地产目前已跻身全国房地产开发企业50强前列。根据CRIC的数据，在新一轮调控政策愈加紧密，土地、融资、销售回款难度加剧的情况下，美的地产仅上半年销售额就已经达到229.73亿元，完成了全年400亿销售目标的57%，力争未来三年实现千亿销售的业绩目标。2017年6月16日，中房网在佛山美的地产总部，对总裁赫恒乐进行了深度采访。在这场围绕企业快速增长展开的访谈中，赫恒乐始终强调：“战略布局能力、产品力、品牌影响力、资金获取能力和营销能力，是让美的地产冲刺千亿的五大法宝。”

1、二线、强三、四线，深耕九大区域

三年前，美的地产审慎确立了“二线、强三、四线，坚持区域深耕”的布局战略，美的地产在三、四线城市的竞争优势明显提升。三年后，美的地产的布局战略由区域扩张更多的倾向区域深耕。在保持区域扩张增速稳定的同时，通过“1+n”的项目扩展模式进入区域内三、四线城市，着重深耕广东、江苏、湖南、贵州、辽宁、河北、浙江、江西、云南九大区域。

美的地产全国布局图

数据来源：美的地产

赫恒乐给中房网记者算了一笔账：“明年总部区域（广东）的销售额可以做到150亿，江苏、浙江、湖南、河北等几个大区域也能达到100亿，几个百亿区域加上其他几个区域，2020年美的地产实现千亿销售是有信心的。”

2、产品是初心，两年内消除毛坯房

3、美的品牌背书，助力融资渠道畅通

经过本轮政策调控，房企融资以及按揭款回款将面临巨大挑战，只有资金实力雄厚、融资渠道顺畅的房企才能脱颖而出。美的地产在这方面具有几个明显优势：

一是股东增信支持，助力融资渠道拓展：资源获取优势是美的地产销售业绩达成的绿色通道。美的地产背靠美的控股，在地产行业中具有明显的品牌优势和信用优势。银行信贷、债券发行、险资合作以及境外融资等融资渠道都比较顺畅，融资成本也控制得当。对此赫恒乐也承认，“站在‘美的’品牌这个巨人的肩膀上，我们有非常强大的品牌基础。”

二是资金储备充足，蓄势待发：在此次信贷政策调控前，美的地产已经通过各种渠道储备了足够的资金，整体资金状况理想。

三是现金快速回笼，保障经营净现金流为正：美的地产大部分项目都处于二、三、四线非限购区域。上涨的销售业绩促进现金回笼情况稳定，经营净现金流情况良好。

4、快速周转，精准营销

5、香港上市已经在计划表里

“当然考虑上市。”当记者问到上市问题的时候，赫恒乐不假思索的说道，“最近在推进，我们会考虑在香港上市。”美的地产选择在港上市有四个原因：一是近年来，香港股市对于内房股的估值概念已经发生变化，越来越注重内房股自身的逻辑。二是美的上市的目的并不仅仅是短期融资和短期套现。三是从长远看，在港上市可以提升美的获取资金的能力，规范其资本操作，加强团队激励。四是随着深港通、沪港通的开通，内地和香港资本市场的相通，相信美的地产最终的估值一定会达到到应有的水平。

6、业务创新与预期

美的地产业已形成住宅地产、商业地产、旅游地产三大业务板块的多元战略发展格局。其中，住宅地产主要布局二、三、四线城市的主城区，其核心产品就是5M 智慧健康社区；商业地产布局热点城市的主城区，以邻里中心特色的社区商业+城市综合体模式为主；旅游地产则分布在距离热点城市主城区半小时至一小时路程的周边，着力开发特色旅居小镇、文创小镇、新农业小镇。住宅、商业、文旅三大业务体系，形成多元化业务的协同效应。这就是赫恒乐向中房网记者多次强调的“不做不相关的多元化业务。”

对于未来的思路，赫恒乐很清晰，“首先千亿销售规模是基本的要求，之后不仅是规模的简单增长，更要考虑企业的增长质量，重点是业务创新。”在他看来，美的地产的业务创新包括以下几个方面：

一是文旅地产业务。他认为，文旅地产只要做好产品体验感、业态搭配、项目选址，5年内绝对是可以见成效的。即使不推广，仅靠口碑传播，也会产生源源不断的客户，从而保持稳定持续的收入。目前，鹭湖等多个文旅项目已经上马，期待其成效。此外，美的地产结合地产板块，正在构建学校、医院等相关配套项目。

二是装配式住宅。赫认为，开发商做装修装配式是有机会的。比起建筑装配式，美的地产的装修装配式已经走在行业前列。今年3月，由中国室内装饰协会、美的地产等 8家公司合资成立了“靓美客”住宅装配式装修公司，用工业化生产的方式进行内装。将传统现场施工的模块通过工厂智能化、机械化、系统化生产。

三是轻资产运营。美的地产一直比较注重轻资产运营模式，以实现股东价值最大化。目前已实施的模式是小股操盘和管理输出。在小股操盘方面，主要通过不断提升品牌价值，实现合作模式的多样化。凭借自身品牌效应、管理经验，吸引合作方的加入，以小额资金撬动土地及开发资源，同时负责项目的整体运营。在管理输出方面，美的地产不持有项目开发资产，以输出专业管理能力实现开发增值。

四是物业综合运营。美的物业成功在全国中小企业股份转让系统有限责任公司挂牌，正式登陆新三板并入围创新层，涉足地产资产管理、智能化工程、智能家居、家电配套服务等综合性业务领域，以物业管理为主业，向产业链上下游渗透的经营战略，成为物业全生命周期综合性服务机构。

未来，美的将着力探索持有物业的运营。赫恒乐告诉中房网记者，美的地产接下来会做长租公寓，将一些酒店公寓的运营模式完全复制到长租公寓里，“自己持有运营”。

五是BIM技术的引入。打造设计成本生产施工运营的一体化智慧管理平台，有效管理成本，提升产品品质控制的精细度，实现小区的高效低耗智慧运营；加大研究绿色技术和装配式技术在住宅产品中的应用。

六是全生命周期住宅的研究。研究不同年龄段不同家庭结构的客户需求，以美的先进的家居智能化系统植入，为客户提供更人性化、科技化的生活美居。