7月份刚过，来自相关统计显示，沈阳新建商品房价格环比下跌，二手房价格却无明显变化。

　　居民投资房产意愿下降

8月1日，中国指数研究院公布了《2014年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，报告显示，7月份百城住宅均价环比下降0.81%，连续第3个月下跌且跌幅扩大，其中沈阳环比跌1.90%，中位数价格为6900元/平方米。

另据人民银行沈阳分行统计显示，第二季度，我省城镇居民有投资房地产意愿的仅占13.06%,创下2009年第四季度以来最低值。

　　二手房环比上涨10元/平方米

“整体房地产交易市场上，开发商持续‘以价换量’，这使得部分二手房购买者流失，从一定程度上影响了二手房市场，但这对那些有特殊需求如学区房类的购房者来说并没有太大影响，可以说刚需购房者支撑了沈阳二手房交易市场。”8月3日，沈阳最大的不动产中介———芒果不动产相关负责人衣女士这样告诉记者。来自芒果不动产销售数据显示，与6月份相比，7月份沈阳的二手房数据相对稳定(数据均以中位数形式体现)，量价并没有太明显的变动，刚需购房仍然是成交队伍中的主力军。

沈阳二手房价格从上半年就处于上涨放缓趋势，从7月份的统计数据来看，成交价格达7506元/平方米，与6月份的7496元/平方米相比，仅上涨10元/平方米，略有增长。

从各行政区看，沈阳市内五区均略有波动，主要由于行政区特性的影响，和平区单价最高，达8062元/平方米，也是唯一一个突破8000元/平方米大关的区域，其次是铁西区，达到7800元/平方米。在和平、沈河、皇姑、浑南、大东、铁西、于洪、沈北这8个区域中，最低的是沈北新区，价格在4621元/平方米。

从7月二手房成交量走势上可以看出，二手房交易市场从二季度末期开始已呈现出上涨趋势，且进入7月份上涨的势头仍然继续保持，一些上半年观望的客户加入了购房队伍。芒果不动产运营总监李奉来说：“实际沈阳的市场一直不缺少购房客户，只是前期成交周期变长，但在一定时期的观望后，有理想的房源出现时就会出手购房。”从购房者置业目的来看，仍然延续着以改善为主力的态势，婚房和学区房的需求占比同样没有大的变化，其中学区房的需求量略有增加。成交房源中，40—60平方米的小户型房源成交占比最高，达到25%，该面积也是一些首次置业和有学区房需求客户的首选，而改善型客户则集中在80—100平方米之间选择。目前购房客户在房屋价格的选择上，仍然集中在70万以下的房源。7月份成交单价集中在7000—8000元之间，此价格段是市内五区的成交价格区间，这也表示出，大部分购房者的购房区域仍然希望选择在市内五区范围内。

　　非普通住宅挂牌价下调3%至5%

“我们上面的统计都是基于普通住宅进行的，对于非普通住宅与高端住宅，则另外统计。7月份部分非普通住宅及高端住宅的挂牌价格下调3%至5%，但这些为非主流的成交资源，对整个市场成交影响有限，有的甚至是零销售。”李奉来这样解释。

李奉来说，对于沈阳下半年的二手房市场，房产业内人士也还是保持谨慎乐观的态度，从7月份的交易数据可以看出，进入三季度，沈阳的二手房交易市场仍然会保持量价同比增长、环比微波动的趋势发展。

沈阳二手房刚需户型出现价格倒挂现象，“转售为租”和“租售并行”是房东应对市场的最好利器，这也是二手房价格坚挺的主要原因之一。其次是，二手房地理位置、配套、学区、交通等具有它的唯一性，房主一般不会轻易降低自己的心理底线。

他分析，沈阳市7月21日出台了普通住宅认定标准的政策，将沈阳市9个行政区的普通住房价格认定标准统一为11230元/平方米。这对于非普通住宅和高端住宅交易双方都是好消息，预测8月份在价格及政策的支撑下，此类住宅的成交量会有小幅增长。