随着自贸区申报被叫停，以及新盘大幅降价促销，广州南沙二手楼市瞬时紧张了起来。连日来羊城晚报记者采访了解到，从6月30日到7月27日不足一个月的时间里，南沙二手楼市挂牌均价大降超一成，平均每平方米降1077元，有房源的挂牌价甚至一夜骤降35万元。

  值得一提的是，在二手楼价大降的同时，不仅客流量骤降，交易量也大幅下滑超五成，不少中介的月交易量都为零。

  A 有二手房一夜骤降35万

  自贸区被叫停不仅急坏了房产开发商，也急坏了不少该区域业主。“卖房信息在中介处挂了近八个月，仍没卖掉，去年刚放出时还不时有人会预约看房，渐渐一个看房的人都没有了。”朝勃地产董事长韦永才告诉羊城晚报记者，一套119.39平方米的三居室，去年10月以实收125万元的价格放出，平均每平方米为1046元。“此前由于业主叫价坚挺，不肯让步所以一直未能卖出，然而自贸区突然被叫停，新盘开始大幅降价，再加上现在二手楼市交易下滑，该业主担心再不降价卖，以后就更卖不出去了。”韦永才说，在市场重压之下，该业主7月29日将放盘价降至90万元，平均每平米7538万元。“不仅如此，业主表示还可议价，如果有消费者愿意买，估计7300多元的单价便可拿下。”韦永才介绍，该套房当前的放盘价与业主2012年的购入价相差无几，但由于当时业主部分房款为按揭贷款，所以其这几年所涉及的利息有数万元。这也意味着，投资该套房子不仅没赚，还亏了数万元。

  事实上，上述并非个案。羊城晚报记者走访发现，最近一些中介处推销的部分房源纷纷标出了“急售”、“低价甩卖”等字样。“这套房子昨天的放盘价还是98万元，今天降了10万元，比同一小区其他房源都要低。”南沙中心区一中介负责人指着自己的房源信息称。

  B 二手房交易量下滑超五成

  因国家级新区及自贸区申报等因素，此前赚得盆满钵满的南沙房产中介，在自贸区申报被紧急叫停的情况下正步入寒冬。

  “今年生意太难做了，尤其是自贸区被叫停之后更加没有生意可做，我们今年前七个月只完成了三单买卖交易，分别是在今年的1月、3月和4月。现在连工人工资都很难应付。”南沙的一小型中介负责人孙先生表示。

  韦永才也透露，最近两个月，二手房成交同比下降超五成。据他介绍，该地产公司在南沙共有四家分行，7月1日至30日这30天里仅成交一套。

  “前两年赚的钱，已被今年这种不景气的市场‘烧掉’了近一半了，如果这种情况再继续下去，估计年底会有不少竞争实力弱的中介关门。”明珠湾一小型中介称。

  “以前店里每天有七八个房产顾问上班，现在只剩下两个人。”位于南沙中心区域的一中介称，“与买卖交易相比，租赁交易更差，半年一单都没接到。”

  C 区域空置率高受诟病

  值得注意的是，尽管南沙近两三年被不断炒作，但是入住率低却是不争的事实。

  记者发现，目前在售的南沙项目一般规模都比较大，很多楼盘在此前都以旅游度假以及投资的概念来吸引买家。有业内人士告诉记者，近年来，南沙大规模房地产开发，但区域的人口密度低，不少小区楼盘入住率都很不理想。“无论是南沙的一手住宅，还是二手住宅，其买家基本都是投资为主，即使一些原本买房为自住的买家，在经过短暂的‘体验’后，又搬回市区租房居住。”该人士表示。

  “自住的人少，租房住的人更少。”南沙一中介人士在接受记者采访时表示，有时半年还等不到一个租房客。“因此在这里投资房产，除了等房价涨才能赚钱外，靠出租赚钱是不可能的。”一杨姓中介顾问坦言，“以目前的市场来看，2012年以后来这里买房投资的消费者，不亏钱就已经很不错了，更不要说赚钱了。”

  预测

  三季度末或有大幅降价

  从国家级新区至第二机场再到自贸区申报，在过去的三年时间里，南沙几乎每年都会有一个大动作，尽管很多时候都停留在概念的层面，但是对于楼市的推动仍是强而有力的。

  自2011年开始，仅依靠着不停出台的规划，南沙的二手住宅均价就从7字头一路高歌猛进，至今年5月，南沙的挂牌价都还在11000元到12000元左右，但自从6月初自贸区申报被紧急叫停，一向靠政策利好“吃饭”的南沙顿时失去支撑，再加上即将到来的巨量推货，南沙的二手房价开始遭遇滑铁卢。

  据搜房网的统计数据显示，7月第一周(6月30日至7月6日)，南沙二手房挂牌均价为9627元/平方米，环比下滑2.62%；第二周(7日至13日)，挂牌均价为9154元/平方米，环比下滑4.91%；第三周(14日至20日)，挂牌均价为8994元/平方米，环比下滑1.75%；第四周(21日至27日)，挂牌均价为8550元/平方米，环比下滑4.94%。

  合富置业一分析人士称，从南沙近年楼市走势看，每一次利好政策出台或落空，市场都会波动。当前，南沙国家新区规划推进显疲态，自贸区申报叫停，港澳金融政策方案遭删除，使今年上半年商品住宅成交同比几乎腰斩。“综合考虑政策环境及货量供应两方面，预计南沙区第三季度整体楼价将出现超过15%的降幅。”根据该人士的分析，南沙核心区域，以及地铁沿线的二手房，在当前市场价的基础上，再降10%左右就可有效带动成交。

  争议

  南沙房地产还有投资价值吗？

  羊城晚报记者 张爱丽

  南沙房地产还有没有投资价值？这是不少投资客最关注的问题。对此，羊城晚报记者采访了业内人士。

  正方：

  南沙房产投资价值仍在，投资者需重新审视投资回报

  合富置业首席分析师龙斌表示，南沙房地产投资应该以长期持有、价值投资为主，注意短炒和过分借贷的风险。从长远来看，投资南沙房地产价值增长空间较大，不论是住宅、公寓或者商业类产品均如此，因为随着新区规划落实、细化，政府基础设施建设加速，产业和人口聚集，其综合实力将不断增强，城市价值和地位台阶式上升的前景可期。而从短期看，南沙城市基础配套设施难有根本改观，南沙楼盘对在广州城区工作群体的自住性欠缺，租赁市场租值不高，需求有限，空置机会大，供应在相当长的时间里以一手为主，换手相对难，短炒有一定风险。

  同时，龙斌认为，要想在南沙房产投资中更好地获利，要注意三点：第一，争取在价格最低点进入。今年以来南沙楼市价格都比较低，现在已是最低点，比较适合进入；第二，要看相关区域的投资价值。南沙政策落地后，经济发展势必会加速；第三，项目的品牌价值、路段、物业特点等。龙斌认为，目前来看，南沙最具投资价值的地段为明珠湾区等核心区域，以及地铁沿线和靠山靠海的稀缺资源。

  持同样观点的还有朝勃地产董事长韦永才。“投资南沙房地产，不可能赚钱快！”韦永才表示，南沙新区的发展将是一个漫长的过程。至少需要5年以上的发展，才会见到成效。短期内，南沙人气不足、产业人口不多，城市基础设施和配套设施还有很大的缺口等等因素，都会制约南沙房地产的发展。未来地价和房价出现反复的可能性依然很高，区域市场的高峰应该在2015年以后。投资南沙房地产必须有长期“守”的心态。

  满堂红市场研究部高级经理周峰表示，南沙的二手市场还处于初级发展阶段，不但无法跟市区相比，连与其接壤的番禺区，在二手楼成交的活跃程度上都比南沙要高出几个档次。现在南沙的一手楼在降价，二手楼也必然跟随下调。该区的二手楼不是没有投资价值，但投资价值的体现不在现在，应该在5年以后，等当地的一手楼开发和消耗得差不多，且市政配套也开始成熟，才轮到二手楼“当家做主”。

  反方：

  南沙缺少自主需求，不是好的投资区域

  中城地产负责人刘小姐表示，南沙一直都在政府的指导下调整规划，前景比较看好。但目前生活配套还不齐全，唯一的亮点是有了地铁之类的交通配套，不过相对其他板块来说还有所欠缺。珠江新城从开始到成熟花了近20年，以南沙现状看，要达到成熟至少还需要15年。

  如果想在南沙买房，目前出手最好，毕竟现在离成熟还有较长距离，房价还有一定的上涨空间，十年以后再买就晚了。但从投资角度而言，刘小姐不认为南沙是好的投资区域，因为其投资回收期相对长很多。

  靓家地产一门店负责人杨先生表示，南沙定位国家级新区，规划虽好，但政策措施力度不够。一直有人在炒作政策噱头，都很不现实。杨先生认为，南沙房价从7000元/平方米涨到10000多元/平方米就是虚高，没有自住需求，大多数为投资需求，一手房价由开发商定，但二手房价由需求、由市场来定，二手楼有价无市，交易难旺。所以，他建议7年以后再入市也不迟。

  长期浸淫于二手楼市的陈志刚同样分析认为，虽然现在南沙的房价主要反映了南沙现状加未来的发展规划，若建设发展依次同步展开，那么房价随之逐渐上升也是正常的事情。但是，南沙楼市价格依然面临着失控的可能性，要防止当年类似海南的炒作和过度的拔高。“目前南沙建设发展还没正式步入轨道，地价和房价就翻番地上涨，因此目前投资南沙楼市风险巨大。”