11月15日，全国工商联房地产商会创会会长聂梅生在招商地产举办的第十一届中外绿色人居论坛上做出判断表示，即将迎来的2015年的中国房地产市场并不是一个如业界预期的乐观的高歌猛进的一年，而仍是加速“去库存”的一年。

2015年房地产市场仍将加速去库存

“现在我国房地产形势的严峻程度，堪比2008年所处的水平”，聂梅生称，今年房地产的销售开始从高位下调到负增长阶段，直到今年9月出台了对房地产利好的刺激政策，才使销售负增长的幅度开始缩小。

实际上，在刚刚结束的APEC期间，全联房地产商会和美国国务卿有一次关于房地产的会谈，后者问及：如何看待中国房地产的泡沫？聂梅生说，实际上，有关中国房地产泡沫会不会破裂的问题，不仅是美国国务卿的角度在关心，全世界都在关心。

国家统计局今年10月房产数据显示，销售负增长速度开始缩小。聂梅生认为，这是政策起了作用，而因为刺激政策，今年房地产有希望“软着陆”。

目前，正是国内城市相继放开住宅限购，央行也大力度信贷救市，各地楼市开始出现一些回暖迹象。

聂梅生说，尽管去年房地产销售收入很好但今年一季度银根太紧，不放贷，而且影子银行太厉害，造成开发商财务成本、资金成本上升。从而引起了个人住房贷款下降，造成企业自筹资金上升资金链紧张，在银行开发贷不变的情况下，待销面积持续攀升。

数据显示，到今年10月末，国内商品房待售面积58239万平方米，比9月末增加1091万平方米。其中，住宅待售面积增加611万平方米。

聂梅生认为，现在政策是定向的微刺激，不会对房地产大量的“放水”，房地产市场因此不会有大幅度增长，而现在已经连续两个季度、三个季度进入了负增长。在楼市不可能在货币政策上放水性的刺激的情况下，2015年并不乐观继续“去库存”。预计到今年11月、12月，房价会企稳、“去库存”增长，销售量上升持续到明年一季度，二季度以后会有一个缓慢的增长。

尽管“去库存”会增长，但是，聂梅生认为今年全国房地产开发投资并没有“抬头”，很难期待明年房地产市场有个很好的年景。

国家统计局最新数据显示，2014年1至10月，全国房地产开发投资77220亿元，同比名义增长12.4%；1至10月，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，商品房销售额56385亿元，下降7.9%。从资金层面来看，今年1至10月，房地产开发企业到位资金100241亿元，同比增长3.1%。

聂梅生指出，上述房地产投资数据、销售情况以及资金利用情况从今年年初已持续下滑直到10月，上述数据跌幅才逐渐收窄。

聂梅生表示，今年的房地产市场和往年不一样，地区差异化非常大。但是，有一点是一样的就是“钱紧”。

聂梅生说，开发商其实很“差钱”，正是囊中羞涩的时候。据最新数据，房地产到位资金回笼增幅比上个月小，进入到1位数增长。因此，在聂梅生看来，开发商资金紧张并没有得到缓解，今年房地产的库存压力仍然很大。

房地产业上游需改革下游需创新

“中国房地产走到了一个历史的节点，需要改革，也需要创新，这样才能胜出。”聂梅生如是说。

严峻的形势下，怎么改革，怎么样的创新才能让房地产企业在这轮洗牌整合中胜出？

任何一个行业都存在一个“微笑曲线”。聂梅生说，房地产的上游主要需要进行土地供给制度的改革和房地产金融体制的创新；房地产的下游企业需要各种各样的创新。

对于上游，聂梅生直言，改革开放二十年形成的局面，是中国土地财政比重持续上升，已从2004年的5894亿元到2013年增长到41250亿元，比重截至2013年底已经超六成；而风险不仅在于土地财政收入，更在于土地金融的风险。截至去年底，全国84个重点城市土地抵押贷款达到7.6万亿元，2013年出让国有建设用地36.70万公顷。

聂梅生认为，应该进行土地红利的再分配，农村集体用地的两次“用血”现在到了“补血”的时候。

房地产下游怎么办？下游如何进行创新？对此，聂梅生认为，今年有两件事情值得房地产界关注：一个是互联网思维，大数据是互联网思维当中非常重要的一环，谁抓住了就能胜出；一个是刚刚结束的APEC释放出来的改革和创新的启示。

聂梅生强调，互联网热潮成为今年的热词，当前电商以及互联网采购平台对全行业冲击很大，但是对于房地产企业而言，未来互联网最重要的不是互联网的产品本身，最关键在于互联网思维和互联网金融。“互联网思维非常重要的就是从草根开始，重点是在用户，而不是企业有多强多大，企业规模要多大。”

聂梅生预计，在互联网思维的大潮下，明年很多房企应该会放弃规模的概念，以客户为主；同时，房地产行业的科技已经发展到智能化、绿色建筑技术和住宅产业化的三者交融的时期，房地产企业必须将传统商务与现代互联网技术、智能化技术相结合，寻找融合的新机遇，同时注重借助专业“外脑”等去实现转型升级。在聂梅生看来，房地产绿色科技产业走到今天已经是“绿色建筑”与“城市智能化”与“住宅产业化”三者交融的结果。

记者注意到，由招商地产连续举办的第十一届中外绿色人居论坛，就是在国内新型城镇化和现代化建设这两条社会经济发展的主线中，倡导房地产企业转变原有的高能耗高污染低附加值的经济模式，采用绿色低碳策略，以绿色智慧来指引房地产业发展。

而在APEC之后，聂梅生提醒房地产企业应该看到另一条出路——走“丝绸之路”，投资亚太经济，投资海外房地产市场。