9月30日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对目前的房贷政策进行松绑。其中诸多实质性的政策调整直接利好楼市。

楼市的新政在当前的市场环境下无疑是一剂良药。在利好政策的刺激下，各地楼市有回暖的迹象。如今，楼市新政从实施到现在已经满月，江门楼市有何新变化？

房贷新政满月 市场成交或创新高

目前，央行房贷新政发布至今已过一个月，笔者从多方了解到，在这一个月的时间里，市场的确在变化，政策出台不久，江门本地各大银行纷纷根据新政进行调整，开发商积极推货去库存，市民也开始调整置业计划。政策的刺激开始对市场产生反应。根据江门住建局官方网站实时统计，十月份的网签数量已经超过两千，十月份成交量或成今年的最高峰。

市场市场逐渐回暖，成交或创新高

“央四条”出炉的时间十分微妙，恰好在今年的十一黄金周前夕。这无疑是给今年的黄金周楼市交易打了一支强心针。

虽然数据显示，新政对国庆“黄金周”的楼市成交并没有起到立竿见影的效果，根据江门市住建局即时交易数据统计，国庆7天江门中心城区新建商品住宅成交总量仅为114套，成交面积为11864.12平。据新浪乐居方面统计，交易均价为5998.87元/平。成交量同比降51%，成交均价同比降21%。但从市场走访中可以看出，江门楼市人气渐旺，记者走访见到各大楼盘营销部都较为热闹，政策的利好逐渐显现，购房者慢慢恢复信心。

据记者获悉，黄金周各大楼盘的访问量都不差。据相关报道，江门保利大都会7天累计到访人数约5500人。仅国庆当天，保利大都会就接待客户超500批次，场面火爆。其他如新开放的恒鑫浅山小镇、骏景湾·品峰等楼盘也备受购房者追捧。

更加兴奋的无疑是各大房企。微信朋友圈里，一张据称是“各大房企节后涨价通知”的红头文件在广泛流传，虽然流传的“红头文件”随后被证实是假的，但足以看出开发商的乐观和难以抑制的涨价冲动。

随着具体政策的落地，购房者的观望情绪慢慢散去。江门楼市迎来了一个成交的高峰。据江门市住建部门官方网站的实时统计，截止至10月30日0时，江门蓬江、江海两区的商品房当月网签数据已经高达2080套，尽管十月份还没过完，但这个数据已经无疑创了新高。据统计，成交数据中有1749套房来自蓬江区。蓬江区当月实时统计的成交均价为6853.2元/平方米，江海区的成交均价为5304.2元/平方米。

除了对房贷政策的调整，江门的公积金政策也有所放松，这些利好消息进一步刺激了江门楼市。业内人士分析，十月份成交量猛增，一方面是由于楼市新政给予了购房者信心，另一方面，优质楼盘的入市也带动了成交量的上升。十月份多个楼盘入市，其中不乏受购房者欢迎的优质楼盘。海逸城邦推出二期逸峰轩1、2、5栋洋房不到一个月基本售罄，开盘当天还出现了排长队拿筹的景象，这在今年的市场环境下确实不多见。

银行房贷利率基本不打折

市场反应热烈，相比之下银行就显得淡定得多。据笔者向江门市区各大银行了解，各大银行的首套房房贷利率基本不打折。

政策出台后，各大银行纷纷表态。工商银行表示，将认真贯彻执行房贷新政；建设银行则重申了央行首套房新认定标准，表示将积极落实；农业银行表示，将积极支持首套房政策和二次购房的信贷需求；中国银行表示，各地分行已于10月1日起按相关政策要求执行首套房贷政策，具体由各分行根据风险情况自主确定等。不过有学者认为7折房贷利率对于众多商业银行来说难以执行，房贷利率若低于85折，银行基本无收益。据悉，目前顶格贷款基准利率为6.8%，打7折后为4.76%，而按照名义利率吸收存款难度越来越大情况下，银行依靠理财产品吸收资金的成本在5%以上。这样一来，银行不赚反赔。

日前，笔者以购房者的身份咨询了江门本地各大银行，发现大部分银行已经开始执行央行出台的房贷新政，“认房不认贷”逐步落实，至于房贷利率则基本没有变化，暂时无打折优惠。

工商银行相关工作人员表示，目前工行已经开始执行该项政策，首套房贷款利率不打折，由原来的基本利率6.55%上浮5%，而第一次买房贷款的首付比例为30%，若还清贷款后，二次购房再贷还算首付，但是公积金除外。

而中国银行、江门融和商业银行均表示目前已经开始执行新政，房贷利率不打折，确定买房贷款首付比率是30%，并且二次购房还清贷款再贷还算首付。

另外，农业银行相关工作人员表示VIP客户或者购买了10万元的理财产品才能享受9.8折的房贷利率。

市民利好改善型置业者

近日，搜房网进行了一项关于央行出台新政后，市民置业计划是否有所改变的调查，根据目前的调查数据显示，有67%左右的调查对象认为房贷新政中的“首套房贷利率最低7折”影响最大，选择“二套房结清算首套”的仅33%左右。

而关于置业计划是否受到新政的调整，有约32%的调查对象表示近期会出手购房，约34%的人选择进一步等待地方政策，约20%、13%的调查对象分别表示暂时不会买房，以及新政对购房计划没有影响。

另外过半的调查对象认为央行房贷新政会使部分改善型需求入市，致使楼市成交有所上涨，约30%的调查对象则认为影响很大，能够刺激大批改善型需求入市，楼市回暖。

而关于新政实施后，江门后期房价会否因此上涨，有约42%的调查对象认为房价会上涨，约39%的民众认为影响不大，剩下约18%的调查对象则认为房价会下跌。

目前在蓬江区某国企上班的陈先生计划买套大户型单位改善现在居住条件，已经看中滨江新区某著名望江住宅，正准备出手。对于此次出台的新政，他坦言对自己置业计划影响较大，毕竟此次的新政直接利好改善型置业者。

■房贷新政

五大调整将利好房地产

9月30日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)，对目前的房贷政策进行松绑。政策甫出如一石惊起千层浪，业内纷纷将此次的房贷政策称为“国庆大礼”。据了解，该《通知》对房贷政策主要进行五方面的调整：首套房首付比例最低30%，利率下限7折；还清贷款后，二次购房再贷算首套；取消三套房限贷令；可向外地居民放贷；房贷审批周期缩短，优先首套和改善需求。而其中又属“二套房贷”最受关注。

然而，在政策出台之前，早有风声。9月22日，有消息透露称央行释放房贷松绑信号，认房不认贷的可能性很大，引起了较大的关注。与此同时，部分地方亦先行出台房贷松绑政策。如福州市政府出台相关文件，宣布还清贷款后，二次购房贷款按首贷认定。另外，南京、杭州等地也按“认房不认贷”执行首套房认定标准。最终，央行放开信贷政策的传言终于在节前的最后一天尘埃落定。

房贷政策五大调整

1、首套房首付比例最低30%

对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。分析人士认为，这将大幅度减轻首次购房家庭的资金压力，并且有效防范住房信贷的违约风险。

2、还清贷款后，二次购房再贷算首套

而对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此举使得改善型置业者大大受益，大部分人都表示，新一轮的购房良机或将再次袭来。

3、取消三套房限贷令

在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

4、向外地居民放贷

银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

5、房贷审批周期缩短

银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

关于此次的房贷新政，国内专家学者认为这不是一次简单“救市”，而是一次重要的政策优化，表达出推进住房金融改革的政策信号。新政将会极大地释放信贷量，促进住房购买力的释放，宽松的信贷环境有利于房地产市场的活跃。

■链接

江门市住房公积金新规：

第二套房最高可贷款50万元

10月23日，江门市住房公积金管理中心官方网站公布了《关于规范住房公积金个人住房贷款有关问题的通知》(简称《通知》)，主要对住房公积金贷款房屋套数认定标准，贷款首付比例，贷款年限，贷款利率，贷款额度等五方面进行调整，调整后的政策将于10月25日起执行。

该通知指出，一般的职工家庭没有在江门利用住房公积金贷款购买过住房，或在江门利用住房公积金贷款购买过住房，申请贷款时在江门没有住房的以及在江门利用住房公积金贷款购买过1套没有全部产权的住房，且已结清相应购房贷款的，可执行首套房住房公积金贷款政策。另外，职工家庭在江门利用住房公积金贷款购买过1套住房，且已结清相应购房贷款的，或者江门利用住房公积金贷款购买过住房，申请贷款时在本地只拥有1套住房，且已结清相应购房贷款，可执行第二套房住房公积金贷款政策。

而首套房贷款首套比例调整为：购买新建商品房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，首付款比例不低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不低于30%，而购买存量房首付比例要求更为复杂，竣工时间越长，首付比例要求更高；第二套房贷款首付款比例为购买新建商品房或竣工时间在30年(含)以内的存量住房，首付款比例不低于50%；购买竣工时间超过30年的存量住房，首付款比例不低于评估价与交易价较高者的60%。

购买新建商品房，贷款期限最长为30年，至于存量房，竣工时间越长，贷款期限也就越短。首套房贷款利率按照中国人民银行公布的基准利率执行，第二套房贷款利率按照同期首套房贷款利率的1.1倍执行。首套房与第二套房贷款最高额度一致，一个人申请住房公积金贷款最高额度为25万元，两个人或以上共同申请住房公积金贷款最高额度为50万元。

手记

楼市新政“安稳”了信心

今年的楼市显得有些萎靡不振，全国楼市成交低迷，多个城市传出降价的消息，全国重点监测城市一度抑制了上涨的势头，房价普遍有回落的迹象。

今年的江门楼市迎来了推货潮。不凑巧的是，成交乏力难以消化如此大的货量，这直接导致了江门楼市库存堆积。

这样的势头下，购房者纷纷停止入市，进入观望状态。楼市也开始陷入低迷。楼市如股市，购房者追涨杀跌的特点十分明显。成交乏力，缺的不是钱，也不是需求，而是购房者的信心。

“央四条”的出台对于楼市的意义，或许并不在于这一政策的调整释放了市场多少需求，更大的意义在于，它给了这个市场一个信心。信心十分重要。

央行放松对房贷的限制，江门的公积金政策也有所放宽，此举释放了不少被捆绑的需求，同时也传递了一个信号，那就是政府会让楼市平稳发展。

房子对一个家庭来说意义非凡，不少人为了购置房产将全部财产都投入其中，他们承担不起楼市大跌的风险，所以显得格外谨慎。有了对市场良好的预期，购房者方敢出手买房。所以有人说，买房买的既是现在，也是将来。

所以可见，楼市新政出台后，成交量开始猛增。楼市新政，放松的是政策限制，但更重要的是“安稳”了信心。

■业内观点

新政下楼市必定回暖

房贷新政于房地产市场，就像一颗石块被投入一片平静低沉的湖面，房地产市场因此热闹起来，各方开始热烈地讨论起来。笔者近日亦访问了一些资深地产人士，他们普遍认为在新政的刺激下，楼市将逐步回暖。

华茵堡地产营销总监 黄锦康新政快速促使市场成交量上升

对于央行此次出台的房贷新政策，黄锦康认为该政策最大的目的在于能够快速刺激房地产市场的成交量，通过成交量去维持合理资产价值，另外希望能够快速消化库存，而该次的调整对江门楼市的影响也是如此。

他谈到，此次政策中每一项的调整对整个楼市的影响都很大。不过房贷利率打7折这一项难以落实。至于首套房的贷款政策由“认贷不认房”调整为“认房不认贷”对楼市有何影响，黄锦康说到，“认贷不认房”将会释放部分购买需求，尤其是改善型需求。比如说国庆黄金周，刚需型购房者观望的比较多，而真正出手的大部分都是改善型置业者。

与此同时，黄锦康认为“央行出台政策进行大力救市，意味着房地产已经到了行将崩溃的边缘”这种说法比较极端，不符合市场经济基本思路，这次的新政是一次最基本的调整，是利用金融手段有节奏地对楼市进行一次调整。对比于前些年的政策，这次的新政并不算是历史上最宽松的政策。而且在社会主义市场经济下，任何一个行业很难会崩溃。

元子地产总经理 谭华驹新政强有力地支撑起市场购买信心

谭华驹认为此次新政中，影响较大的是二次购房还清贷款后再贷算首套以及房贷利率打七折，而这次新政也表明了政府助力楼市成交的决心。

他说到，目前全国楼市都面临着同样一个问题，库存压力大，而且量价齐跌，然而这次出台的政策，能够给民众带来信心，楼市未来将不再继续下行，对市场的购买力和购买信心来说会是一个强有力的支撑。同样政策落地到江门亦是如此，江门楼市在9月的库存量又创新高，共约13500套，江门楼市今年年内的高峰或已经过去，不过由于新政的出台，接下来的成交量应该可以保持这个势头。至于央行出台政策大力救市意味着楼市接近崩盘边缘这种说法有所偏颇。他认为接下来的楼市状况只会好不会差，“崩盘论”一直以来都是缺乏依据的，政府出台政策无非想救市，如果市场仍不理想，政府也会进行新一轮的调整。

广州美吉地产总经理 汤建军改善型置业者受益最大

汤建军认为“认贷不认房”这项调整目前的影响较大，直接利好改善型置业者，像很多人在若干年前买的房子，到现在已经供完了，如果要购买第二套房，按照之前的政策，首付比例六成，要买一套七八十万的房子，那么就需要付40多万首付，但房贷新政实施后，“认贷不认房”，还清所有按揭，购买二套房算首套，首付比例三成，那么首付仅需要20多万，与首付40多万比，完全是天壤之别，所以“认贷不认房”利好改善型消费群体，尤其对二三线城市改善型置业者肯定有所帮助。然而，房贷利率7折优惠这项目前本地银行并未有相关行动，因此目前影响最大，还属“认贷不认房”。

另外，谈到部分市民可能会认为房贷新政的出台，会导致开发商对目前房价有所调整，汤建军直言，这个问题短期内不需要担心，目前还是消化库存阶段，房价上涨的机会不大，不过极个别库存压力甚小的开发商会稍微提升房价。而汤建军还说道，目前房价上涨的可能性不大，然而价格下滑的空间也不会大，毕竟江门在今年以来，房价已经有明显下滑，比如说北新区的房子在高峰时期的时候卖到七八千，但是目前有些仅卖“5字头”、“6字头”，部分楼盘价格下降了10%-15%的空间。