限购取消、限贷松绑、央妈降息、疯牛惊现、不动产登记出台......楼市也从开年不利到三四月的“阳春难现”、“金九银十”惨淡收场、再到年底收官略显暖色，2014年的楼市少了些火爆，却多了些沉淀和思考。网友称之为“中国楼市深入调整的一年”。

限购土崩瓦解

随着全国多个城市陆续松绑“限购令”，由46个城市组成的楼市限购大军已经将近“土崩瓦解”。

当初，限购令的纷纷出台，是为了遏制房地产这辆高速飞奔的列车，实现经济的软着陆。而解限令的遮遮掩掩，却让某些人又发出了“房地产才能救中国经济”的感叹。

在楼市下行的情况下，各地纷纷开始救市。如果说上半年迫于外界压力，各地还主要是采取微调公积金、财政补贴以及松绑限购范围，而不敢触及取消限购这根红线的话，那么进入到下半年，在呼和浩特、济南的带领下，限购这个持续了四年多的调控政策，终于土崩瓦解。

自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。至今年9月底，除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外，其他城市均取消了限购。

不过，　限购松绑在各个城市的效果出现了分化，一些库存积压严重、销售较为萎靡的城市出现了短暂的成交“小阳春”，如济南、杭州、呼和浩特；而厦门、天津、南昌等地楼市成交效果甚微。而多数城市，如无锡、南宁、沈阳、兰州、温州等，在政策放松初期均出现短期成交冲高现象，之后又逐步恢复至今年3月以来的成交水平。

专业人士分析，由于2013年一二线城市房价暴涨，三四线城市平稳甚至冷清，因此年初宏观调控的主基调是分类调控、双向调控。今年两会上，李克强总理所作的政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

也正是从这个时候开始，楼市迅速进入下行通道。中原地产首席市场分析师张大伟表示，楼市从年初首次出现个别城市价格调整，到3、4月华东区域的块状调整，再到5月后以东部为主的城市房价普遍下行，房价下行迅速由点到面，其下行速度超乎预料。至今年9月，70个大中城市房价同比下跌了1.2%，这也是该数据三年来首次出现下跌。

“这意味着最近一年，买房的人，大部分都亏了。”张大伟说。

救市出重拳

随着全国楼市房价成交量双双下降，楼市拐点论，楼市崩盘论大行其道。眼见地产行业岌岌可危，有房地产“亲妈”之称的央行终于行动了。

9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。政策对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。南昌住房公积金管理中心也启动“认贷不认房”模式。

对首套房再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回2009年水平。此后11月21日晚“央妈”降息，对楼市又是一针强心剂。

为了进一步救市，中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

按照商业房贷100万元，基准利率，按20年等额本息还款计算，降息前月供为7485.2元，后将降至7251.12元，全年可减负2808.96元。

可以说，央行降息与930新政形成叠加效应，绝对给楼市来了一计强心针。张大伟认为，政策事实上释放大量需求，对于目前市场上来说，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。对于市场来说，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。

虽然如此，但从全年的市场成交量来看，多数项目可能无法完成今年的销售目标。据中原地产市场研究部统计数据显示：截至12月9日，北京新建商品房住宅合计签约57995套，但其中有13958套为自住房等带有保障房性质的商品房，如果剔除这部分，实际上网签的纯商品房只有4.4万套，创造历史最低纪录。

　　买股还是买房？到底该去哪里“任性”！

从亲妈变成后妈，央妈难当，大银行们告别赚钱赚得“不好意思”的好日子。低调了一年不放水，年底的一次降息，却不小心触动了一头疯牛的开关。

随着股市迅速突破3000点大关，成交额屡创全球单日成交纪录之时，曾经“伤透”股民心的A股又重新赢回了人们的信心，但这也令不少终于迎来楼市利好、刚刚下定决心买房的人们无比纠结：买股，还是买房，手里有钱又该如何“任性”？市场上关于买房还是炒股的争论近来愈演愈烈。

其实买房还是炒股，大家纠结的问题在本质上就是如何让手里的资产稳健增值。仅仅拿这两样比较的话，其实并不具有太多可比性，还是要根据投资者的实际情况出发考虑问题。例如，就投资变现而言，股票就比房子强，当投资者对变现速度具有强需求时，炒股显然比买房合适，而且区别于房产需要交各种税费，股票的前期投入成本也相对较少。但是，房产相较股票而言，只需要看好大趋势，不需要太多的技巧和运气，就能获得令人满意的收益。

事实上，股市与楼市并非彼此对立的“跷跷板”，很多时候二者也是互相强化正能量的“好兄弟”。中信证券报告认为，一个有赚钱示范作用的股市很少会成为楼市的“负能量”，居民的财富增长会刺激其他领域的消费和投资，从而推动购房需求的增长，而全社会资金成本的不断下降，也将促进购房人资金成本下降、推动资金进入楼市。

不动产登记使楼市撞冰山

酝酿、争论多年的不动产登记《条例》终于公布，并明确了2015年3月1日起施行的可预期时间。《条例》对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。

近年来，不时曝出的“房姐”、“房叔”、“房孙子”、“房祖宗”将受到进一步打击。政策明显地影响到“房叔们”继续持有的信心，多个城市过去几年间出现了持续的抛售潮，通过瓜田李下的手段拥有多套住房的官员们出于考虑，会主动退场。未来市场的抛售潮将会持续，对于以投资为目的，拥有多套住房的普通人，未来可能开征的房产税，也会促使他们加入抛房大军。

知名网评人余丰慧慨叹，目前房地产的情况是漏屋偏遇连阴雨。房地产从今年一季度末开始走弱后，中央政府各个部门都惊慌失措了。住房公积金贷款门槛大大降低，甚至房地产相关税收也下调了，地方政府使出财政资金补贴房地产、彻底取消限购等十八般武艺救楼市。其效果差强人意，楼市依旧我行我素下滑。这时，央行央妈“捉急”了，竟然出其不意地彻底松绑房贷政策救楼市。效果仍然不好，走低的房价依旧不理不睬。这时央行干脆全面降息，放水货币信贷，力图全力救助房地产。结果，半路杀出个程咬金。股市开始火爆了，疯牛开始疯狂，吸引房地产、实体企业等各路资金全部进入到了股市里。股市让楼市成为了配角，股市将楼市挤兑出局了。

就在楼市骑虎难下、成为救不起的阿斗时刻，不动产登记《条例》出台了。这无疑是刺向高房价的一把利剑，打向房地产的一记重拳。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示，“要搞不动产登记，傻瓜都知道，变成人民币会比较隐蔽一些。宁肯换成英镑、美元，也不能换成房子。中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。”