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欧阳捷：房地产市场快速去库存的四大策略

扫描到手机业界观点来源：新华网发布日期：2014-11-04 15:52 字号：T|T

摘要：房地产市场库存量过大已经是不争的事实。目前，房地产在建施工面积已经超过67亿平方米，按照2013年房地产竣工面积10亿平方米计算，需要六年多时间，而2000年只要两年半。

房地产市场库存量过大已经是不争的事实。目前，房地产在建施工面积已经超过67亿平方米，按照2013年房地产竣工面积10亿平方米计算，需要六年多时间，而2000年只要两年半。

目前，房地产待售面积达到5.7亿平方米，而去年末仅为4.9亿平方米，消化这些待售面积又需要半年。另外，还有已开工未达到预售条件的项目，以及大量储备在房地产开发企业手中未开发的土地，这些土地究竟有多少不得而知。以标杆房企万科财报为例，2014年上半年，已完工开发产品为192亿元，在建开发产品为2263亿元，拟开发产品（应该是土地储备部分）为958亿元。这些产品都是属于库存品概念，其中，拟开发产品占比达到28%，万科土地储备控制节奏很出色，去年底还有1244亿元，今年上半年减少了286亿元。相信大多数企业没有万科的远见和精明，即便是按照全国房地产企业全部在建面积的20%标准储备未开发土地计算，全国拟未开发土地也有13亿平方米，其中，恒大就有大约1亿平方米。

去库存可谓是八仙过海、各显神通。但也不外乎以下几种策略：

一、加速去化已完工产品。当前，绝大多数城市供大于求，房价上涨预期已经被打破，已完工产品压在手上，已经毫无意义，还要积压现金、增加财务成本。对于已完工产品，哪怕低于成本价销售，至少也可以回笼现金流，并减少未来的财务成本。对于这种剩下来的存货，必须要有壮士断腕的决心，坚定不移甩卖，回笼现金。

二、精准地把握推盘节奏。什么时候推盘？推住宅还是商业？毛胚还是精装修？抢在竞品之前还是之后？都是需要精准的客户定位和市场研究。同时还要加快项目建设。高周转模式依然是目前最好的去存货必备手段，否则在想推盘的时候却发现项目建设进度达不到预售条件，只好眼睁睁看着竞品抢得先机。

三、实施“一盘一策”。目前市场明显出现城市分化、板块分化、楼盘分化，有的城市供大于求，但老城区几乎无新房可售，有的城市供求基本平衡，但新城区严重供过于求，因而销售政策不宜整齐划一，新城控股旗下新城地产在南京的项目就在近期提高了售价，但有的城市、有的产品就必须综合平衡量价关系，坚决执行“量在价先”的策略，保证销售速度。

四、把握好拿地区域与窗口期。即便在市场普遍供大于求的情况下，房企总还是要补充生产原材料——土地的，几乎所有大中城市也还是存在局部区域供应不足的情况，这也是企业拿地的机会区域。同时，目前绝大多数城市土地市场尚未恢复，在供求关系平衡、土地价值适合、企业存货不多的城市区域，恰恰是最好的机会点和窗口期。

当然，最坏的时期同时也是最好的时期，关键看是对谁了。好企业永远不在意是什么时期，只在意在狗熊追上来的时候是否比别人跑得快！

本文作者介绍：欧阳捷，主张前瞻解析，用数据说话，与身份无关。现任新城控股集团有限公司高级副总裁，同时担任江苏新城地产股份有限公司监事。

责任编辑：张雯霞关键字：房地产新闻欧阳捷