在房地产市场上，一些年轻人会考虑购买二手房作为婚房，而一些长期租房的人也会考虑买二手房自住。在此，房地产经纪人罗岩提醒，对首次置业，尤其是打算购买二手房的人来说，二手房的产权问题相比新房要复杂一些，弄清产权问题是买卖二手房的“必修课”，否则可能会遇到意想不到的麻烦。

六大问题要特别注意

问题一：产权交易有限制。

如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房以及危房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

问题二：承租人可能优先购买。

在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

问题三：房屋用途非商用。

买房自住者可不必在意这一点，但如果是准备买房用作营业或办公，则应注意房产权证上的房屋用途限定。若该套房屋不能用作办公，就只能望房兴叹了。

问题四：房改房成本价未补足。

1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。

如果购买的是卖房者当初以优惠价、标准价购买的房产，那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。

问题五：城市居民不能买农民房。

根据国家政策规定，农民的房屋一般不能直接卖给城市居民，城市居民只能向农民租房。

乡产权房屋(又称小产权房屋)需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用权证上显示是城镇开发的，才可以上市交易。

问题六：未办理房产证。

购房者还需要注意，如果购买的房子只有购房合同和发票，而未办理产权证则尽量不要购买，这类房产很可能会因为开发商的问题，导致最终无法办理产权证。

此外，在房屋买卖交易完成的同时，买方应要求卖方及时协助自己到房管部门办理产权过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。

二手房产权信息要细查

首先，要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件等。产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证（宝鸡市商品房目前只有一证，即房屋所有权证）；身份证件是指身份证、户口簿等。

其次，向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源。房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该文件副本；登记日期，此日期为该项交易的签订日期；成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；其他内容，如房屋平面图等。

最后，查验房屋有无债务负担。房产档案记录了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实，至于所涉房屋是否被抵押等则必须查验其他有关证明，包括抵押贷款合同等，从而对该房产有更深的了解。

罗岩表示，很多购房者都把目光投向二手房市场，但由于是初次购房，不少人看不懂其中的猫腻，吃了“哑巴亏”或者上当受骗，此时就应该拿起法律的武器进行维权。如果自己对法律法规不够了解，可以委托律师帮助办理相关事项。

华商报记者 吕美蓉

享受“上帝”待遇时购房者还须紧盯价格

楼市低迷时，开发商使出营销三十六计来促销，想尽办法提升服务来竞争，挖掘一切潜在客户。有赠品、有打折对购房者来说当然是好事，但是对于购房者来说，应对营销兵法最简单的办法就是看价买房。不管开发商搞什么活动，形式有多眼花缭乱，就看在价格上是否是真优惠。

开发商：用服务赢取消费者的心

整体楼市下行，房子供不应求时期不被重视的营销手段，如今都被激发出来了。购房者也无时无刻不处在一种“被推销”的境地之下，那种久违的“上帝”感觉又回来了。

对此，购房者张先生深有体会。张先生近期看了不少楼盘，感触最深的是，现在置业顾问都非常热情，并会耐心地讲解。看完房后，置业顾问还会经常打电话或发短信嘘寒问暖，当然也不会忘记告诉你，他们项目的最新动态。

“市场形势和过去不一样了，要是在过去，我们要做的前期准备就是确定价格、做好宣传等，开盘销售成绩基本可以保证。那时卖房子完全不需要什么技巧。”市区一楼盘营销负责人说，楼市今非昔比，现在他们的团队面临更大的压力。无法改变市场和不到最后大降价关头的情况下，只能在营销方面花心思。而过去打打电话、发发短信等老办法显然已经行不通了，目前经常要策划一些游戏、展览、客户答谢、DIY等活动，就为了提升售楼部的人气。

购房者：看价买房以不变应万变

眼下，宝鸡多数楼盘都在想方设法拓展客源，有不少项目因蓄客不足而不得不推迟开盘或低开销售，优秀的开发商和代理商深谙营销之重要性，购房者面对各种营销兵法，应该如何突围制胜？

“虽然如今买房在服务上能真正享受到上帝般的待遇，但还须练就一双火眼金睛，看懂开发商的营销计。”张先生说，有些楼盘推出的各种活动也好，打出较低的起步价也罢，不过是整出了一些噱头，无非是想吸引眼球，并未实际降价，或者推出的特价房永远是买不到的那一套。所以，关键还是要看价格上有没有松动。

华商报记者走访发现，目前宝鸡主要在售楼盘中，有部分是房价真正下调的，当然也有些只是拿出几套特惠房吸引人。其实，不管开发商搞什么活动，形式有多眼花缭乱，购房者只需把握以不变应万变的法则，就看在房价上有没有真正优惠、下调就行了。