2014年伊始，房市陷入狂欢后的低迷，不仅新建商品房销售表现萎靡，二手房市场成交情况更不尽如人意。

与此并生的则是一、二线城市出现房产中介关门潮和房产中介员工的集体辞职潮。据克而瑞研究中心研究总监薛建雄预计，今年房市回暖可能性很小，如此冷度，或将使得“上海排名前三的中介公司门店关闭5成以上”。

尽管房产中介经纪人杨永和马超并未听闻专家对市场的预判，但他们都已经明显感受到行业冷暖度的变化。事实上，他们正面临一次职业生涯中的重新选择。

杨永说，他准备留守，马超则还在纠结，“如果能撑过这个月，还是会做下去的”。

菜鸟的“对赌协议”

来自安徽的马超，今年4月刚从老家来到上海松江区，因在老家有过销售经验，经老乡介绍，马超开始在松江一家私人房产中介公司上班。

对马超来说，这份工作有着巨大的风险和诱惑性，入职时老板与他签订了一份类“对赌协议”—入职前三个月无底薪，但是每完成一笔交易可提佣金的4成，三个月内只要能完成一笔交易即可转正，届时底薪可达2500元。

无底薪对于初来乍到的马超来说压力很大，毕竟家境不富，而上海生活成本又太高，若三个月不开张，生活如何为继难以想象。但另一方面，诱惑也颇为巨大。据他了解，品牌房产中介公司佣金提成仅在15%~20%，相比之下，在这家中介公司意味着如果他能做成一笔生意，至少能拿到两万元提成（运气好的话，成功一笔可以拿到超过四万元），而且转正后底薪也比品牌中介高（品牌中介底薪一般为上海最低工资标准1850元）。

权衡再三，他选择接受挑战。但两个多月后，马超的生活一团糟。首先，这两个多月他没有接过一笔销售单，每月收入主要靠撮合租房成交的几百块佣金，积蓄已经花光。其次，身边的同事走走停停已经换过好几拨，老板都是通过“对赌协议”把人吸引过来，但没多少人坚持下去。

如今，马超感觉自己的信心已明显动摇。二手房市遇冷已是不争的事实，尽管挂牌的二手房很多，但很多房主几个月都不会来询问近况，似乎并不急于交易。马超所在的中介又是规模很小的公司，在没有特殊营销渠道的情况下，等待，成了马超这两个多月唯一能做的事。

还有半个月“对赌协议”即将到期，老板给马超的答复是，“什么时候拿到单子什么时候转正，不挽留也不会开除。”

“如果能撑过这个月，还是会做下去的”，马超如是告诉《投资时报》记者，但是他没有讲，如果撑不过去怎么办。

一二手房联动求生

相较马超而言，杨永是这行的“老人”，2010年就进入这个行业的他，目前在上海一家知名房产中介担任经纪，不过他也有抱怨，“还是入行晚了，像2008年、2009年入行的那批人，早已经在上海买房买车。”

相对马超就职的小公司，杨永这边就正规很多，拿着最低工资标准，缴着社保，佣金提成也中规中矩。不过他们也有职业风险，若业绩不好，同样会被淘汰。

身为行业“老人”的杨永明显感觉到今年市场的低迷，他所在街道的6家房产中介先后关停了4家，其中包括21世纪不动产和住商等知名中介。他还告诉《投资时报》记者，某知名房产中介在松江的门店由11家剧减到2家。

“今年松江新开楼盘很多，新楼盘的价格不到1.9万元，但二手房挂牌都在1.8万元以上，业主们也都不愿意降价，所以，能买新房的没人去买二手房”。杨永分析称。

今年，杨永所在的中介公司二手房成交量寥寥无几，目前其提成主要来自两块，一是租房的佣金提成，每月几百到上千元不等；二是来自新楼盘的推销，一二手房联动是目前他所在的中介公司还能生存下去的动力。

“现在，开发商为了压缩销售成本，一般会跟较大的中介合作，一是有品牌保证，二是有丰富客源。而开发商给一手盘经纪的佣金一般都有5个点，有的甚至高达10个点，这样我们个人的提成也就比销售二手房还多。”

说话之际，一位顾客进来看房，杨永赶忙过去招呼，然后不断向顾客推荐松江新开的几个楼盘，并告诉顾客，“中介带顾客过去看房，开发商可以给五万元以上的优惠”。

顾客走后，杨永又回过头告诉《投资时报》记者，“像小的房产中介没有这样的品牌优势，所以也难得拿到这样的一手房资源，今年关门的会更多。”

再现关门潮

事实上，“关门潮”已经成了二手房市场的高频词汇。

《投资时报》采访多家中介人士后获悉，与2008年、2011年的关店潮相比，眼下反应相对平静，主要是因为过去积累了应对行业周期调整的经验，不会像2008年时搞“一刀切”，“当时是把店铺直接关掉一大批，这次关店具体要看各个店铺的实际经营情况。”

上海中原研究咨询部总监宋会雍对此分析认为，“主要受市场收缩影响，如果中介公司仅做二手业务是养活不了这么多人，必然会出现离职潮。但像大的公司，如中原、德祐等，会把业务开拓看的紧迫些，可以做一手分销，所以目前出现这样情况的还是一些中小型的中介公司。”

薛建雄也认为目前属于比较正常的市场行为，“每一轮房产交易低迷时，房产中介都会集中亏钱，亏钱情况下关门很正常。”

选择性关店成为当前多数中介的应对方案。中联地产二手房研究院的总经理肖小平也对媒体表示，当前楼市低迷，中联近期关了五六家店铺，都是没什么希望扭亏为盈的，所以选择关掉降低成本。

不过，肖小平认为目前楼市的利空因素已经出尽，未来行情不会更糟糕，所以继续较大规模关店的可能性很低。

宋会雍也表现出了相对的乐观，“这样的调整一直存在，有的属于企业内部调整，退出是有，但这样的情况比较零星，而且现在交易流量已经基本触底，后续卖家的压力会增大，只要随着那波降价风潮过来，把交易量带上去，中介就能挺过去”。

“我预计九、十月份这个传统的黄金销售期，二手房的销售配合度也会有个提升。”宋会勇乐观地说。

业务结构亟待调整

二手房中介成片倒下的背后，是二手房成交数据的一地鸡毛。

据上海中原地产研究咨询部最新数据显示，截至上周末，上海二手房挂牌套数为99857套，也是2010年超过10万大关后首次跌破该数值。由于楼市持续冷淡，二手房挂牌量持续走低，与此相对应，二手房成交额亦屡创新低。

市场的温度，正深深影响着吃这碗饭的人。

局部关店潮引发了地产中介从业人员的彷徨。一名从业人员对《投资时报》记者表示，经营不好就关店，楼市莫测，谁也不能保证自己所在的店铺能活下去。

但薛建雄认为，二手房地产中介的低迷不仅在于房地产的低迷，主要还是国内二手房产中介的营销模式存在问题，“国内房产中介引用了香港的人海战术没有改变，这一模式用大量的门店和经纪人来完成交易，在这个模式没有改变前，中介肯定会受市场影响”。

“发展线上模式是可以避免受到市场影响”，薛建雄认为，同时他表示，“今年房市回暖可能性将很小，要看明年的情况了”。

据调查，由于二手房成交量暴跌，不少中介店铺也开始调整业务结构，减少对二手房交易的依赖。

据了解，中原地产的业务结构也跟着市场变化作出了调整，除了传统的住宅代理外，现在中原代理商业、写字楼的比例有所加大，在当前市场环境下，中原会多做一些非住宅类的物业业务。此外，“一二手联动”的比例也在扩大，就是通过与开发商达成协议，双方充分借用对方的渠道与资源提高市场占有率，中原也可以通过门店资源，扩大店铺的效益。

对于应对行业周期的策略，中原地产相关负责人士表示，今年上半年成交量萎缩的厉害，他们也会和一些互联网公司搞一些合作，可是互联网仍只是作为和客户、发展商联系的一个渠道，而对于成交功能，互联网暂时不能取代人、门店的作用。最主要是因为行业的特性—房源成交有谈判的过程，互联网可以解决怎么吸引客户过去，或把信息发布出去，也就是可以取代传统的媒体，如报纸、宣传单、户外广告，但是不能取代代理的功能，因为怎么和发展商、业主、客户谈一个合理的价格，还是要靠人。

“毕竟每个房子都有自己的特性，比如楼层、户型、朝向，都会影响双方议价，要促成交易，还是需要中介作为桥梁。”

尽管中介作为“人”的因素仍然重要，但同样来自安徽的杨永情绪仍然不高—上位顾客没有留下电话给他，他知道这笔生意又黄了，不过他并没有因为行业的低迷而放弃，他告诉记者，“仍会选择坚持，理由也很简单，像我这样没有文凭没有技术的年轻人，再换工作也难找到合适的，同时，房产中介还是有生存空间的。”